Gayrimenkul fiyatları düşer mi?

Hemen hemen tüm sohbetlerin geldiği nokta olan gayrimenkul konusu pandeminin başlamasıyla birlikte fiyatların artmasıyla daha da konuşulur durumda. Tabii bu denli hızlı fiyat hareketlerinin olduğu bir ortamda gayrimenkul yatırımı yapmış olanlar fiyatlarını artmış olmasından mutlu iken, henüz gayrimenkul yatırımı yapamamış olanlar ise “Acaba fiyatlar düşer mi?” beklentisi içerisinde. Peki bu fiyatlar düşer mi? Ya da bu fiyatların bu kadar artması normal mi?

Öncelikle şunda hemfikir olmalıyız ki gayrimenkul fiyatları ekonomik dinamikler içerisinde hareket eden bir yapıya sahiptir. Yani diğer bazı yatırım araçlarında olduğu gibi manipülasyona çok açık bir yapısı yoktur. Tamamen arz-talep dengesi ile hareket eder ve birilerinin yüksek fiyat istemesiyle fiyatların artmayacağı gibi, birilerinin düşecek demesiyle de fiyatlar düşmez. Kısa ve orta vadeli dalgalanmalar genelde enflasyona bağlı gider kalemlerinin artması ve diğer yatırım araçlarının fiyatların yukarı yönlü atağı ile paralel ilerler ve çıktığı yerde kalır. Burada bahsettiğim güncel ve gerçek yer piyasa değeridir. Yoksa satıcıların zamanın maliyetini düşünmeden kafasına göre çıkardığı düşürdüğü fiyatlar değildir.

Şu an itibari ile bir durum tespiti yaparsak; arz oldukça az ve talep arza göre fazla. Bu durum zaten fiyatların yukarı doğru hareket etmesi için yeterli iken bir de buna ekonomik anlamda kötü yönetim de eklendiğinde görüntü fiyatların bir süre daha pek stabil kalmayacağı yönünde. Oysa gayrimenkul sektöründe arzın artmasının yegâne yolu ekonominin öngörülebilir olmasıdır. Müteahhit önünü gördüğü ortamda inşaata başlar, önünü gördüğü ortamda fiyatlarını sabit tutar ve hızlı bir şekilde satışlarını bitirip yeni inşaata başlar. Bu döngü devam ettiği ölçüde arz talebi karşıladığı gibi talebin de üstüne çıkar ta ki bir sonraki krize kadar; bu süre de ortalama normal şartlarda 7-8 yıla tekabül eder. Ortalama diyorum çünkü normal şartların dışına çıktığınızda krizleri belki öteleyebilirsiniz ama kaçamazsınız, etkisini hafifletebilirsiniz ama yok edemezsiniz. Velhasıl biz bu kriz döngüsünü bilinçsizce ötelediğimizden ve üstüne de pandemi eklendiğinden normalin çok daha ötesinde bir durumla karşı karşıyayız. Bu anormal ortamda fiyatların normalleşmesi zaten hayatın doğal akışına aykırı olacağından fiyatların geriye gelmesi değil olduğu yerde kalması bile mümkün olmayacaktır.

Son kullanıcı açısından ise durum daha da vahimdir. 2014 yılından bu yana ev sahibi olma oranı % 59,5’lardan % 55,5’a gerilemiş. Yani 2014’te 100 kişiden 60’ı ev sahibiyken 2022’ye geldiğimizde bu 60 kişinin 4’ü evini satıp kiraya geçmek zorunda kalmış. Burada kritik nokta “zorunda kalmak kavramıdır” çünkü kirada oturmanın zorunluluk değil seçim olduğu ortamda ülkenin refahı artmaya başlar. Gelişmiş ülkelere baktığımızda kiracılık oranın çok olduğu ülkeleri gördüğümüz gibi, gelişmemiş ve ekonomik olarak bitik ülkelerde ev sahibi olma oranının çok yüksek olduğunu da görebiliriz. Dediğim gibi burada kritik nokta vatandaşın hayatını idame ettirirken zorunluluklara göre değil kendi seçimlerine göre hareket edebilmesidir.

Velhasıl sonuca gelirsek bu piyasada beklentinin gayrimenkul fiyatlarının düşmesi değil hızlı bir şekilde alım gücünün artması yönünde olması gerçekliğidir. Bunun için de sadece ekonomik önlemler değil birçok farklı konuda farklı tedbirlerin alınması gerekmektedir. Buna mülteci istilası da dahildir, eğitim de dahildir, hukuk da dahildir, aklımıza gelen ve de gelmeyen birçok konu dahildir. Çünkü sermaye veya nakit akışı kendini güvende hissedeceği limanlara doğru hareket eder. Bu noktada da doğru yönetim kabiliyeti ülkeyi ve haliyle vatandaşı refaha taşır. Peki, yandık bittik mi? Küllerinden defalarca doğmuş bir milletin bu krizi de atlatacağından benim bir şüphem yok, yeter ki bunun için atılması gereken adımları atalım. Krizdir gelir geçer, gayrimenkuldür alınır satılır, mühim olan kırıp dökmeden bu ülkenin kıymetini bilebilmekte.