Geri dönüş oranları
2002 sonu 2003 başı sektöre girdiğim ilk dönemleri hatırlıyorum. O zamanlar konutlarda geri dönüşü 12 yıl, ticarilerde ise 10 yıl olarak hesaplardık. Bu matematiğe uyan gayrimenkuller doğru fiyatlı olarak kabul edilirken, bunun altında bir geri dönüşle alacağınız mülk ise fırsat olarak düşünülürdü. Yıllar geçtikçe geri dönüş oranları yavaş yavaş yükselmeye başladı ve pandemi öncesine geldiğimizde artık standart münferit binalarda 20 yılın altı konuşulmazken, sosyal donatılı statü değerine sahip projelerde ise 25-30’lu yıllar konuşulmaya başlandı. Açıkçası 2002’den bu yana 2 kriz geçirmiş olmamıza rağmen geri dönüş oranları artmaya devam ettiğinden bir daha 20 yılın altını görmeyiz diye düşünüyordum. Amma velakin bu durum bize en iyi bildiğimiz konularda bile yeni bir şeyler öğrenmeye açık olmamız gerektiğini hatırlatması açısından oldukça önemli.
Şimdi geriye dönüp baktığımda şunu net olarak görebiliyorum ki konut fiyatlarının pandemi ile birlikte hızlı bir şekilde artması, buna karşılık kira rakamlarının çok düşük kalması ile geri dönüş oranları inanılmaz oranda yükselmişken ortaya çıkan enflasyon ve ona bağlı politika faizlerindeki ciddi yükselişle birlikte aylık mevduat faizlerinin aylık yüzde 50 - 55 bandına oturup yıllık kümülatifte yüzde 65’lere dokunur olması işleri bir anda tersine çevirdi. Konut ihtiyacının olduğu bir ortamda ev alım fikrinin ikinci plana atılması ile birlikte kiralıklara talep arttırmış, bu durum geri dönüş oranlarını da geri çekmeye başlamıştı. Ancak şu an itibari ile geldiğimiz nokta konutlar için 16-17 yılların telaffuz edildiği gerçeğidir ki buna konut yatırımı yapacakların kiracı problemlerini göze almak istememesi ile birlikte parasını mevduata yatırmasının yarattığı avantaj ciddi etki etmektedir. Mevduat faizlerinin yıl sonuna kadar çok büyük olasılıkla aynı seviyede seyredeceği dikkate alındığında satış rakamlarındaki geriye çekilmenin bir miktar daha devam etmesi muhtemel görünüyor ki bu durum geri dönüş oranlarının 15 yıllara kadar sarkmasını mümkün kılmaktadır. Özellikle Temmuz ayında üçüncü kere yüzde 25 sınırının devam ettirilme kararının çıkması ve var olan hukuki süreçlerin devamını sağlayacağından yatırım amacıyla konut alanların önünü bir süre daha tıkayacak ve paranın başka enstrümanlara kaymasını devam ettirecektir.
Tabi bu durum satışların duracağı gibi bir anlam da ifade etmesin çünkü satışların durması söz konusu değil. Ocak ayındaki satış rakamları Mart sonuna geldiğimizde üzerine yüzde 20 ekleyerek devam etmiş ve muhtemel bu gidişat sürecektir, zira önümüz satışların artacağı aylara işaret etmektedir. Neticede gayrimenkul piyasasında birileri satar ve birileri alır; burada önemli olan günün şartlarını dikkate alarak ticaret yapmaktır ki bunu yapabilen mülk sahibi de olsa alıcı da olsa her halükarda kazanır.
Geçmiş hayaliyle veya gelecek umuduyla ticaret yapmayı planlayanlar ise genellikle zarar etmeye mahkumdur. Hele hele bizim komşu şuna satmış, kayınço buna almış gibi düşüncelerle aynı rakamları görmeyi hayal edenler tren kaçtıktan sonra olmadık rakamlarla ticaret yapıp zarar ettiklerine istemeden de şahit olur.
