Doğru fiyat karmaşası
Gayrimenkul sektöründe en sık polemik yaşadığımız noktaların başında gayrimenkulün piyasa değerini belirledikten sonraki süreç yer alır. İnşaat firmaları maliyet hesabı ile birlikte olası kötü senaryoları dikkate alırken, münferiden satanlar ise çevredeki en yüksek fiyatlı daireleri kendilerine referans alır. Burada yapılan en büyük hata ise benim gördüğüm kadarıyla çok bilmektir. Çok bilmekten kastım kendi işine gelen tüm doneleri dikkate alırken işine gelmeyenleri ise ilk defa duyuyormuş gibi yapmak veya hiç önemi yokmuşçasına reddetmektir. Oysa gayrimenkul piyasası hep işimize gelenleri dikkate alarak fiyat belirleyebileceğimiz bir sektör değildir. Öyle olsaydı hiçbir inşaat firması batmaz, hiçbir kimse zarar etmez sadece ve sadece kâr olur ve yaparlar, satanlar hep mutlu olurdu.
Düz inşaat maliyeti hesabı gayrimenkul sektöründe her zaman tutar diyemeyiz çünkü inşaat maliyetini ve arsa payı hesabını bir kenara koyalım bir de işin bölge talep haritası ile birlikte mimari dizayn ve pazarlama aktiviteleri kısmı vardır.
Nedir bölge talep haritası? Her bölgenin kabul etsek de etmesek de bir fiyat aralığı vardır. Yani siz Balkan Mahallesi’nde Balat fiyatı isterseniz o parayı verecek kişi otomatikman Balat’a doğru kayar. Sizin gayrimenkulü ne kadar lüks, ne kadar büyük, ne kadar kullanışlı yaptığınızın bir önemi yoktur çünkü o bölgede böyle bir talep yoktur, bazı alıcı adaylarının böyle bir talebi olsa da bütçesi yeterli değildir. Haliyle bu planlama hatası sizin gayrimenkulü satmanızı veya zamanında satmanızı engeller ki zaman özellikle inşaat firmaları için hayati bir önem taşır. Tabii anlayana taşır, yoksa ben fiyat istediğim rakama çıkınca satarım diye direten birine zaman karşısında paranın değer kaybını açıklamanız pek mümkün değildir. Çok bilmekten kastettiğim tam olarak da budur aslında, çünkü çok bilene bir şey anlatamazsınız.
Diğer konu mimari dizayn özellikle satış noktasında önemli bir argümandır. Bir daire mimari açıdan dezavantajlara sahipse o gayrimenkulün satışı veya düşünülen rakamdan satışı kolay değildir. Odaların konumlandırılması, kullanışlı olup olmaması, ölü alanların varlığı, o bölgenin ihtiyacını karşılayıp karşılamaması gibi çok farklı mimari gerçeklikler vardır. Siz 150 metrekare dairelerin olduğu bir site inşa edersiniz ancak daireleriniz kullanışsız olduğundan düşündüğünüz fiyatı yakalayamazsınız. Oysa maliyet hesabına göre düz mantıkla ilerlediğinizde yakalamanız gereken rakam bellidir ancak bu hesap bir türlü tutmaz. En fazla sağa sola “maliyeti belli, maliyeti belli” diyerek pazarlamaya uğraşırsınız dairenizi ancak burada konu maliyet değil mimari hatalardır. Bölgenin ihtiyacını, talebini doğru tespit ederek çizilmeyen hiçbir proje düşünüldüğü oranda bir kârlılık bırakmaz ve hatta firmanın zarar etmesine bile sebep olabilir.
Son konu pazarlama aktiviteleridir. İyi ve profesyonel bir pazarlamanın gayrimenkullerin değerinde satılması açısından çok ciddi bir önemi vardır. Tabii bizde yine çok bilmekten kaynaklı bizzat inşaat firmasının en tepesindekinin satış yapma gibi bir merakı olduğundan dışarıdan bakınca çok komik durumlar ortaya çıkar. Yüz milyonlarca liralık bir projenin en başındaki adam çıkar 1,5 milyonluk gayrimenkulü satmak için alıcıya beton kalitesinden, inşaat maliyetlerinden falan bahseder ama en çok da kendisinden bahseder. Neyse ki son yıllarda bu garip merak inşaat işini daha profesyonel ele almak isteyen firmaların da etkisiyle azalmaya başladı. Şahsi düşüncem bu anlayışın hiç son bulmaması çünkü gerçekten ben böyle koca koca firma sahiplerinin çıkıp gayrimenkul satmaya veya kiralamaya çalışmasını izlemekten keyif alıyorum; aynı klişeler ile ego tatmini tiyatrosu bu sektörde bana hep eğlenceli gelmiştir.
Velhasıl sonuca gelirsek; çok ve her şeyi bilmek değil yaptığınız işi çok iyi bilmek ve doğru kişilerle iş birliği yapmak gayrimenkul fiyatlamasında bizleri sonuca götüren kritik bir adımdır. Çok bilip sektörden çekilen veya eski etkinliğini kaybeden inşaat firmalarını düşününce aslında anlatmak istediğim daha net anlaşılabilir diye düşünüyorum ve sizin de bana hak verdiğinize inanıyorum. Çünkü hepsi zamanında çok biliyorlardı ve hatta en iyisini biliyorlardı…
