Bursa, gayrimenkulde "Cazibe Merkezi"

Cüneyt ALKIŞ

17 yıllık gayrimenkul sektör tecrübesini Realty World’u Bursa’ya getirerek sektörün kurumsallaşmasına büyük katkı sağlayan Özkan Aydemir, Bursa’nın yanı sıra Balıkesir Karesi ve Akçay ilçelerindeki şubeleriyle bölge yatırımcısına hizmet ediyor. İyi bir ekip anlayışıyla 2016, 2017, 2018 ve 2019 yıllarında Türkiye birincisi olarak farkını ortaya koyan Elfi Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Özkan Aydemir, 1 milyon 499 bin konut satışıyla kapatılan 2020’nin oldukça iyi geçtiğini belirtti.

Bursa’nın mevcut ve gelecek potansiyelinin olduğunu belirten Özkan Aydemir, özellikle TEKNOSAB’ın faaliyete geçmesiyle kente 400 bin civarında nüfus geleceğini ve bunun da inşaat ve gayrimenkul piyasasına olumlu etki edeceğini düşünüyor. Nilüfer’in Bursa’nın konut satış rakamlarının yüzde 40’ını tek başına karşıladığını söyleyen Aydemir, 2021’in nisan mayıs aylarından sonra şu anki konut fiyatlarına yüzde 20-30 civarı zam geleceğini ifade ediyor.

Öncelikle sizi ve firmanızı tanıyabilir miyiz? Bu işe nasıl başladınız, Realty World Elfi nasıl kuruldu?

17 yıldır gayrimenkul sektöründeyim. Bursa’da yerel firmalarda çalışıp oralarda kazandığım bilgi, birikim ve tecrübelerimle 8 yıl öncesinde Realty World firmasını Bursa’ya getirerek ‘broker’lığa geçtim. Sektörün en iyi dönemlerinde çalıştım, ciddi tecrübeler edindim. Realty World’u Bursa’ya getirerek sektörün kurumsallaşmasına büyük katkı sağladığımı düşünüyorum. 8 yıl önce İzmir Yolu üzerinde 100 metrekare bir ofiste 4 arkadaş olarak çıktığımız bu yolda 2014 yılında şu anda bulunduğumuz 23 Nisan Mahallesindeki 700 metrekarelik bir ofiste faaliyetlerimizi sürdürüyoruz. 2016 yılında Balıkesir merkezde Karesi’de ikinci ofisimizi ve 2019’un Kasım ayında da Balıkesir Akçay’da üçüncü ofisimizi açtık. Balıkesir ofislerimizde ise 25 danışman ekip arkadaşımız, Bursa ofisimizde 45 danışmanımız ile hizmet vermekteyiz.

Realty World ofisleri içinde Türkiye birincilikleri elde etmenizin sırrı nedir? Sizi farklı kılan özellikler nelerdir?

2015 Türkiye 6.lığı, 2016, 2017, 2018 ve 2019 yıllarında Türkiye birincisi olduk. 2020 yılını da Türkiye ikincisi olarak bitirdik. Bu başarının sırrını ben ekibime bağlıyorum. Bursa’nın en güçlü danışmanları bizimle. Bütün ekip arkadaşlarıma inancı ve sadakati aşılamış durumdayım. Gayrimenkul sektörüne dışardan bakışlar farklı, sirkülasyonun çok olduğu bir sektör. Biz bunu minimize etmiş ve birbirine bağlı bir takım oluşturmuş durumdayız.

Elfi’nin gayrimenkul ve müşteri portföyünden bahseder misiniz?

Bursa, Balıkesir Karesi ve Balıkesir Akçay’da toplam 3 ofisimizde toplam 70 gayrimenkul danışmanımız var. Ticari, arsa, ikinci el konut, proje satış departmanı ve sanayi çalışan arkadaşlarımız çalıştıkları bölümlerde uzmanlaşmaktadır. Biz şu ana kadar Bursa’da 20’ye yakın proje teslimi yaptık. Tek bir yere kanalize değiliz, oldukça geniş bir portföyümüz var. Dolayısıyla her türden müşteriye hitap edecek bir yapımız var. Özellikle A grubuna konut satışlarında, beyaz yakada ve sanayide çok iyi durumdayız.

2020 yılı nasıl geçti? 2021 yılından ne bekliyorsunuz?

2020 sektörümüz açısından parlak bir yıl olarak tarihe geçti. Pek çok sektör, pandeminin gölgesinde geçen 2020 yılında daralma yaşarken bizim sektör yılı, 1 milyon 499 bin konut satışıyla kapattı. Bursa özeline baktığımızda ise 2020’de 52 bin konut satışı oldu. 2018’de döviz kurundaki dalgalanmalardan kaynaklanan sorunlar sonrasında sektör biraz durağanlaşmıştı. Elimizde epey bir konut stoku birikmişti. 2020’nin özellikle yaz aylarında gerçekleşen konut kredi faizlerindeki indirimin bu stokların erimesine büyük katkısı oldu. İnsanlar önce başını sokacağı bir eve önem veriyor. Dolayısıyla gayrimenkul sektörü hiçbir zaman bitmeyecektir. Çünkü gerek evlilik döneminde, gerekse de yatırım isteğinde olan herkes gayrimenkule yöneliyor. Sektörün ülke ekonomisine önemli katkıları var. 2021’de de sektör açısından iyi bir yıl bekliyoruz. İnşaat ve arsa maliyetlerinin artması fiyatları biraz yukarı çıkarabilir. O yüzden gayrimenkul yatırımı yapacaklar ellerini çabuk tutsunlar.

“Gayrimenkul danışmanı” nasıl olunur? İdeal bir “gayrimenkul danışmanı”nda bulunması gereken nitelikler nelerdir?

Emlakçılık önceden bir masa bir sandalye koyup daha çok emeklilerin yaptığı bir meslekti. Ancak bu artık yavaş yavaş değişiyor. 2015’ten itibaren Uludağ Üniversitesi Emlak Yönetimi ile iyi bir iletişim kanalı yakaladık ve bunu devam ettiriyoruz. Oradan çok fazla stajyer alıp arkadaşlarımızın sektöre katılımını sağladık. 2018 ve 2020 yıllarında Ticaret Bakanlığı emlakla ilgili bir yönetmelik çıkardı. Bu da sektörün biraz daha disipline edilmesi adına önemli bir adımdı. Bu yönetmelikte de Emlak Yönetimi Bölümünden veya ilgili bölümlerden mezuniyet şartı aranıyor. Eğer o yoksa ve kişi bu işi yapmak istiyorsa 100 saatlik eğitim zorunluluğu, Myk 5 veya Myk 4 Belgesi şartı geldi. Bunun sonrasında da eğer lise mezunuysa bir emlak ofisinde 1 yıl, lisans mezunuysa 6 ay staj zorunluluğu getirildi. Yani tüm bunlar meslekte daha kalifiye, daha başarılı, daha eğitimli kişilerin olmasının önünü açıyor.

Her meslekte olduğu gibi sizin sektörde de bir takım sorunlar mevcut. Bu sorunları gidermek için neler yapılmalı?

Yönetmeliklerin çıkması elbette çok önemli. Ama uygulama kısmı da bir o kadar önemli. Burada İl Ticaret Müdürlüklerimize çok fazla görevler düşüyor. Sektörümüzde ofislerin haricinde bu işi yapan çok fazla insan var. Neredeyse her meslek grubundan birisi yan iş olarak emlakçılık yapabiliyor. Emlak portalları, Taşınmaz Ticaret Yetki Belgesi olmayanların ilanlarını girmemesi gerekirken bu kuralı uygulamıyor. Portallardaki bu ilanlar çok fazla suiistimal ediliyor ve mesleği lekeliyor. Hem portalları hem de vatandaşları, yetki belgesi olmayan emlakçılarla çalışmamaları konusunda uyarıyoruz.

Bursa gayrimenkul piyasasını nasıl tarif edersiniz? Diğer şehirlere göre cazip olan tarafları nelerdir?

İstanbul’u, yapısı itibariyle kenara koyarsak Bursa, Türkiye’nin en güçlü illerinden birisi. Çok güçlü dinamikleri var bu şehrin. Şehrimiz, otomotiv yan sanayisi, tekstili, turizmi ve gıdasıyla öne çıkıyor; sanayi bölgeleriyle, ihracatıyla ve yeni yapılan TEKNOSAB’ıyla değerini daha da artırıyor. Bursa’nın şu anki potansiyeli de gelecek potansiyeli de çok yüksek. Bursa’da konut stoku da yok. 2020 yılı diğer yıllara göre ticari ve sanayi mülklerinde çok daha fazla kiralama yaptığımız bir yıl oldu. Önümüzdeki yıllarda TEKNOSAB’ın da faaliyete geçmesiyle Bursa nüfusunun 300-400 bin civarında artışa sebep olacağını, bunun da inşaat ve gayrimenkul piyasasına yansıyacağını söyleyebiliriz.

Bursa’da son döneme baktığımızda en değerli bölgeler sizce nereler? Bunu neye bağlıyorsunuz?

Bursa’nın merkez ilçelerine baktığımızda, en son kurulan ilçe olan Nilüfer, gayrimenkul anlamında çok değerli bir bölge. Bursa’nın konut satış rakamlarına baktığımızda ise Nilüfer tek başına yüzde 40’ını karşılıyor. Kayapa, Balkan, Hasanağa gibi Nilüfer’in yeni bölgelerinde de önemli projeler yükseliyor. Kentsel dönüşümlerin istenilen şekilde yapılamaması ve yeni imar alanlarının olmaması, pek çok müteahhiti buraya yönlendiriyor.

Bursalılar konut tercihlerini yaparken en çok neye dikkat ediyor? Hangi tip konutlara daha çok ilgi gösteriyor?

Bu tercih meselesini pandemi öncesi ve pandemi sonrası diye ayırmak istiyorum. Pandemiyle birlikte birçok şeyde olduğu gibi gayrimenkul tercihlerinde de bir değişim yaşandı. Müstakil konutlara müthiş bir talep oluştu. Çok kalabalık olmayan butik siteler, sosyal donatı anlamında zengin projeler ilgi gördü. Çok cazip olmayan bahçe katı dairelere de ilgi çok arttı. Ayrıca geniş balkonlu evler de tercih edilmeye başlandı. İnsanlar özellikle karantina dönemlerinde balkonun ve bahçenin ne kadar önemli olduğunu fark etti. Evden çalışmalar olduğu için herkes evinde çalışma odası oluşturmaya başladı. Bunun yanı sıra ofislerde de değişimler oldu. Büyük ofislerin yerine daha küçük ofisler tercih edilmeye başlandı.

Bir yatırım aracı olarak değerlendirmek gerekirse, konutu, dövizden, faizden, altından farklı kılan özellikler nelerdir? Yatırımcılara bu alanda nasıl bir çağrınız olur?

Faizler eskiye göre yüksek olsa da piyasada kitlenmenin asıl sebebi yastık altındaki altın ve dövizler. Geçen yıl gayrimenkul yatırımı yapanlar dolar ve altın yatırımına göre daha fazla kazandı. 450-500 bin civarındaki daireler şu anda 750 bin civarında. Dolayısıyla gayrimenkul diğer yatırımlara göre her zaman daha fazla kazandırıyor. Bursa da gayrimenkul yatırımcıları için çok cazip bir şehir. Vatandaşlara güvendikleri müteahhitlerin projelerini temeldeyken almalarını tavsiye ediyorum. Çünkü 10 liraya alacağı gayrimenkulü 8-9 liraya alıyorsun. Proje teslim edilene kadar geçen sürede de daire değerleniyor. Banka kredisi çekmeden aylık ödemelerle bunu yapıyorsun, zorlanmıyorsun. Bursalılar yatırımlarını gayrimenkule yaptıkları sürece 2 yıl içerisinde yüzde 70-80 civarında para kazanabiliyorlar. 2021 yılında, stokların olmamasından, inşaat maliyetlerinin artmasından ve taleplerin de artması ihtimalinden dolayı fiyatlar yukarı doğru çıkacak. Özellikle nisan mayıs aylarından sonra şu anki konut fiyatlarına yüzde 20-30 civarı zam geleceğini düşünüyorum. Geçen yıl nisan mayıs aylarında 1+1 daireler 270 bin bandındayken şu an da 350 bin bandında. Yine aynı aylarda 23 Nisan Mahallesi’nde 3+1 daireler 750 bin bandındayken şu an 1 milyon 200 bin liranın altında lansmana çıkılmıyor.

Bursalı firmalar son dönemlerde çevre illere (Balıkesir vs) projeler yapıyor. Bu tercihi nasıl yorumluyorsunuz?

Balıkesir lokasyon olarak İstanbul İzmir Otobanı ve yapımı süren Çanakkale Köprüsüyle Silivri tarafını bölgeye bağlayan bir aks üzerinde yer alıyor. Balıkesir, İstanbul’la birleşen bir bölge olacak adeta. Şu an Balıkesir’e merkezi büyüklüğünde bir sanayi bölgesi düşünülüyor. Bu anlamda otoban ve köprüyle birlikte Balıkesir’in lojistik olarak cazibesi daha da artacaktır. Son dönemdeki verilere baktığımızda Balıkesir konut satışlarında, her yılı bir öncekine oranla yükselişle kapatıyor. Bursa 3,5 milyon nüfusuyla 52 bin konut satarken, Balıkesir 1.250 bin nüfusuyla 32 bin konut satıyor. Türkiye`nin güçlü firmaları tarafından da Balıkesir’e yatırımlar tüm hızıyla sürüyor. Bursa inşaat firmaları da bölgeye ilgi gösteriyor. Balıkesir sahilleriyle ve turizmiyle de çok büyük avantaja sahip. Yazlıkçıların ve emeklilerin de sıkça tercih ettiği bir bölge oldu. Önümüzdeki birkaç yıl içerisinde Balıkesir’in daha da cazip hale geleceğini öngörüyoruz.