Emlak sektörünün 2023-24 panoramik fotoğrafı

Artan kiralarlar, konut satış ve kiralamalarında depremin etkisi, yabancıya konut satışı, yüksek aidatlar, artan maliyetlerin emlak piyasasına etkisi, kentsel dönüşüm destek paketi, değişen konut tüketicisi tercihleri, göç hareketinin etkileri, bungolov, tiny-house gibi alternatif yapılara eğilimin artması, arsa ve arazi talepleri gibi konuları ele aldığımız söyleşide emlak temsilcileri sektörle ilgili değerlendirmelerde bulundular.

Göksel Birsen

TÜGEM BURSA İl Başkanı / BTSO Meclis Üyesi

Kira artışları yaklaşık iki yıldır sürüyor. Arzın talebi karşılayamamasından kaynaklanan bu durum, büyük yıkıma neden olan 6 Şubat depremlerinin de etkisiyle kira fiyatlarını daha da arttırdı. Yaklaşık 2 milyon evsiz kalan vatandaş var. Yaklaşık 1 milyon nüfusa varan bir göçün olduğunu öngörüyoruz. 60 bin depremzede Bursa’ya göç etti. Bu süreçte emlak sektörünün STK’ları olarak ortak kararla fahiş fiyat isteyen emlak sahiplerinin konutlarını portföyümüze almadık. Depremzedelerin barınma sorununa da destek olmaya çalıştık. Bursa’da depreme dayanıklı binaların kiralarının daha da artacağını öngörüyoruz. Eski yapılarda oturan vatandaşlar daha güvenli yapılara geçme eğilimi gösteriyorlar. Ayrıca müstakil ev talebi de artıyor. Konut üreticileri bu talepleri göz ardı etmiyorlar. Belirsizliklerle önünü göremeyen üreticilerin ruhsat alma süreçleri de beklemede. Önümüzde bir de seçim gündemi var. Devletimiz sosyal konut yatırımlarını hızlandırmalı. Ucuz arsaya ihtiyaç var.

Kentsel dönüşüme ikinci Kurtuluş Savaşı olarak bakmalıyız. 1855’de Bursa’da ‘Küçük Kıyamet’ diye adlandırılan bir deprem yaşadı. Bursa’nın bugün yüzde 55’i mühendislik hizmeti almamış binalardan oluşuyor. Osmangazi ve Yıldırım ilçelerinin eski mahallelerindeki yapı stokları 50-60 yaşında neredeyse. Bursa’da 1980 yılından önce yapılan binalarda 430 bin vatandaş yaşıyor. 1980-2000 yılı arasında yapılmış binalarda da yaklaşık 1 milyon vatandaşımız yaşıyor. 93 bin kadar da bina yaşı bilinmeyen yapılarda yaşayan vatandaş var. Riskli yapıların tespit edilip harekete geçilmesi gerekiyor. Ada ve mahalle bazlı dönüşümler altyapılarıyla birlikte yenilenerek yapılmalıdır. Şehrin içine sıkışan ticarethaneler için de rezerv alanları oluşturulmalı. Bursa’nın sanayisindeki yapıları da göz ardı etmemek gerekiyor.

Yabancıya konut satışı bir önceki yıla baktığımızda %15,2 arttı. Toplamda 667 bin 490 tane satışı gerçekleştirilmiş. 13 Haziran 2022’de 400 bin dolar düzenlemesi yapılarak vatandaşlık elde etmek için bir bedel belirlendi. 100 tane yabancı konut alıyorsa bunların 15 tanesi vatandaşlık almış oldu. Ukrayna-Rusya Savaşı’nın etkisi büyük, özellikle Antalya’da. Yabancıya satışlar, 11 ilde kapatılmalı şeklinde düşünüyorum. Deprem bölgesinde ayrıca konut sahibi kişiler için vekâletli satışlar kullanıma kapatılmalı ve dolandırıcılığın önüne geçilmelidir. Göçün etkisine gelince, 1 yıl sonra taahhüt edilen konut projesi hayata geçerse etkinin düzenlemeye gireceğini düşünüyorum.

Yüksek aidatlar, haneleri zorlayan bir kalem haline geldi. Yıl içinde 2 ila 3 defa artıyor aidat fiyatları. Mimarların yaptığı yanlış kararlar neticesinde, örneğin iki bina girişi yapılınca, bay-bayan havuzu keza, çalışan sayısı artıyor. Üretici firmaların aidatı tercih konusu yapan tüketicileri düşünerek planlamalar yapması gerekiyor. Ayrıca KDV yüzde 18’den yüzde 1’e düşürülmeli geçici bir süre de olsa. Bungolav evlere, tiny-house ve arsalara talep oluyor bunun yanı sıra. Minimal yaşama yöneliyoruz. Ekonomik şartlara bağlı olarak emlak sektörünün dinamikliği sürüyor.

Burak Melik karaman

BEMO YK Üyesi

Bursa’da var olan kira artış sorunu, bundan 5 yıl önce kentsel dönüşüm ile başlayan kiralık konut arayışına dayanıyor. Artan nüfus ile daha hissedilen bu sorun, arzın azlığı ve depremin etkisiyle daha da büyüdü. Deprem sonrası göçün diğer iller kadar yoğun olmaması ile Bursa’daki kira artış fiyatları nispeten daha az etkilense de genel olarak arzın eksikliği depremle birlikte daha da baş gösterdi. Arzın bir an önce artması ve konut yapılacak alanların artması bu konuya olumlu katkı sağlayacaktır. İkinci olarak inşaat maliyetleri artışı, rakamları yüksek tutuyor. Bu da yatırımcı sayısını azalttı. Arsa arz edilse de artan maliyetler inşaat yapımını güçleştireceği için bir başka sorun daha olacaktır. Müstakil talebi artsa da elimizde hazır villa stoğu ya da arsa stoğu yok. Diğer yandan bu talep devam edecek elbette.

Kentsel dönüşüm gündemimizde her daim kalmalı. Devletin sunduğu kentsel dönüşüm paketini tüm vatandaşların kullanabilmesini umut ediyorum. Kişilerin ekonomik gücüyle alakalı olsa da bir yapıyı yenilemek üzere avantaj sağlayacaktır. 1,5 milyonluk nüfusun yaşadığı riskli binalar var. Kolay değil ama imkânsız da değil. Devlet ve yerel yönetimlerin güçlü bir irade göstermesi ve bir an evvel kentsel dönüşümün hareket geçirilmesi gerekiyor. Yaptıkça sistemdeki aksaklıkları iyileştirerek bu sürecin hayata geçirileceğini düşünüyorum.

Yabancıya satış, Bursa’da da oluyor. Rusya, İran, Irak ve Arap Yarımadası’ndan talepler geliyor. Olumsuz bir etki yaratmıyor. Ayrıca, göç dalgası Bursa’ya da kısmen geldi. Bir an evvel depremzede vatandaşlarımızın yapılacak konut projesiyle yarım bırakmak zorunda kaldıkları düzenlerine, yaşamlarına, anılarına buruk da olsa geri dönebilmelerini diliyoruz. Aidat fiyatlarıysa el yakıyor. Kullanılmayan sosyal tesislere fazladan para vermek istemiyor vatandaşlar. Personel maaşı ve SGK ödemeleri, elektrik harcaması ve bakım masrafları nedeniyle artan aidatlar göze batıyor artık. Bu konuda site bazında düzenlemeler yapanlar var. Diğer yandan tiny-house yapacak araziye talep var evet ama doğaya zarar vermemek en önemli koşul olmalıdır.

Erkan Öncel

BURSED Başkanı

Büyükşehirlerde kira artış oranları yüzde 100’ün üzerinde seyrediyor. Bunu bir veriye oturtmakta güçlük çekiyoruz bizler de. Kiraya vericilerin fırsatçılığı da söz konusu. Düşük maliyetli arsa üretemiyoruz maalesef. Devletin bu konuda girişimleri olmalı ve müteahhitlere destek vermeli. Böylece tüketiciler ucuz konuta ulaşabilirler. Diğer taraftan, tüketiciye devlet destek verirken bazı müteahhitler de fırsatçılık yaptı. Sadece arz yetersizliği değil, bu durumu fırsata çeviren mülk sahipleri de kiraların artmasına neden oldu ayrıca. Kiralar; Antalya’da %122, İstanbul’da %112, Ankara’da %106, Mersin’de %98, Kocaeli’de %88 oranında arttı.

En büyük iş devlete düşüyor. ABD’de müstakil evlerde yaşayanların sayısı %86, İngiltere’de %78, Avrupa ortalaması ise %75. Türkiye’de yaşayan insanlar da buna layık kuşkusuz. Arazi stoğunun kullanıma açılması gerekiyor. Konutta 2023-24 beklentim, yüzde 20-30’larda artış olması yönünde. Kentsel dönüşümün bir an evvel hayata geçirmesi gerekiyor. Örneğin, Osmangazi ilçesinin Soğanlı mahallesinde kentsel dönüşüm yapıldı. Doğru ve güzel bir projeydi. Bu mahalleye bakarak örnek alıp her mahallede bunu yapabiliriz. Yeter ki dayanışma içinde düzgün planlama yapalım. Öte taraftan Bursa’nın eski mahallesinde oturan kesimin yaş ortalaması yüksek ve maliyetleri karşılayacak bir ekonomik gücü yok. Bununla ilgili devletin en büyük güç olduğunu ve vatandaşa daha fazla destek olması gerektiğini düşünüyorum.

Aidatlar ise yüzde 50’ye varan artışa sahip ki daha da artacağa başlıyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu konu ile ilgili bir birim oluşturarak konuyu takibe aldı. Tiny-house, konteyner, bungolav gibi yapılara yönelerek doğaya kaçma talebine karşı doğasever biri olarak temkinli bakıyorum. Yerel yönetimlerin bu talebe karşı bir planlama yaparak belirli bölgeler tespit etmesi ve altyapılarını hazırlaması gerekiyor.

Kenan Doğan

BUTEMDER Bşk. Yrd.

İnşaat maliyetlerinin yüksek olması, konut arzının düşük olması ve depremin etkisi konut kiralarının artışına neden oldu. Tüm bunların emlak piyasasına etkisi şüphesiz ki kaçınılmaz oluyor. Artan maliyetler düşük kiraların tüketiciye sunulması ihtimalini ortadan kaldırıyor maalesef. Pandemi sürecinde hafta sonunu bungolav evlerde ya da tarlalarda geçirmek isteyen bir yönelim vardı zaten. Depremden sonra da bu talebin villa imarlı, köy evi imarlı arsalara kaydığını görüyoruz. Bu talep önümüzdeki yıl daha da artacaktır.

Kentsel dönüşüm için vatandaşlara devletimiz tarafından gerekli destek verilirken müteahhitlere de destek verilmesi gerektiğini düşünüyorum. Birinci derece deprem bölgesinde olduğumuz için kentsel dönüşüm gerekli şekilde yapılırsa ülkemize son derece yarar sağlayacaktır. Yabancıya konut satışının piyasayı olumsuz etkisi var. Aidat bedelleri, tüketici talepleri nedeniyle doğuyor. Konut tüketicilerinin de tercihlerinde düzenlemeye gitmesi gerekiyor. Tiny-house gibi yapılara eğilimin artması karşısında belediyelere iş düşüyor, yer göstermeleri ve doğayı gözetmeleri gerekiyor.