Kentsel Dönüşümün Açmazları Masaya Yatırıldı

İnşaat sektörünün en önemli gündem maddeleri arasında bulunan kentsel dönüşüm konusu hakkında görüşlerin beyan edildiği toplantıya Uludağ Üniversite Mimarlık Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Nilüfer Akıncıtürk moderatörlük etti.

·         Crowne plaza’da kentsel dönüşüm tartışıldı

Crowne Plaza’da gerçekleştirilen toplantıya İnşaat Müteahhitleri ve Sanayicileri Derneği, İMSİAD Yönetim Kurulu Başkanı Namık Ziya Mescioğlu, İMSİAD Yönetim Kurulu Üyeleri, Bursa inşaat sektörü temsilcileri, UÜ İnşaat Mühendisliği Bölüm Başkanı Prof. Dr. Âdem Doğangün ve UÜ Mimarlık Bölüm Başkanı Doç. Dr. Murat Taş katıldı.

Nilüfer’in ilk kentsel dönüşüm ruhsatını alan ve projesini başarılı bir şekilde sürdüren Nilüfer Proje Tasarım sahibi Mustafa Altın, toplantıda kentsel dönüşüme yönelik tecrübelerini aktardı.

Toplantıda konuşan İMSİAD Yönetim Kurulu Başkanı Namık Ziya Mescioğlu, kentsel dönüşüm açısından mülkiyet sahipleri kadar sermaye sahibi yatırımcının da hakkının gözetilmesi gerektiğini vurguladı.

Bursa inşaat sektörünün önde gelen isimlerinin katıldığı toplantıda kentsel dönüşüm başlığında inşaat sektörünün sorunları tartışıldı. Yaklaşık 2 saat süren toplantıda katılımcılar tecrübe paylaşımı gerçekleştirirken sektörün sorunlarına yönelik üretilen sorular cevaplandırıldı. Toplantıdan bir sonraki buluşmanın yerel idarecilere de açılması ve başarılı kentsel dönüşüm uygulamalarının anlatılması kararı çıktı.

·         Akıncıtürk, “Bursa’da bütüncül bir planlamaya ihtiyaç var”

Buluşmanın açılış konuşmasını yapan Prof. Dr. Nilüfer Akıncıtürk, “bu toplantı Bursa’nın başarısıdır. Ben, hepinize teşekkür ediyorum. Şu anda biz bunu yapabiliyorsak dünyada tüm örneklerini gördüğümüz Türkiye’de her türlü sorununu yaşadığımız İstanbul’da hepimizin bildiği ve halen süregelen büyük problemleri aşabiliriz diye düşünüyorum. Çünkü bunların hiçbiri belki bu kadar küçük ölçekte ama bu kadar büyük bir şekilde başlamadı. Bursa’nın şansı var, çok değerli bir kent, işte o kenti biz bu ölçeği bu birliktelikle ki nitelikle yakalayabilirsek üniversite olarak sizlerle sanıyorum adım adım bu süreçte çok başarılı olacağız. Çünkü şimdi hepimiz aynı kavram altında aynı şeyi düşüneceğiz aynı dili konuşacağız. Bursa’da bütüncül bir planlamayla çok aktörlü katılımcı bir modelle bütün o aktörleri etkin bir şekilde işin içine alarak, ikna ederek ciddi bir şekilde psikolojilerini anlayarak, tartışarak herkesin bir yerde kar edeceği ve mutlu olacağı bir modeli eğer biz Bursa’da başarabilirsek biz de mutlu oluruz müteahhitler de mutlu olur konut sahipleri de mutlu olur ve bu şekilde doğru bir model buluruz. Bursa hakikaten fiziksel yapı ömrü bitmiş binaların yenilenmesi içinde iyi bir modelle ada ölçeği tek yapı ölçeği ya da daha büyük mahalle ölçeklerinde iyi bir şekilde değerlendirilebilir. Hiçbir zaman unutmayalım sürdürülebilirlik kavramında bugün artık kentsel yeniden üretim dediğimiz model içinde konuşulabilmesi ve bizleri bir araya getiren şu toplantının gündeminde fiziksel kültürel ekonomik ve toplumsal, inanın bunların bir tanesinin bile bir ayağı eksik olsa modelimiz doğru bir şekilde ilerlemeyecektir” ifadelerini kullandı.

·         Doğangün, “kentsel dönüşüm Bursa’da yavaş ilerliyor”

Prof. Dr. Adem Doğangün, “afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi kanunu desteklenmeyecek bir kanun değil ve ülkemiz için son derece faydalı bir kanun. Eksikleri olsa da son yıllardaki en büyük atılım olarak görüyorum. Çünkü çok sayıda riskli binamız var. Bu rakamın 12 milyon olduğu söyleniyor. İnsanımızın bu yapılardan kurtulması gerekiyor. 6306 kanunun uygulama yönetmeliği çıktı ve bu inşaat mühendisliği disipliniyle ilgilidir. Bu yönetmelik ikiye ayrılıyor, biri yapıyı diğeri de alanı riskli tespit edebilmenizi sağlıyor. 2012 yılında çıktı kanun fakat biraz yavaş ilerledi. Sebebi uygulama yönetmeliği olmamasıydı. Uygulama yönetmeliğiyle birlikte artık riskli bina kararı verebilmeniz için sadece bir binayı incelemeniz yeterli oluyor. Bu hızlı sonuç almayı ve maliyetlerin düşmesini sağlıyor. Alanların dönüştürülmesi biraz daha arazi çalışması gerektiriyor. Planda yumuşak kat düzensizliği, süreksizlik var mı inceleyerek sadece saha taraması dediğimiz yöntemle hızlı bir şekilde karar verebiliyorsunuz. Bu taramada her bir yapı için bir puan topluyorsunuz ve puanlara göre bölgedeki risk durumunu belirliyorsunuz. Riskli alan tespiti bakanlık oluruyla oluyor. Bursa’da bildiğim kadarıyla on alan riskli olarak tespit edildi. Hem ülkemizin sağlığı hem de görünümü açısından bu eski yapılardan kurtulmamız gerekiyor. Nilüfer’de odamızın yaptığı bir envanter çalışmasını biliyorum. Nilüfer Bursa’da kaçak yapılaşmanın en az olduğu ilçemiz fakat orada bile riskli binalar tespit edildi. Bakanlık verilerine göre 52 bin bina riskli olarak incelenmiş ve bunun yarıdan fazlası 25 bin 975’i İstanbul’da görünüyor. Bursa bu incelemede çok önlerde değil. İzmir 4 bin 551, Ankara 3 bin 926, Eskişehir bin 134, Manisa bin 44, Denizli 980, Konya 746, Kocaeli 641 ve Bursa 300 rakamı ile şuanda dokuzuncu sırada görünüyor. Türkiye geneli incelendiğinde Bursa’da kentsel dönüşümün çok yavaş ilerlediğini gösteriyor. İstanbul’a yetişmek mümkün değil ama Eskişehir, Manisa, Denizli, Konya binli rakamlar konuşulurken Bursa’nın 300’de kalması düşündürücüdür. Çünkü Bursa’da binaların yaklaşık yüzde 50’si kaçak durumda ki gerekli inceleme yapılsa Bursa Türkiye’de en fazla riskli yapıya sahip iller arasında ilk üçte yer alır” şeklinde konuştu.

·         Taş, “kentsel dönüşümü yalnızca konuta indirgememeliyiz”

Doç. Dr. Murat Taş, “deprem tehdidi altındaki bir kentte yaşıyoruz. Binalarımızda da çok ciddi statik problemler var. Afet öncelikli olarak yasanın çıkması eski binaların yenilenmesi için önemli bir fırsat. Bursa sıkıntıları olan bir kenttir. 1950’li yıllar ile birlikte göç almaya başlamış, ovada ve dağda plansız, kimliksiz ve kişiliksiz binalar yapılmış. Eskiden tarih ve turizm kenti kimliğine sahip Bursa, sanayi ve göçlerin etkisiyle kimliğinin eksenini kaydırmış. Sadece deprem açısından değil sosyal ve kültürel yönden de çöküntü alanı sayabileceğimiz birçok yer var Bursa’da. Bu yasayla hemen hemen tüm Bursa kentini yenilemek önemli fırsat olacak. Bu fırsatı sektörün dinamiklerinin değerlendirmesi de ayrıca önemlidir. O açıdan ben bu toplantıyı son derece önemsiyorum. Kentsel dönüşüm çok boyutlu, çok eksenli bir çalışmadır. Müteahhitler bu işte eksenin önemli parçalarından bir tanesidir. Bir diğer parça da yerel yönetimlerdir ki yasada bunların tanımlamaları var. Kentsel dönüşümü ne kadar çok kent ölçeğine yayabilirsek kentsel dönüşüm o kadar başarılı oluyor. Parsel ölçeğindeki dönüşüm sadece o binanın iyileştirilmesi olarak kalıyor. Kentin içinde kentsel alanların kullanımıyla alakalı ciddi problemler varsa kentsel dönüşümü, kentin geneline yaymak gerekiyor. Bursa fotoğrafına baktığımızda ve insanlara sorduğumuzda yaşadığımız binalardan çok da memnun değiliz. Bursa doğal ve kültürel zenginlikleri olan bir kent ama insan eliyle yapılan yapılı çevre dediğimiz binalar kentte yaşam için bir takım standartları aşağı çekiyor. Sadece konutlar ve konutların bulunduğu alanlar değil de konutların etrafını oluşturan mahalleler, kentin diğer alanları arasındaki ulaşım hatlarının iyileştirilmesi, sosyal donatıların iyileştirilmesi gibi konulara da ihtiyaç var. Bursa’da bütün binaları afet riski altındadır deyip yıksak ve yeniden yapsak bile Bursa’nın kentsel sorununu çözmüş olmuyoruz. Kentsel dönüşümü gerçekleştirirken Bursa’nın kaybedilmiş potansiyellerini de ortaya çıkarmak önemlidir. Sıcak su bunlardan bir tanesidir. İki bin yıldır akan suyun farkında değiliz. Bursa’nın su ve sağlık kenti kimliğine büründürülmesi ayrıca Uludağ’ın daha nitelikli kullanımı için uygun konaklama alanlarının yapılması için de ayrı bir fırsattır kentsel dönüşüm ki bunu sadece konuta indirgememek gerekiyor” dedi.

·         Altın, “beş yüz kişinin canını kurtardık”

Nilüfer’de ilk kentsel dönüşüm projesi ruhsatını alan Nilüfer Proje Tasarım sahibi Mustafa Altın, toplantıda “bizim yıktığımız sitede iki saatte on daireli bina yerle bir oluyor enkazı kaldırmak iki gün sürüyor. Bina yıkılırken nerdeyse demir bir tarafta beton bir tarafta moloz yığını oluyor. Bu gerçekleri görüyoruz. Bu yapıların içinde insan yaşıyor. Biz, deprem olasılığı düşünüldüğünde beş yüz kişinin canını kurtardığımızı düşünüyoruz. Bütün yeşil alanlar aynı kalsın ama taban oturma alanını artırmayalım. Yeni planlamaya kapalı otopark şartı koyalım. 0.25 emsal artışı verelim. Ben bu bölgede yoğunluk artacağını düşünmüyorum çünkü planlamada 100 m² dört kişi yaşar olarak tasarlanır. Bu bölgede bütün daireler 130 m² den büyük ayrıca 10 bin kişi olarak planlanan bölgede 8 bin kişi yaşıyor. Biz projemizi hayata geçirmek için bir buçuk yıl 50 kişiyle uğraştık. Uygulama aşamasında proje muhataplarının psikolojik sorunlarıyla bile uğraşmak zorunda kalıyorsunuz. Boş arsa satın almak ve proje yapmak gibi değil. Planlama yapılmaksızın kentsel dönüşüm yapılacağına inanmıyorum. Belirli akslardaki yapılar dönüşür ama diğer bölgeler aynı kalır” diye konuştu.

·         Mescioğlu, “sermaye sahiplerine sahip çıkılmalı”

İMSİAD Yönetim Kurulu Başkanı Namık Ziya Mescioğlu, konuşmasında “kentsel dönüşümde müteahhit kendini de düşünmek durumundadır. Vatandaşın çürük binasının değişmesi ve yenilenmesi gerekiyor ama bunu yapacak sermaye sahiplerinin de olması gerekiyor. Kentsel dönüşümde sermaye olmaksızın işin gerçekleşmesi mümkün değil. Bu aşamada sermayenin ve yatırımcının kıymetinin bilinmelidir. Bugün yabancı yatırımcıya birçok ayrıcalık sağlanıyor. Hali hazırdaki sermaye sahiplerine sahip çıkılmalı. Yasa çıktı ama kent planları çıkmadığı için sonuç alınamıyor. Eğer plan çıkarsa yatırımcılar bir adım öne geçecek ve bu işin önündeki engel ortadan kalkacak. Planlarla birlikte daha önce yaptırma mücadelesi verilecek. Bakanlık bir taraftan 15 dönümü geçerse ruhsat vereyim diyor diğer taraftan yerel yönetim mahkemeye giderim diyor. Sektör içinde de site sahiplerinin aklını karıştıracak derecede karışık teklifler veriliyor. Oysaki plan yapılsa bütün alanların ölçeği belli olur. Bursa’da yatırımcı müteahhit sayısı belli yüz yatırımcı firma var. Bin tane dönüşüm bekleyen varsa firma başına 10 yapı düşer. Kentsel dönüşüm sermaye kaybına neden olmamalıdır. Kesin planlama yapılmalı ve bakanlığa gidebilir, değişebilir, artabilir olmadan planlama yapılmalıdır. Başka türlü kentsel dönüşüm olması mümkün değil. Bunun için öncelikle planlama yapılması, sonra bilgilendirme yapılması gerekiyor. Üniversitenin de bu süreçte kesinlikle devreye girmesi lazım. Nilüfer’de yapılan bu dönüşüm Bursa için küçük ama sektörümüz için büyük bir adım” sözlerine yer verdi.