Gayrimenkul değerlemesinde yoğun mesai sürüyor

Yaklaşık 3 yıldır durgun seyreden gayrimenkul piyasası, konut kredi faizlerinin indirilmesiyle ciddi bir hareketliliğe yaşanmasına sebep oldu. Gayrimenkul satış adetleri ve beraberinde artan değerleme raporu taleplerini karşılamak için yoğun bir çalışma performansı gösteren gayrimenkul değerleme uzmanları, pandemi sürecinde en yoğun çalışan meslek gruplarının başında geldi.

TÜRKİYE DEĞERLEME UZMANLARI BİRLİĞİ ENCAN AYDOĞDU:

1 Haziran 2020 tarihi itibariyle Covid-19 sonrası normalleşme sürecini ile birlikte Bankaların kredi faiz oranlarını düşürmesi hamlesi, konut kredilerinde tarihi bir oran üzerinden işlem yapılmasına neden oldu. Yaklaşık 3 yıldır durgun geçen gayrimenkul piyasası, 2019 yılında neredeyse dibi görmüştü ancak bu oranlar ile birlikte geçen yılın aynı ayı ile kıyasladığımızda gayrimenkul sektöründeki kredili satışların yaklaşık yüzde 335 oranında artmış olduğunu söyleyebiliriz.

Gayrimenkul Değerleme sektörü her daim çok yoğun çalışan bir sektör olmuştur. Geçtiğimiz yıllarda gayrimenkul sektöründeki kredili satışların azalması ile birlikte durgunlaşan piyasa bizleri de negatif yönlü etkilemiş, sahada aktif görev yapan değerleme uzmanı sayısını yaklaşık 6 bin 500 kişi iken 4 bin 500’lere kadar geriletmiştir. Ancak konut kredi faizlerinin gerilemesi ile artan gayrimenkul satış adetleri ve beraberinde ardan değerleme raporu talepleri, aktif göreve dönen değerleme uzmanı sayısını da artırmıştır. Sektör olarak taleplerin karşılanmasında süre bazında kısmen gecikmeler yaşasak da çoğu kez hafta sonu dâhil çalışılarak tüm talepleri karşılamaya çalışıyoruz.

Haziran ayı itibariyle yapılmış olan değerleme raporu adedi yaklaşık 192.000’dir. Bu rakamın yüzde 68’i (yaklaşık 130.500) konut değerlemelerinden oluşmaktadır. Temmuz ayında da bu rakamlar benzer şekilde devam etmiştir ve içinde bulunduğumuz ay itibariyle de sektörümüz hala yoğun şekilde çalışmaktadır.

Konut değerlemelerinde sonuçlar dikkate alındığında 500.000 TL’ye kadar olan taşınmazlar için hazırlanan raporlar toplam raporların yüzde 86’sını oluşturmaktadır. Yüzde 12’si 500.000 TL ile 1.500.000 TL arası taşınmazlardan için hazırlanan raporlar iken kalan yüzde 2 ise 1.500.000 TL ve üzeri taşınmazlar için hazırlanmıştır. İller bazında incelediğimizde ise oluşan toplam talebin %44’ünğn 5 büyük ilimizde olduğu gözlemlenmektedir.

DEĞERLEME UZMANI MURAT İLKME:

Gayrimenkul Değerleme Sektörü diğer inşaatla ilgili mühendislik dallarına göre ülkemizde yeni sayılabilecek bir hizmet dalıdır. Daha önceleri bankalar içindeki personellerden karşılanan bu hizmet 2000’li yıllardan itibaren bu konuda SPK ve BBDK tarafından lisanslandırılmış şirketler ve uzmanlar tarafından yapılmaya başlanmıştır. Bu sebeple sektör halen gelişmesini devam ettiren bir süreçtedir.

Son 10 yıllık periyotta iş potansiyeli dönemsel iniş çıkışlar dışında belirli bir çizgide olmaktadır. Ancak mart ayından itibaren yaşanan covid-19 salgını ve pandemi süreci işlerin bir anda bıçak gibi kesilmesine sebep olmuştur. Pandemi sürecinin başlangıcından, kredi faiz oranlarının düştüğü döneme kadar iş hacmi normal sürecin yüzde 10-20’si oranına gerilemiş, bu döneme firmaların hazırlıksız yakalanması sebebiyle çalışanlar ekonomik zorluklar yaşamışlardır. Bu dönemde işten çıkarmalar, ücretsiz izinler olmuş kısa dönem çalışma ödeneğine geçen firmalar olmuştur.

Alınan karar gereği kredi faiz oranlarının kamu bankaları tarafından 0,64-0,79 bandına çekilmesi ve bazı özel bankaların bu oranlara yakın oranlara faiz oranları çekmesi bir anda ipotekli konut alımlarına talebin artmasına sebep olmuş buna bağlı olarak gayrimenkul değerleme firmalarının iş hacimlerinde beklentilerin çok üzerinde artışa sebep oldu.

Kredi faiz oranlarının nerdeyse 2010 yıllarındaki orana gelmesi, uzun süredir konut sektöründeki satışların durgun olması ve buna bağlı olarak hazır olarak satışı bekleyen konut sayısının fazlalığı, alıcıların beklemeden hemen konut sahibi olabilmesi imkânını doğurmuş, bu durum sektörün tüm paydaşlarının beklemediği bir yoğunluğa sebep olmuştur.

Bu dönemde bir değerleme uzmanı ortalama bir dönemde aylık hazırladığı rapor sayısını nerdeyse 2-3 günlük periyotta hazırlamak zorunda kalmıştır. Bir değerleme raporunun hazırlanması sırasında tapu müdürlükleri, belediyeler başta olmak üzere ilgisine göre diğer kurumlardan toplanması gerekli verilerin fazlalığı, yer görme, bölgesel analiz, emsal araştırması gibi süreçlerin gün içinde mesai saatin büyük kısmını alması, raporların uzmanlar tarafından belirli bir sürede hazırlanması zorunluluğu olması (kronometre çalışmaktadır) raporların genelde mesai saati dışında akşam ve gece yazılmasına sebep olmuş, uzmanlar nerdeyse günlük 2-3 saatlik uyku ile süreci idare etmişlerdir.

Diğer bir önemli konuda pandemi sebebiyle birçok kişi bu dönemde evden çıkmazken uzmanlar gün içinde belediye, tapu, kadastro vb. resmi kurumlar, yer görme işleminde emlakçı, ev sahibi, alıcı gibi birçok kişi ile temas halinde işlerini yapmak zorunda kalmış, belki de sağlık çalışanlarından sonraki en önemli risk grubu haline gelmiştir. Olası bir hastalığa yakalanma durumda sözleşmeli uzmanlar iş başı çalıştıkları için gelirlerinden olacak, şirket bünyesinde çalışan uzmanlar ise performansa göre gelir elde ettiklerinden gelirlerinden olacaktır. Pandemi sürecinde bu sebeple uzmanlar hayatlarını idame ettirmek üzere tabiri caizse hayatlarını tehlikeye atıp çalışmaktadır.

Değerleme uzmanlarında belirli bir bölge tanımı bulunmamaktadır. Uzmanlar il bazında hizmet vermektedir. Bu sebeple İl genelinde, en ücra köylere kadar gün içinde çalışmaktadırlar. Kredi faiz oranlarının azalması ile özellikle 200.000 TL – 400.000 TL arasındaki konut taleplerinde yoğun artış yaşanmıştır. 400.000 TL üzerindeki milyona yaklaşan konutlardaki talep sahipleri zaten belirli bir gelir düzeyinde olduğundan bu değer aralığında genel satış oranları korunmuştur.

Bu kapsamda merkez ilçeler olarak bakarsak Nilüfer ilçesinde Görükle, Balkan Mahallesi, Kayapa – Hasanağa Bölgesi, Çalı, Minaraliçavuş ve Özlüce Köy içi bölgeleri, Osmangazi ilçesinde Demirtaş, Ovaakça, Yunuseli – Hamitler bölgesi, Yıldırım ilçesinde 75.yıl, Değirmenlikızık, Fidyekızık Esenevler bölgeleri talebin arttığı bölgeler olarak değerlendirilebilir.

AGD ANADOLU GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK YÖNETİM KURULU BAŞKANVEKİLİ FATİH DOLAR:

Uzun süredir oldukça düşük seviyelerde seyreden konut satışları, kamu kurumları öncülüğünde başlayan faiz indirimleri ile haziran ayı itibariyle ivme kazandı. Konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre iki katı aşkın oranda artarken, özellikle sektörümüzü ilgilendiren ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre 12 katı aşkın artış gösterdi. Talep tarafında yaşanan büyük artış 2011-2012 yıllarındaki faizlerin tarihi düşük seviyelerinde yaşanan yoğunluğu bile geride bıraktığını söyleyebiliriz.

Bu artış sonucunda sektörümüzde, bankalara sağlanan değerleme hizmetlerinde büyük yoğunluklar yaşanırken, sektör çalışanlarının pandemi sürecine rağmen fedakârca çalışmaları ile bankalara sağlanan hizmetlerde büyük oranda bir aksama olmadığını ifade etmek isteriz. Gelen taleplerin sonlandırma süreçlerinde kısmi uzamalar olsa da, bu yoğunlukta sektörümüzün iyi bir sınav verdiğini rahatlıkla söyleyebiliriz. Temmuz ve ağustos aylarında da yoğunluğun nispeten azalarak devam ettiğini gözlemliyoruz.

Kamu bankalarının sağladığı düşük faizli konut kredisinde, ilimiz için kredi üst limiti 500.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu nedenle lüks konutların bu imkânlardan çok fazla yararlanamadığı görülüyor. Şunu rahatlıkla ifade etmek gerekir, bölge ayırt etmeksizin her bütçeye uygun tüm bölgelerde yoğun ekspertiz işlemleri gerçekleştirdik. Sahip olduğu konut stoğu ile Osmangazi ve Nilüfer ilçeleri sadece ilimizde değil, Türkiye genelinde de en fazla ekspertiz hizmeti verilen ilçeler arasında yer almaktadır. Daha düşük ölçekte bakmak gerekirse, Nilüfer ilçe sınırları içerisinde, Kayapa ve Görükle, Osmangazi ilçe sınırları içerisinde Yunuseli, Hamitler ve Demirtaş, Yıldırım ilçe sınırları içerisinde ise Millet ve Ulus Mahallelerinde hizmet alımı yoğunlaşmıştır.

LİMAN GAYRİMENKUL DEĞERLEME AŞ ORTAĞI AHMET METİN:

Gayrimenkul Değerleme Sektörü 2008 yılından sonra 2018 yılına kadar yaklaşık 10 yıl boyunca tutarlı grafik çizerek önümüzü görebilmemizi sağlamaktaydı. 2018 yılından itibaren sektör iş hacmi dalgalı bir grafik göstermesi sebebiyle tahminlerimizin öngörülemez boyutta olması ve son dönem pandemi koşulları ile de birlikte sektörde bir daralma gözlemlendi ve Gayrimenkul Değerleme Şirketleri küçülmeye gitti.

Haziran ayı başı itibariyle pandemi koşullarında serbestleşmeye gidilmesi ve devlet bankalarının öncülüğünde faiz oranlarında son yılların en düşük seviyelerine inmesiyle başta konut olmak üzere gayrimenkul satışlarında talep patlaması oldu ve 2008 yılından bu yana en yoğun 2 aylık dönemi yaşadık.

Bu dönemde konut satışları gözle görülür oranda artış gösterdi. Şirket olarak günde 16-18 saat bazen 24 saat uyumadan çalışarak taleplere yetişmeye çalıştık. Kendi adıma söylemek gerekirse aynı evde yaşamama rağmen 2 kızımı 3 gün üst üste uyanık görmediğim oldu.

Bankalarda ve Tapu dairelerinde elimizde henüz veri olmamakla birlikte bu dönem çok yoğun olduklarını hissediyorduk. Bir değerleme uzmanı bir ay içerisinde günde 12-15 saat çalışarak 40 adet Değerleme raporu hazırlayabilmekteyken son 2 ayda ortalama rapor sayımız kişi başı 80 adet civarındaydı. Bankalardan tarafımıza gelen değerleme taleplerini normal şartlarda 48 saat ve 72 saat içinde teslim etme konusunda yaklaşım sergilerken haziran ve temmuz ayı içerisindeki yoğunluk sebebiyle 4-5 günde teslim ettiğimiz değerleme raporları bulunmaktadır.

Bazı bankalar 500.000 TL’ye kadar indirimli kredi kullandırmaktaydılar. Bu sebeple tarafımıza gelen değerleme taleplerinin çoğunluğu 500.000 TL altında sonuçlanmaktadır. Kredi faiz oranlarının hala düşük olması ve yoğunluğun devam etmesi sebebiyle halen sayısal analizlere bakabilmiş değiliz. Taleplerden gözlemleyebildiğimiz kadarıyla her ilden nüfus oranında işlem almakta olduğumuzu söyleyebiliriz.

Bursa merkezli kurulmuş bir firma olarak Bursa adına bahsetmek gerekirse imara açılmış konut arsası alanlarının azalmış olması son yıllarda yeni inşaat projelerinin düşüş göstermesi gibi çoğaltılabilecek gerekçelerle Bursa şehrimizde boş konut sayılarında azalma bulunmakta ve her bölgedeki konutlara talep yoğunluğu gözlemlenmektedir.

MAKRO GAYRİMENKUL DEĞERLEME AŞ ORTAĞI AYŞE EVCİN:

Türkiye genelinde konut satışları 2020 Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 209,7 artarak 190.012 oldu. Konut satışlarında, İstanbul 28.799 konut satışı ve yüzde 15,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u, 21.915 konut satışı ve yüzde 11,5 pay ile Ankara, 11.690 konut satışı ve yüzde 6,2 pay ile İzmir izledi. 2020 Temmuz konut satış rakamları ise 141.434 olarak gerçekleşti.

Rakamların bu denli yüksek olmasının nedeni ise devlet bankaları tarafından uygulanan uygun faizli kredi imkânı. Sıfır konutlarda 0,69, ikinci el konutlarda 0,74 olan faiz oranları ipotekli konut satış oranlarının da yükselmesine neden oldu. Türkiye genelinde 2020 Haziran ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 1286,9 artış göstererek 101.504 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 53,4 olarak gerçekleşti. Normalde bu oran yüzde 30-35 bandında seyrederken bu artış değerleme firmalarının da iş yükünü önemli ölçüde arttırdı.

Satış ve ipotekli konut satış rakamları bu denli yükselince doğal olarak bu sektörün tüm bileşenleri ciddi bir yoğunluk yaşadı. Ancak İstanbul’da aşırı yoğunluğun olduğu belli ilçeler dışında (örneğin Esenyurt) tapularda ciddi bir akşama gözlemlemedik. Bunda sistemlerin online oluşu, randevu sistemi ile çalışılmasının da olumlu etkisi var.

Devlet bankalarına hizmet veren tüm değerleme firmalarında olduğu gibi bizde de rapor teslim süreleri normalde olması gereken süre olan 2-3 günün üzerine çıktı, ancak tüm uzmanlarımızın personelimizin özverili çalışması ile hizmet kalitemizden ödün vermeden talepleri karşıladık.

Makro Gayrimenkul Değerleme A.Ş. merkezi İstanbul’da olmakla birlikte 7 şubesi ile tüm Türkiye’de hizmet vermektedir. Bildiğiniz üzere kredi limitleri İstanbul, Ankara ve İzmir illeri için 750.000 TL, diğer iller için 500.000 TL idi. Bu da daha ziyade düşük fiyatlı konut satışlarının gerçekleşmesini sağladı. Firmamız tarafından hazırlanan raporlara baktığımızda, konut raporlarının yüzde 21’i, 200.000 TL ye kadar olan konutlar için gerçekleşti. 200.000-500.000 TL aralığında değere sahip gayrimenkuller için hazırlanan rapor oranı ise yüzde 63. Toplama bakıldığında tüm konut raporları içinde yüzde 84’lük bir oranın 500.000 TL ve altı konutlar için hazırlandığı söylenebilir.

ARIKAN TAŞINMAZ DEĞERLEME AŞ YÖNETİM KURULU BAŞKANI OKAN ÖZKAN:

Pandemi sürecinin başlangıcı ile beraber iş hacmimizde çok ciddi bir azalma oldu. Sonrasında hayatın normalleşmeye başlamasıyla birlikte işlerimiz eski seviyesine yaklaştı. Kredi faizleri inmesi ile beraber işlerimizde hatırı sayılır bir artış söz konusu oldu.

Firmamız 2009 tarihinde Sermaye Piyasaları Kurulu tarafından yetkilendirilmiş Bursa merkezli ilk değerleme firmasıdır. Bu süreçte taleplerin çok artmış olması ile beraber bizim ve personelimizin özverili çalışmaları ile beraber birlikte taleplere zamanında cevap verebildik. Bahsettiğiniz gibi Tapu Müdürlükleri ve Bankalarda oluşan yoğunluktan bizim de haberimiz oldu. 200.000 TL ila 500.000 TL aralığında piyasa değeri olan konutlara talepler daha fazla. Özellikle Bursa'nın Nilüfer ilçesi, Osmangazi ilçesi ve Mudanya ilçesinden gelen değerleme taleplerinin diğer ilçelere göre adet olarak daha fazla olduğunu söyleyebilirim.