Ülkemizde 6306 sayılı kanun kapsamında gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projeleri tüm hızıyla devam ediyor. Son zamanlarda oluşan piyasa koşulları sebebiyle ciddi bir hız kaybetmiş olsa bile tamamen durma noktasına gelmeden kentsel dönüşüm projelerinin devam ediyor olması sevindirici.
Vatandaşlardan gelen kentsel dönüşüm taleplerine baktığımızda ısrarla yerinde dönüşüm taleplerinin olduğunu görüyoruz. Bazı bölgelerde yaşanan sıkışıklık nedeniyle riskli yapıların yıkılarak şehrin dışına doğru aktarılması gerektiği bir gerçek. Fakat vatandaş buna ısrarla karşı çıkıyor. “Benim evim burada olsun, mahallemden ayrılmak istemiyorum” diye haykırıyor.
Kentsel dönüşüm için yerinde dönüşümü dikkate aldığımızda karşımıza emsal ve kat artışı geliyor. Bu da bizim şehircilik açısından en istemediğimiz durum maalesef. Fakat riskli yapılarda yaşayan vatandaşları bu durumdan kurtarmanın en kolay yolu da bu gözüküyor. Emsâl ve kat, maliyet ve yatırım kârı orantısına göre artmış oluyor.
Bazı bölgeler, yatırımcı müteahhit firma açısından proje yapmak için rantabl olmadığından emsâl ve kât artışı daha fazla olmak zorunda kalıyor. Örnek verecek olursak; şehrin en hareketli caddesinde ticari dükkanların iyi para ettiği bir lokasyonda 5 kat, 10 daireden oluşan bir riskli bina yıkılıp yerine zeminde dükkan + 7 kat 14 daire yapıldığında maliyet ve yatırım kârını karşılamış oluyor. Bu dönüşümü İstanbul Bağdat Caddesi civarında yaptığımız zaman 5 kat, 5 daire olan bir riskli yapı yıkılıp yerine 6 kat, 6 daire yapıldığı takdirde, o yapılan 1 adet fazla daire maliyet ve yatırım kârını karşılamış oluyor. Fakat biz bu yerinde dönüşümü ara sokaklarda ve şehrin konum olarak daha az tercih edilen bölgesinde yapmaya kalktığımız zaman 5 kat, 10 daire olan bir riskli yapıyı yıkıp yerine en az 12 kat 24 daire yapmamız gerekebiliyor. Bunun için de başta dediğimiz gibi maliyet ve yatırım kârı dengesini yakalayabilmek gerekiyor.
Vatandaşların bu konuda şunu çok iyi bilmesi gerekiyor. Yerinde kentsel dönüşümün doğru uygulanabilmesi için kendilerine çok fazla iş düşüyor. Kentsel dönüşüm ile oturmuş oldukları konutlarının metrekarelerinden gerekirse en az yüzde 25 fedakarlık edip küçülmesini kabul etmeleri, daha da gerekirse üzerine bedel ödeyip dönüşümü desteklemeleri kendileri için kazanç olacaktır. Çünkü yerinde dönüşümde yaşanan emsâl artışları konutların değerini de geri çekmekte. Kentsel dönüşüm sonucunda ne kadar yoğun bir site yapılırsa orada yaşam o derece zor oluyor. Bu da yapılan yeni konutların değerine etki ediyor.
Yerinde dönüşüm için hep birlikte elimizi taşın altına koyup, vatandaşlarımızı en kısa sürede riskli yapılardan kurtarıp daha güvenli ve yenilenebilir enerji konusunda daha interaktif bir yapıya taşıyabilmek için gerek ilgili belediyeler gerek müteahhit firmalar gerekse riskli yapıda oturan mülk sahipleri, ivedilikle ve ortak akılla kentsel dönüşüm için en doğru adımı atmalıyız.