Uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılması; bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları belirleyen, 15 Eylül 2020 gün ve 31245 sayıyla Resmi gazetede yayınlanan yönetmelik; taşınmaz maliklerinin talebi üzerine yapılacak plan değişikliği sonucunda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılması işlemleri, plan değişikliğine ilişkin başvuru esasları, kıymet takdir komisyonunun oluşumu, hazırlanacak raporu, payın kesinleşmesi, ödenmesine ilişkin işlemleri kapsıyor.
İlk belirtmemiz gereken durum, bu yönetmelik, uygulama imar planı olan yerlerde uygulanacak, yani bir alanın ilk defa uygulama imar planı yapılırsa yönetmelik kapsamı dışında.
Taşınmazın yürürlükteki plan koşullarındaki değer tespiti ile plan değişikliği sonrası değer tespiti arasındaki farkı ortaya çıkaracak olan ise değerleme raporu.
Bu raporun, en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşuna hazırlattırılması gerekiyor ve hazırlanan raporun ücretini plan değişikliği yaptırmak isteyenler ödeyecek.
Bu raporlar ise idarelerce kurulmuş olan (belediye, il özel idare ve plan yapma yetkisi olan kurumlar) 5 kişiden oluşan (kıymet takdir) komisyonu tarafından değerlendirilecek.
İdarelerin bünyesinde ki kıymet takdir komisyonu kimlerden oluşacak; şehir plancısı, harita mühendisi, mimar, inşaat mühendisi ile arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme konularında lisans/yüksek lisans veya doktora yapmış ya da 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilen lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere en az beş asıl ve 3 yedek üyeden oluşuyor. Büyük ilçelerde sorun olmayabilir belki ama küçük ilçe belediyede özellikle spk lisanslı olan değerleme uzmanı bulmak zor olduğu gibi teknik eleman bulmak da zor. Peki bu uzmanları bulunmayan belediyeler ya da idareler ne yapacak. Çünkü özellikle küçük ilçe belediyelerinde, toplam çalışanlar bile çok azken 5 adet komisyon üyesi teknik personel bulmak elbette zor olacaktır. Bu durumda başka idarelerden teknik eleman istenecek ya da hizmet alımı yapacaklar.
Değer artış payına konu İmar planı değişikliği tekliflerinin idarelerce onaylanmasından sonra askıya çıkarılmadan önce ilgili birime yazı ile bildirecek.
Değer artış payına konu olmayan alanlar neler, 6306 sayılı kanun kapsamında olanlar, kamu yatırımları, vakıflar, yapı ve nüfus yoğunluğu artışı olmayan plan değişiklikleri bu yönetmelikten muaflar.
Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için satış izni verilmeyecek ve yapı ruhsatı düzenlenemeyecek ve bu şekilde tapuya şerh konacak.
Değer artışı ödemesi; 25’i büyükşehire, %25’i ilgili ilçe belediyesine %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına yapılacak.
Kısaca sadeleştirerek anlattığım bu yönetmelikte belirtilen komisyonlar henüz oluşturulmadı,
Ve zaten uzun süreç içinde yer alan bürokratik işlemler, bu yönetmelikle daha da uzun süreler eklenmesine sebep olacak.
Kentsel dönüşüm olarak bilinen, 6306 sayılı Kanun Değer Artışı Payı yönetmeliğinden muaf olduğu için hem bu planlar hem de bütüncül imar planları çalışması ön plana çıkacak gibi görünüyor. Güvenli, düzenli bir kentleşme modeli için çözüm önerilerinin acilen masaya yatırılması gerekmektedir. İmar planlarının kent dinamikleri çerçevesinde güncel tutulması için veri, analiz, çalışmaları sürekli olmalıdır. Kentler dinamik yapıya sahip canlı yerler olarak imar planları da bu duruma uymak zorundadır.