Arsa fiyatları astronomik yükseldi: Yeni imar alanları şart

Konut Yapı Gazetesi olarak hem kentsel dönüşümün hız kazanması hem de yeni sanayi yatırımları nedeniyle ortaya çıkan arsa sorununu masaya yatırıyoruz.
Sektör temsilcilerinin konuyla ilgili görüşleri ise şöyle:

Mustafa Andıç
İMSİAD Başkanı

Konut fiyatlarının artmasında arsa fiyatlarının astronomik şekilde artması büyük oranda etkilidir. Şehrimizde uzun zamandır yeni imarlı alanların açılmaması, imarlı arsa stokunun azalması nedeniyle, arsa fiyatlarının hızla ve normalin çok üzerinde artmasına sebep olmuştur. Bu nedenle, Bursa’mızda 6 ile 10 kat fiyatı artan bölgeler olmuştur. Ayrıca malzeme fiyatlarında 2018 sonundan itibaren durdurulamayan artışların yanında, bir de arsa maliyetlerinin astronomik şekilde yükselmesi, gayrimenkul fiyatlarının yükselmesine sebep olmuştur. Bu durum, müteahhit firmaların da yatırımlarını yarı yarıya azaltmalarına sebep olmuştur. Bu da kendini konut fiyatlarında ve kiralarda yüksek artış olarak göstermiştir. Halbuki en temel insan ihtiyaçlarından biri olan barınma konusunda, hem inşaat malzemeleri hem de arsa fiyatları konusunda acil adım atılması ihtiyacı söz konusudur. Bu iki konuda düzenleyici adımlar atılabilirse, ülkemiz inşaat firmaları gerekli konut arzını özel sektör olarak karşılamaya hazırdır.

Geçmişte, kaçak yapılaşmanın ülkemizde bu kadar çok olmasının en büyük sebebi, planlamanın çok gecikmesidir. Özellikle Bursa’mızda sanayide hızlı bir gelişme oluşmuş ancak, sanayide çalışacak insanlarımızın barınma konusu, aynı hızda planlanmadığı için, kaçak yapılaşma artmıştır. Bugün şehrimizde sanayi bölgeleri artmaya devam etmektedir. Şehrimizde yeni sanayi bölgeleri hem planlanmaya hem de yapılmaya devam etmektedir. Bursa’mız ayrıca şehir dışından göç de almaktadır. Geçmişte yaptığımız hataları tekrar ederek, yeni sanayi bölgelerinde çalışacak olan insanlarımızın barınma sorununu planlamazsak, yine/yeniden bir kaçak yapılaşma dalgası ile karşı karşıya kalabiliriz. Kaldı ki, ülkemizde dönem dönem yapılan imar barışları da, bu süreci olumsuz etkilemektedir. Şehrimizin yükünü bugüne kadar doğu batı aksında çekmiş olan ana yol, eğer planlama zamanında yapılmaz ise, yeni bir servis yükünü daha çekmek zorunda kalacaktır. Bu ise bize artan trafik yoğunluğu olarak dönecektir.  Bu nedenle sanayi bölgeleri planlanırken, eş zamanlı olarak sanayinin planlandığı bölgede uydu kent planlaması da muhakkak yapılmalıdır.

Vatandaşlarımızı konut sahibi yapmak için çabalayan inşaat firmalarını üretim yapmaktan alıkoyan nedenlerin başında artan arsa fiyatları gelmektedir. İster iş yeri olsun ister konut, bir inşaatın ülkemizde en büyük girdisi arsa maliyetidir. Dolayısıyla halkımızı konut sahibi yapabilmek için, arsa stokunun müteahhit firmalarımız için ulaşılabilir hale getirilmesi büyük önem taşımaktadır.

Öncelikle sanayileşme ve konut ihtiyacının eş zamanlı şekilde planlanması gerekmektedir. Hükümetimizin dar gelirli yurttaşlarımız için başlattığı sosyal konut ve arsa temini projelerini son derece yerinde ve gerekli görüyoruz. Bu anlamda, fotoğrafın bütününe baktığımızda, ülkemizin her yıl 700.000’in üzerinde konut ihtiyacı olduğunu hatırladığımızda, asıl altyapısı hazır şekilde kendilerine ekonomik imarlı arsa sağlanması gerekenin müteahhit firmalar olduğu görülür. Şöyle ki, kamu tek başına bu kadar daire üretemeyeceği gibi, bir arsanın en verimli kullanım şekli, müstakil değil, çok katlı yapılardır. Arazinin bu şekilde daha verimli kullanılabilmesi için, altyapısı hazır şekildeki arsaların asıl müteahhit firmalara uygun fiyat ve ödeme kolaylıkları ile birlikte sağlanması vatandaşlarımızın konuta erişimini daha da kolaylaştırabilecektir. Burada ayrıca, her ilimizin kendi inşaat firmalarının bu konut imalatlarını yapması da, inşaatın yaratacağı ekonomik hareketlenmenin, tüm ülkemize yayılmasını sağlayabilecektir.

Şehrimizde öncelikle imar çalışmalarının devam ettiği bölgelerde, süratle sonuca gidilmelidir. İmar çalışmalarının çok uzun zamana yayılması, arazi spekülasyonlarına sebep olması nedeniyle, arsa fiyatlarını anlamsız şekilde arttırırken, bu spekülatif durumdan vergisiz ve haksız kazanç elde edilmesi, konut fiyatlarının artmasına ve dolayısıyla halkımızın konuta erişimini zorlaştırmaktadır. Bursa’mızda yeni sanayi bölgelerinin yapılıyor olması nedeniyle, bu sanayi bölgelerinde çalışacak olan insanlarımızın barınma ihtiyaçları için, bugünden planlama yapılarak, o bölgelere altyapı götürülmelidir. Ayrıca yapılan imar çalışmalarında, belli bölgelerde yüksek emsal ve yüksek kat verilmesinden çekinilmemelidir.

Şeref Demir
Akyükselen İnşaat Yönetim Kurulu Başkan Vekili

Kentsel mekanlarda yaşanan değişim dönüşüm sürecinde ekonomik, sosyal, kültürel ve sosyal faktörlerin etkileri görülmektedir. Kentte yaşanan değişim, kentin ana kaynağı olan toprak üzerinde büyük sonuçlar doğurmaktadır. Alınan siyasi ve ekonomik kararlar toprağın kıt olması haksız ranta yol açmakta. Toprak üzerindeki rantın etkisiyle arsa ve buna bağlı olarak konut üretim üzerinde maliyetin temel girdisini oluşturmaktadır. Dolayısıyla toprak, arsa planlanması sağlıklı yapılmadığı takdirde kentin oluşumunda birçok olumsuz, hatta telafisi güç olan sorunlara sebep olmaktadır. Sanayinin büyümesinin etkisi ile hızlı gelişen şehirleşme düzgün planlanmadığı takdirde beraberinde kaçak, gecekondu yapıların hakim olduğu sağlıksız, estetikten uzak çarpık şehirler meydana getirmektedir. Öngörülmeyen büyüme hızı ve yerel yönetimlerin yanlış planlanması arsa kıtlığına yol açmakta bunun sonucu olarak denetlenemeyen gecekondulaşma, zaruri ihtiyaç olan barınma ihtiyacını karşılayan konuta erişim zorluğu ve yüksek kiralara yol açmaktadır. Yerel yönetimlerin yeni imar alanları açmanın getireceği altyapı maliyetinden kaçınması maliyet artırıcı sonuçlara yol açmaktadır. Kıt olan imarlı arsa kaçak yapılaşmaya yönlendirmiş, genellikle birinci sınıf tarım alanlarında (Bursa ovası vb.) ruhsatsız yapılaşma sonucu oluşan mahallelerin bütün altyapı hizmetlerinin olması gerekenden fazla maliyetle yapmak durumunda bırakmıştır yerel yönetimleri. Arsaların olması gerekenin çok üstünde (daire maliyetinin yarısı) olması imalatçıların maksimum inşaat yapmaya sevk etmektedir. Bunun sonucunda daha az yeşil alan, yoğun yapılaşma ve beraberinde trafik sorunları getirmektedir. Her geçen gün sanayisi büyüyen şehrimizde alınan göç ile verilen göç arasındaki fark 25.000 kişi civarında. 3.5 milyon dayanan kentin, Türkiye’deki yıllık nüfus artış oranı %1 civarında olduğunu göz önünde bulundurduğumuzda artan nüfus sayısı 35.000. Bunun neticesi olarak yıllık ilave nüfus toplamı 60.000 civarında. Her hane de ortalama üç kişinin yaşadığını düşünürsek yıllık 20.000 konuta ve bunu yapmak için alana, arsaya ihtiyaç vardır. Bu ihtiyacın karşılanması için yeni imar alanları açılmalı ve imara açılan alanların spekülasyon oluşturmayacak yasal düzenlemeler ile kentin ve yaşayanların faydasına yönelik planlanmalıdır.

Mehmet Kurt
Lik Yapı YKB

Emtia fiyatlarından sebepli global enflasyon baskısı, negatif faizde getiri elde etmek isteyen yatırımcı iştahı, pandemi sebebiyle biriken talebin faaliyete geçmesi ve aynı sebepten yetersiz kalan arz ile birlikte inşaat maliyetlerindeki önlenemez artışın yanı sıra konut maliyetlerinin artmasındaki en büyük sebeplerden biri de arsa fiyatlarındaki artış oldu. Konut maliyetinin yaklaşık yarısını oluşturan arsaların pahalı olması nihai fiyatı şişiren en önemli etken. Bursa gibi yoğun göç alan yerlerdeki konuta bağlı arsa arayışı, pandemi sonrası değişen tercihler, yeterli konut imarlı arsa fiyatlarını tetikledi. Arsa sorunu yüzünden plansız ve kaçak yapılan arttığı, dikey yapılaşmaya mecbur kalınan bir dönem yaşıyoruz. Burada devlet-belediye iş birliği ile yeni imar alanları yaratılıp, planlı bir kentleşmeye gidilmesi gerekiyor. Piyasa iç ve dış kaynaklı o kadar istikrarsız ki, altı ay sonra fiyatların ne olacağını kestiremiyoruz. Ama biliyoruz ki bu fiyatlar geriye gitmez. Gerek inşaat firmaları gerekse vatandaşlar da konut maliyetinin yaklaşık yarısına tekabül eden arsa maliyetleri düşmediği sürece olumsuz etkilenmeye devam eder. Devletimizin başlattığı sosyal konut projesi bu sorunun çözümünde tabii ki katkı sağlar ama başka adımlar da atılmalı. Öncelikle hükümetimizin tüm birimlerinin belediyelerle koordineli çalışarak arsa envanteri çıkartması ve planların hazırlanarak müteahhitler ile iş birliği yapılması vatandaşa da olumlu yansıyacaktır. Arsa sahiplerinin de kat karşılığı anlaşmalarda fiyattan çok müteahhidin güvenirliğini ön plana çıkarması gerekir.

Ömer Kumova

Ömer Kumova İnşaat YKB

Konut fiyatlarının artmasında imarsız bölgelerin zamanında imara açılmamasının çok büyük etkisi olmaktadır. Son 10 yıldır kentsel dönüşümü desteklemek amaçlı olarak yeni bölgelerin imara açılmasının ertelenmesi, beklentinin tam tersi olarak karşılık gördü. Rezerv inşaat yapılacak alanların azalması vesilesiyle arsa fiyatları olması gerekenin üzerinde yükseldi, kat karşılığı oranlar olması gerekenin çok üzerine çıktı. Maalesef ana maliyet girdisi olarak arsa ve inşaat maliyetlerinin olması gerekenin üzerinde artması ile konut satış rakamları da ciddi oranda artmak durumunda kaldı. Arsa sorununun çözümü için, acilen şehrin birçok alanı imara açılmalı. Yeni imara açılan bölgelere altyapı ve ana arter yolların imalatları konusunda ilgili belediyeler tarafından destek verilmeli. İmara açılmış alanlara altyapı götürmek belediyeler üzerinde ciddi bir yük oluşturmaktadır. Bu alanların elektriğinden internete, kanalizasyonundan yağmur suyuna kadar her türlü altyapı imalatlarının maliyetleri tek elden yapılarak, arsa sahiplerinden metrekare başına toplanabilir. Çünkü inşaat imalatlarının yapılması ertelenen arsalara sebep; yeri geliyor yol, kaldırım vs. hizmetlerin yapılması erteleniyor ve bölgede ikame edenler nezdinde mağduriyet oluşuyor. Arsaların emlak vergilerinin de arttırılması gerektiğini düşünüyoruz ki, bu durum hem toplanan paralarla daha hızlı bir altyapı imkanı sağlayabilir hem de arsaların yaşam alanlarına dönüşünü hızlandırır. Şehirlerde kentleşmeler; yatayda büyüyerek, yeni şehir merkezleri yaratarak olmalıdır. Yeni yaşam alanlarındaki; anaokulu, okul, hastane, ibadethane, yollar, sosyal yaşam alanları, çocuk oyun alanları vs. gibi ihtiyaçlar, bölgedeki nüfus artışını beklemeden erkenden yapılmalı ve kentlerin genel trafik yükü bu vesileyle yaygınlaştırılarak azaltılmalıdır. Örneğin Bursa’nın en büyük sanayi bölgesi konumunda olacak TEKNOSAB etrafında, bu alanlarda çalışacak insanlar için konutlar ve sosyal yaşam ihtiyaçları acilen planlanmalı ve bunların imalatları eş zamanlı olarak gerçekleştirilmelidir. Aksi takdirde, şehrin doğusundan şehrin en batısına çalışanlarımızı taşıyarak, trafik yüküne yük katmaya ve hemşerilerimizin hayatlarının önemli bir kısmını yollarda geçirmelerine vesile olacak bir organizasyona imza atmış olacağız.

Muhammet Adiloğlu

Adiloğlu Grup YKB

Bursa gibi sanayisi ile hızla gelişen bölgelerde şehir plânlamaları oldukça önem arz etmektedir. Plânlamalar on yıl, yirmi yıl sonrası düşünülerek yapılmalıdır. Kısıtlı sayıdaki konut arsalarını elde edebilmek için yüksek maliyetler ortaya çıkıyor. Tabii bu da konut fiyatlarına doğrudan etki ediyor. Geçenlerde görüşme yaptığımız arsa sahibi bir teyzeye yüzde kırk oran vererek teklifte bulunduk. Kendisinin bize verdiği cevap manidar: “Oğlum sen bizim on yıl önceki yerimizi yüzde elli ile yaptın! Biz diyoruz bu oran artmıştır. Altmış yetmiş olmuştur. Sen bana kırk diyorsun.” Enflasyon, artan maliyetler, durgun piyasa hiçbiri arsa sahibinin umurunda değil. Bursa'da acil plânlamalar yaparak alternatif arsaları oluşturmak zorundayız. Yeni imar alanları oluşturmak zorundayız. Kentsel dönüşüm konusunda bir şeyler yapılması için yeni imar adaları oluşturulmuyorsa o zaman kentsel dönüşüm konusunda binaların yıkımına kadarki süreci belediyelerin hızla organize etmesi gerekir. Binalar yıkıldıktan sonra bir şekilde binalar yapılır. Hem konut maliyetlerinin artması, hem de arsa tarafından yaşanan bu sıkıntı ile bizlerin vatandaşlara hesaplı konut üretmesi mümkün görünmüyor.

Hüseyin Ergün Kıratlı
Kıratlı İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı

Konut fiyatlarında en belirleyici unsurların başında arsa fiyatları gelmektedir. Arsa arzının yetersiz kalması sebebi ile arsa fiyatları son yıllarda hızla yükselmektedir. Bursa’nın sanayileşmeye devam etmesi sebebi ile şehir göç almaya devam etmektedir. Dolayısıyla gerek ilçe, gerekse Büyükşehir Belediyesi koordineli çalışarak, yeni imar planları yapmak zorundadır. Aksi takdirde, plansız yapılaşmanın önüne geçilemeyecek bu da birçok soruna sebep olacaktır. Yeni imar planları yapılmadığı sürece, arsa fiyatları, dolayısıyla konut fiyatları artmaya devam edecektir. Bu durum vatandaşın konut sahibi olmasını zorlaştırmasının yanında, müteahhitlerin de konutları hızlı satamamasına sebep olacaktır. Son 1 - 1,5 yıldır hızla artan emtia fiyatlarda konut fiyatlarının aşırı yükselmesine sebep olmaktadır. Yerel yönetimler, şehrin gelişme bölgelerini iyi analiz ederek, fiyatların aşırı yükselmesini beklemeden yeni imar alanları açmak zorundadırlar. Planlar yapılırken de hassas davranılmalı, tarım alanlarının yok olmasına sebep olunmamalıdır. Aynı durum, sanayi bölgeleri oluştururken de geçerlidir. Tarıma elverişli alanlara dokunmadan, imar planları yapılmalıdır. Yerel yönetimler ve merkezi yönetim uyum içerisinde çalışarak sanayi bölgeleri ve yaşam alanlarını, şehirdeki trafik yoğunluğunu arttıracak, tarım alanlarını yok edecek planlamalardan kaçınmalıdırlar. Özetle; planlama yaparken kısa vadeli düşünmek yerine, uzun vadeli planlamalar yaparak, Bursa gibi güzel bir şehri yaşanmaz hale getirmemelidirler. Geçmişte yapılan bazı yanlışlar sebebi ile son yıllarda Bursa’da aşırı trafik problemi yaşanmaktadır. En azından bundan sonra hata yapılmamalı ve mevcut sorunları çözmek için hep birlikte hareket edilmesi gerektiğine inanmaktayım.

M. Hakkı Taşolar

Taşolar İnşaat YKB

Konut fiyatlarının artmasında arsa payının oranı hemen hemen yüzde kırklara dayanmaktadır. Bunu özellikle yer sahipleri yani arsa sahipleri oluşan rekabetten dolayı fırsata çevirip kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde oranları tepe noktasına ulaştırmaktadır. Durum böyle olunca da müteahhitlerin maliyetleri yüzde 40 oranında yükselmektedir. Şehrimizde imarlı yerlerin kıtlığından dolayı arsaya ulaşmak oldukça zorlaşmaktadır. İmarlı arsalarının azlığından dolayı fiyatlar oldukça pahalı. Büyük arsaları da yer sahipleri kat karşılığı verdiklerinden dolayı onların fiyatları daha da artmaktadır. Buna çözüm olarak belli bölgelerde belli oranların geçilmemesi gerekmektedir. Burada kazanan arsa sahipleri olmaktadır. Hal böyle olunca kentsel dönüşümün önünde kalmaktadır. Yer sahiplerinin istekleri fiyatları yukarı doğru çekmektedir. Kentsel dönüşümde devletin veya TOKİ’nin taşın altına elini koyması gerekmektedir. Hem ülkemiz deprem bölgesi hem de çarpık yapılaşma oldukça çok. Kentsel dönüşüm adeta rantsal dönüşüme dönmüş durumda çünkü. Özetle burada devletin teşvik etmesi gerekiyor. Bu işe rant olarak değil de şehirleşme olarak bakılması gerekiyor. Bence yeni imara yer açmaktansa kentsel dönüşüme ağırlık verip mevcut eski binaların derhal acilen yenilenmesi gerekmektedir. Küçükbalıklı, Başaran, Yıldırım, Yavuzselim, Altıparmak, Beşevler’in bazı bölgelerinin acilen yenilenmesi gerekmektedir. Yeni imara yer açılacaksa da belli kriterler konması gerekmektedir. Nasıl ki devlet şu an müteahhitlere her türlü mobbingi uyguluyorsa aynısını arsa sahiplerine de yapması gerekmektedir. Birileri yer sahibi olurken müteahhit de dert sahibi oluyor. Konut fiyatlarının artmasına arsa payı, artan bürokrasi maliyetleri, inşaat malzemelerinin durdurulamaz artışı ve nitelikli iş gücü eleman azlığı vb. sebepler neden oluyor.

Yusuf Şehitoğlu

Yusuf Şehitoğlu İnşaat YKB

Özellikle Marmara bölgesindeki sanayi şehirlerinde mekânsal planlamalar konusu özel sektörün gerisinde kalmaktadır. Şehirler gelişirken imar planlarının gelişimin önünde gitmesi, altyapı olmasa bile imar bölgelerinin belirli olması gerekmektedir. Bu noktada şehrimizde imar alanlarında bir sıkışma yaşıyoruz. İnşaat maliyetlerinde içerisinde arsa maliyetinin artması dolayısıyla da konut fiyatlarının artışının etkisini daha derin hissediyoruz. Şehirlerimizin 100 yıllık planlarını yapmalı, genişleme alanları, şehrin yaşayanlarının ihtiyaçları, yeni teknolojiler, yeni alışkanlıklar, sanayi alanları gibi faktörler göz önüne alınarak planlanması gerekmektedir. Arsa sorunu ilk olarak inşaat maliyetlerini arttırıyor. Eş zamanlı olarak yeni bölgelerde fiyat artışları eski yerleşim alanlarına yoğunlaşmayı tetikliyor ve o bölgelerde de artışlar yaşanıyor. Bu noktada şehirlerin konseptlerine karar verilmeli. Çok merkezli şehirlerin fonksiyonları, yaşam akışları, ihtiyaçlar, sanayi bölgeleri belirlenmeli. Örneğin online ticaretin artmasıyla kargo teslimatları dolayısıyla şehirdeki teslimat noktalarını şimdiden planlamalıyız. 100 yılımızı planlamalıyız. Sembol yapılarımızı, şehrimizin güçlü ve ön plana çıkaracağımız alanlarını oluşturmalıyız. Diğer taraftan Bursa şehri tüm ilçeleriyle planlanmalıdır. Sadece merkez göz önüne alındığı için açıkçası sorunlar daha pratik çözülememektedir. İznik’ten Keles’e her bölgenin işleyişi planlanmalıdır.