Site yönetimleri
Son yıllarda yapılan güvenlikli, sosyal donatıların fazla olduğu büyük sitelerde yaşanan yönetimsel sorunların ciddi problemlere yol açtığını gözlemliyoruz. Daha proje aşamasında, bu sitelerin oturulmaya başlandığında nasıl yönetilebileceği iyi etüt edilip, üzerinde detaylı çalışma yapılması gerekiyor.
Gerek kentsel dönüşüm modeliyle, gerekse boş araziye yapılan konut projelerinde, işin projelendirme ve yapım aşaması ortalama üç yıl sürmektedir. Yüklenici firma projeyi planlarken, proje aşaması üç yıl ve sonrasında iki yıl toplam beş yılı düşünerek hareket etmemeli. Yapılan projenin otuz ile elli yıl arası yaşayabilmesi için bazı konularda uzun vadeli planlamaların yapması gerekiyor. Tabi ki gelişen teknoloji ile hızla değişen toplumun yaşantısında her detayın düşünülmesini beklemiyoruz. Fakat güvenlikli ve sosyal donatısı fazla olan büyük sitelerin projelendirilmesinde çok daha fazla üzerine yoğunlaşarak ‘Yönetim Planı’ oluşturulması gerekiyor. Sonu iyi planlanmamış tüm sitelerde yönetimsel sorunlar yaşanıyor maalesef!
Özellikle, 6306 sayılı ‘Kentsel Dönüşüm’ kanunu kapsamında eski mahalle kültüründeki bitişik nizam klasik ortalama iki veya üç katlı binaların riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra yıkılması ile yerine güvenlikli, sosyal donatı alanlarının bol miktarda olduğu, kapalı otoparklı sitelerin yapılması ile mahalledeki hak sahipleri yepyeni bir kültüre geçiş yapmış oluyorlar. İşte tam bu noktada, oluşan bu yeni sitenin ‘Yönetim Planı’nın düşünülerek hazırlanması çok fazla önem arz ediyor. Çünkü müstakil hayata alışmış hak sahipleri elli yıldır oturduğu eve aidat ödemiyordu. Fakat kentsel dönüşüm neticesinde yeni oturacağı dairesinde kendisini çok ciddi aidat rakamları bekliyor olabilir. Bu aşamada yüklenici firmaya iş düşüyor. Sitenin, muhtemel masraflarının proje aşamasında düşünülmesi ve buna göre projede giriş-çıkışlar, güvenlik noktaları, sosyal alanlar, elektrik sarfiyatı gibi gider kalemlerini etkileyen detaylar iyi planlanmalı, siteye gelir getirecek, ekstra kapıcı dairesi, kiralanabilir depo alanları, kiralanabilir kiosk ve bankamatik alanları gibi bazı detayların düşünülmesi gerekiyor. Aksi halde müstakil hayattan toplu konuta geçen hak sahipleri altından kalkamayacağı faturalar ile ödemeye maruz kalır. Yapılmış toplu konut uygulamalarının bazılarında daha ilk yıl ciddi deformelerin olduğunu gözlemliyoruz. Çünkü alınan aidat ile genel giderler zor karşılanmakta, dolayısıyla oluşan arızalar hangi bütçe ile giderilsin ? Ama bazı toplu konut uygulamalarında ise binaların beş yıl geçmesine rağmen ilk günkü heyecan ve temizlikte olduğunu görüyoruz. Bir sitenin veya binanın yaşayan bir yapıda olması için bütçesinin iyi planlanması gerekiyor. Bütçesi sağlam olmayan yapılar/binalar kısa sürede yıpranmaya mahkûm oluyor.
Toplu konutların projelendirme aşamasında ‘Yönetim Planı’ oluşturulması ve bütçe planlaması yapılması konusunda, yüklenici firmalar tarafından mutlaka bu konuda uzman kurum ve kişilerden görüş alınması gerekiyor. Şunu asla unutmamalıyız ki, iyi planlanmamış bir site uzun yıllar ilk günkü heyecan ve temizliği ile yaşayamaz.
