Kriz piyasası
Ülkemizdeki krizler dikkate alındığında gayrimenkul sektörü krizin en son vurduğu ve vurduğu zaman çok ciddi sonuçların ortaya çıktığı bir sektördür. Alt sektörleri ile birlikte gayrimenkul sektörü göz ardı edilemeyecek kadar istihdam ve piyasaya nakit akışı sağlamasının yanı sıra toplumun en çok yatırım yaptığı güvenilir limanlardan biridir. Bu sebeple krizlere karşı oldukça dirençli ancak o direnç kırıldığında ise ekonomiye etkisinin düşünülenden fazla olması riskiyle dikkat edilmesi gereken bir dinamiktir. Bir anlamda ekonomideki son kale diyebileceğimiz bir noktadadır ki aslında böyle olmamak durumundadır. Global doğrular diyor ki bir ülke büyümek istiyorsa bunun yollarından biri inşaat sektörü değildir. Hatta ve hatta inşaat sektörü ile büyümeye çalışan ve asıl yatırım yapılması gereken sektörleri göz ardı edip sadece inşaat sektörüne yatırım yapan ülkeler er ya da geç ciddi sıkıntılarla karşılaşır. Çünkü gayrimenkul üretimden ziyade tüketime yönelik bir iş sahası olduğundan her ne kadar ortada bir üretim var gibi görünse de aslında çok atıl bir döngüdür. Zira hemen paraya çevirmek isterseniz kayıp yaşarsınız, kayıp yaşamak istemezseniz nakde dönmenin süresi uzar. Ticari açıdan baktığımızda başat para birimleri veya hızlı nakde dönebilecek varlıklar her zaman daha tercih edilir durumdadır çünkü ticaret yapıyorsanız nakdin önemi malumdur.
Velhasıl gayrimenkul yatırımı doğru yapıldığında hiçbir problem yokken yanlış yatırımın riski oldukça büyüktür. Tabi bu noktada bir de işin valör kısmı vardır. Yani bir ürünü sattığınız zamanki alım gücü ile istediğiniz rakama ulaştığı gün itibari ile alım gücü arasındaki fark sizin lehinize ise ortada problem yoktur. Ancak bir ürünü 2.5 milyona o gün satmayıp 6 ay sonra 2,5 milyona satmak özellikle bizim gibi ülkelerde yani sert dolar&euro hareketlerinin olduğu ortamda oldukça risklidir ve fakat bu durum çoğu zaman kavranmadığından satan kişi zarar etmediğini sıklıkla düşünebilir. Bireysel kullanıcı için oldukça olağanlaşan bu algı karmaşası inşaat sektöründe de yer yer karşımıza çıkar. Yani müteahhit firma istediği rakamı yakalayacağım derken valör sebebiyle para kaybettiğinin farkına varmazken bir de zaman kaybeder ki zamanın maliyeti çoğu zaman valör kaybından daha ağırdır. Zamanın değeri elle tutulamadığından bu pek dikkat çekmez ve hatta bir kayıp bile olduğu düşünülmez. Oysa bir müteahhit firmanın yılda yapacağı üretim üç aşağı beş yukarı bellidir ve siz istediğiniz rakamı bulacağım derken 1 yıl dahi kaybetseniz aslında bir yıllık üretimi kaybedersiniz ki bunun zararı oldukça yüksektir. Üstüne siz bu mantığı bir iş yaşamına entegre ettiğinizde kaybettiğiniz yıllarla birlikte potansiyel kazancınızın çok çok gerisine düşersiniz ve belki de nakit akışınızı doğru yönetememe riski ile karşı karşıya kalıp iflas bile edebilirsiniz.
Özellikle pandemi ile başlayan ve son kasım ayından bu yana zirve yapan gayrimenkul fiyatlarındaki artış ile birlikte satış adetleri de artık yavaşlama aksına girmek üzere ve hatta girmiş durumdadır. Tabi bunda hükümetin son olarak çıkardığı kanun hükmündeki kararname ve devlet bankalarının kredi musluklarını kısması da etkili olmuştur. Ancak buradaki neden sonuç ilişkisindeki neden olarak salt kararnameyi veya kredilerin verilip verilmemesini göremeyiz. Ve hatta bu bahsettiklerim nedenden öte sonuç dinamiklerindendir. Zaten geleceğimiz nokta belliydi ki zamansal olarak bu unsurlar sadece süreci tetikledi diyebiliriz. Enflasyonun ciddi oranda arttığı bir ortamda mantıken satıcı piyasası dediğimiz süreçte olmamamız gerekirken ekonomik dinamiklere yapılan veya yapılmayan sert müdahaleler sebebiyle olması gereken rotanın dışında yani satıcı piyasasında seyrediyorduk. Bundan sonraki süreçte ise benim şahsi beklentim alıcı piyasasına doğru bir kayma, belki fiyatlarda bir %10’luk geri çekilme veya Türk Lirasının değerini kaybetmesine devam etmesi halinde fiyatlarda Türk Lirası bazında yükselme ancak başat para birimleri karşısında bir değer kaybıdır. Yani kısaca alıcı piyasasına girmemizle beraber nakdin değerli olacağı ve alıcıların azalması ile birlikte elinde nakit tutanların daha rahat pazarlığa oturabileceği bir dönem olacaktır.
Ekonomik krizler özünde paranın el değiştirdiği dönemler diye düşünürsek yine birileri kazanırken birileri de kaybedecektir ki bu el değiştirme gerçekleşebilsin. Ticaret yaparken akılcı davranan, nakdin ve elbette vaktin değerini bilenlerin kazançlı çıkacağı bu süreçte herkese kolaylıklar diliyorum.
