Konut satışında rağbet ikinci ele

CÜNEYT ALKIŞ

Yaz aylarında rekor seviyelere ulaşan konut satışları, faizlerin tekrar yukarı çıkması ve kurlardaki hareketliliğin etkisiyle düşüşünü sürdürüyor. Sektör temsilcileri satışların ve yeni projelerin artması için faizlerde yeni bir indirim beklerken, bunun ikinci ellere değil sıfır konutlara yönelik uygulanması gerektiğini vurguluyor.

Kredi faizlerindeki indirimle beraber 2020 Temmuz ayında zirve noktaya ulaşan konut satışları, geçen yılın Ağustos ayından itibaren düşüşünü sürdürüyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı konut satış istatistiklerine göre Ocak ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 37,9 düşüşle 70 bin 587 konut satıldı. Bu ayda Bursa’da ise yalnızca 2 bin 757 konut satılırken, bunların sadece bin 61 tanesi sıfır konut oldu. Sektör temsilcileri piyasada yaşanan durgunluğun önüne geçilmesi ve yatırımların tekrardan hız kazanması için faiz indirimlerinin önemine çekerek, bu noktada sıfır konuta olan ilgiyi artırmak için indirimlerin sıfır konut ve ticari alanlarda uygulanmasının önemine vurgu yaptılar.

Mustafa ANDIÇ
İMSİAD Başkanı
Konut satışlarındaki düşüşün en önemli sebebi faizlerin yüksek olması. Genel satışlardaki ipotekli oranına bakarsak ciddi bir düşüş olduğunu görebiliyoruz. Düşüş sebeplerinden bir diğeri de dövizdeki düşüş. Dövize yüksekken girmiş olanlar, tekrar o kuru yakalamak için bekliyorlar. Dolayısıyla bu paralar yastık altı ve bankadan çıkamıyor şu an. Bu yıl içerisinde konut kredi faizlerinde yine bir indirim bekliyoruz. Bunun sektörü hareketlendirmesi için tekrar yapılması gerektiğine inanıyoruz. Ancak şunu söylemekte de fayda var; faizlerde bir düşüş olacaksa bunun ikinci ele yansıtılmaması lazım. Çünkü faiz indirimi yapıldığında yoğun olarak ipotekli satışlar yapıldı, ipotekli satışlara da baktığımız zaman 3 satışın 2’si ikinci el, diğeri sıfır konutlardı. Bu yıl faizlerde bir indirim olacaksa, bunun sıfır gayrimenkullerde olmasını, ilaveten de muhakkak ticari alanlara da uygulanmasını bekliyoruz. Çünkü ofis üretimi yapan da bir çok müteahhit arkadaşımız var.
Çünkü sıfır gayrimenkuller satılırsa yeni yatırımların önü açılır. Sektörde arz eksiği olursa bu işsizlik olarak da önümüze gelebilir. Bu nedenle biz daha çok sıfır gayrimenkullerde faiz indiriminin uygulanmasını öneriyoruz. İlaveten şu tedbirler de olabilir; ilk defa konut/işyeri alacak kişilerden KDV ve tapu harcı alınmayabilir, alınacaksa indirim uygulanabilir. Bu tarz teşviklerin de destekleyici olacağına inanıyorum.

Sertaç KARAALP
ALPİŞ Holding YKB
2020 yılı yaz aylarında kamu bankaları tarafından uygulanan yüzde 0,64’lük tarihi konut kredi kampanyasından sonra günümüze kadar aylık bazda konut satışları maalesef aşağı yönlü grafiğini sürdürüyor. Geçtiğimiz aylarda, yaşadığımız pandemi sürecine bağlı olarak vakaların tekrar artış göstermesiyle birlikte getirilen kısıtlamalara ek olarak konut kredi oranlarının yüzde 1 seviyesinin çok üzerine çıkması, konut satışlarını düşüren başlıca etmenler olmuştur. Ayrıca yeni üretimlerin azalmasıyla birlikte tüketiciler; istedikleri ve yaşamayı hayal ettikleri proje alternatiflerinin kısıtlı kalması sebebiyle konut alım kararlarını ertelemek zorunda kalmaktadırlar. Konut satışlarının yukarı yönlü ivmelenmesinin veya normal seviyelerine tekrar ulaşmasının pandemi sürecinin etkisini yitirmesine ve konut kredilerinin tekrar yüzde 1’lerin altına gerilemesine bağlı olduğunu düşünüyorum. 2020 yaz aylarındaki konut kredi kampanyasından sonra yukarı yönlü seyrini sürdüren ve yüzde 1’lerin çok üstüne çıkan konut kredi oranları ile birçok tüketici konut alım kararlarını ertelemek zorunda kaldı. Biriken bu talebin alıma teşvik edilebilmesi için kredilerde gevşeme yapmak kaçınılmaz bir durum olacaktır. Bu tabi ki de ekonomi ve para piyasalarının genel durumuna bağlı olarak gerçekleşecektir. Özellikle konut kredi oranlarının düşürülmesi ve vadelerinin uzatılması, üretim girdi maliyetlerinin aşağı çekilebilmesi, tapu devir harçlarında yapılacak indirimler, ucuz arsa stoğunun fazlalaştırılması, konut satışlarını artırarak sektörün yeniden hareketlenmesini sağlayacaktır. Sıfır konutların satışlarının artırılabilmesi için üreticilerin ve tüketicilerin taleplerini karşılayacak düzenlemelerin yapılması ve bunların sürekliliğini koruması gerekmektedir. Üreticiler için; düşük maliyetli arsa stokunun ve çeşitliliğinin artırılması, üretimdeki girdi maliyetlerinin aşağı çekilmesi, nitelikli konutların üretilmesi için teşvik desteklerinin sağlanması, tüketiciler için ise; sıfır konut kredi faizlerinin yüzde 1 seviyelerinin altına inmesi, vadelerinin uzaması ve sürekliliğini koruması, tapu harç oranlarının alımı daha çok teşvik edecek seviyelere çekilmesi, üretici ve tüketicilerin taleplerini karşılayacak başlıca etmenler olacak olup sıfır konut satışlarının artmasını ve bu artış grafiğinin uzun yıllar boyunca sürekliliğinin korunmasını sağlayacaktır.

Ömer KUMOVA
Ömer Kumova İnşaat YKB
Birçok sektörü derinden etkilemiş olan uzun süreli ekonomik kriz ve sonrasında yaşanan pandemi süreci insanların ekonomik ve sosyal anlamda önünü görememesine ve yatırımlarını ertelemelerine vesile oldu. Arsa ve inşaat maliyetlerindeki artışlara paralel, her geçen gün yükselen satış bedellerinin yanında, yüksek konut faiz oranları da, yatırımın ertelenmesine sebep olmaktadır. Nisan ayı itibariyle konut satış rakamlarının hızlı bir toparlanma sürecine gireceğini düşünmekteyiz. Sektör temsilcileri olarak konut kredi faiz oranlarında Nisan-Mayıs döneminde ciddi bir düşüş bekliyoruz. Uygun faiz oranı desteği daha uzun süreli olarak uygulamaya konulmalıdır. KDV oranlarında ve tapu harç ödemelerinde tüketici lehine bir indirim uygulanmalıdır. Uzun süren ve sonuçlanmayan KDV iadelerinde artık daha hızlı bir iade sistemine geçilmesi gerekliliği aşikârdır. Daha uygun konut satış bedellerine imkân sağlanmasının önünün açılması bakımından önem arz eden, yeni bölgelerin imara açılması çalışmaları acilen hızlandırılmalıdır. Arsa ve inşaat maliyetlerindeki sürekli yaşanan artışlar, satış fiyatı olarak 2.el konutları daha cazip hale getirmektedir. İstihdam yaratma bakımından sıfır konut satışlarını hızlandırmak için sadece sıfır konutlara yönelik özel konut kredi faiz uygulaması, KDV indirimi, tapu harç indirimi gibi uygulamalar devreye sokulabilir.

Şeref DEMİR - Akyükselen
İnşaat YKB Yardımcısı
2021 yılı Ocak ayında satılan konut sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 38, ipotekli satışlarda yüzde 75 oranında bir düşüş söz konusu. İpotekli satış oranının toplam satış oranındaki düşüşün iki katı olması konut kredi faiz oranlarının yüksek olmasının satışlara ne ölçüde olumsuz yansıdığının net ispatıdır. İnşaat imalatında kullanılan malzemelerin enflasyon oranından ve döviz artışından çok yüksek olması, kaçınılmaz olarak konut satış fiyatlarının yükselmesine sebep olmuştur. Malzeme fiyatlarından kaynaklı satış fiyatlarının artışı yüksek oranda konut kredi faiz oranı eklenince ev almak isteyen çoğu insan istese de kredi taksitlerini ödeyemez duruma geldiğinden dolayı bu süreçte alımı ötelemek zorunda kalmıştır.
Dövizdeki önemli düşüş miktarı, malzeme fiyatlarında da düşüşün beklenmesinin aksine çoğu kalemde yükseliş devam etmektedir. İmalat maliyetlerinin artışı ve konut kredi faiz oranlarının yüksek devam etmesi halinde satışların gittikçe düşeceği endişesi sektörde yeni projeleri başlatmama gibi tedbirleri beraberinde getirmektedir. Doğal olarak 250 alt sektörü etkileyen ve yüksek miktarda istihdam oluşturan sektörün de böylece ekonomiye olumsuz etkileri olmaktadır. Hükümetin mart nisan ayında sektörün bu olumsuz etkisini pozitife çevirmek için konut kredi oranlarında kayda değer indirime gideceği umudu, sektörün birincil beklentisidir.

Yusuf Şehitoğlu
Şehitoğlu İnşaat YKB
Konut piyasası çok büyük oranda kredi faizine duyarlı bir şekilde ilerlemektedir. Aylık yüzde 1’in altına indiğinde konut satışlarında bir hızlanma görürüz. Bu yıl ek olarak fiyat artışları ve maliyet güncellemelerini yaşadık. Ancak tüketici tarafında gelir artışı aynı hızla olmadığı için satışlara direk olarak yansımıştır. Haziran ayı itibariyle pandemide gevşemelerin başlayacağını düşünüyorum. Merkez Bankası politikası güven tesis etmeye başladı. Bu noktada döviz getirici faaliyetlerin artması, faiz indirimini hızlandıracak unsurların başında gelmektedir. Sektörün hareketlenmesi için kredi faizlerinde desteklere ihtiyaç vardır. Burada bireysel müşteriye kredi faizlerinde uygulanacak indirimlerin bireysel vergilerinden düşülmesi sağlanabilir. Tapu harçlarında düşüş, vade yapısının 15-20 yıl gibi sürelere yayılma olanağının arttırılması, inşaat malzemesi fiyatlarında artışların kontrol altına alınması, böylece konut fiyatlarındaki yükselişin önüne geçilebilmesi gibi hususlar önem arz etmektedir. Fiyat ve maliyet güncellemelerinde yaşanan artışlar aynı zamanlamayla gelirlere yansımadığı için sıfır konuttan ziyade ikinci el konuta talebi arttırmıştır.

Fatih Can Bozkurt
FCB Interiors YKB
Pandemi öncesinde zaten konut satışlarında yüksek faiz oranları sebebiyle ciddi bir düşüş vardı. Pandemi ile birlikte piyasaya sağlanan destekler, konut satışlarını hızlandırdı. Bu destek dönemi sona erip faizler yeniden yükselince konut satışlarındaki düşüş yeniden başladı. 2021 yılı 2. çeyreğinde de bu düşüş ivmesi devam edecek gibi görünüyor. 3. çeyrek ile birlikte faiz oranlarında biraz yumuşama yapılırsa yeni konut kampanyaları ile birlikte sektör yeniden canlanmaya başlar. Son dönemde yaşanan sıkıntılardan biri de sıfır konutlarına o kadar cazip kampanyalar yapılmasına rağmen ikinci el konutların daha çok talep görmesi. Bunun temel sebeplerinin başında güven sorunu geliyor. Oturma izni alınamayan, asansörü çalışmayan ve sayamadığım birçok sorun sebebiyle konut müşterileri, tamamlanmayan projelerden çekiniyor. Kimse biten inşaat veya devam eden inşaatlarda bu süreci beklemek istemiyor.

Adil GÖKÇADIR
Gökçadır İnşaat YKB
Uygulanan ekonomi politikaları nedeniyle yatırım araçları emlaktan dolar ve faize dönerken, pandeminin de etkisi nedeniyle emlakta arz düşmüştür. Son 9 aydır eriyen stoklar ve aşırı artan malzeme fiyatları sonrası az sayıda üretilen pahalı emlaklarda ise satış kabiliyeti sınırlı olmuştur. Emlak piyasasındaki daralmanın ne kadar süreceği, ekonomideki mevcut durumla doğrudan ilgilidir. Bu nedenle kısa vadede bir gelişme beklemiyorum. Türk ekonomisi bu yüksek faizi uzun süre taşıyamaz. Bugün dövizi baskılamak için yüksek tutulan faiz, üretime ciddi darbe vurmaktadır. Faizin düşürülmesi durumunda ise dövizin hareketleneceği açıktır. Bu kısır döngünün kırılması, mevcut politikalarla oldukça zor görünüyor. Bu nedenle üretim sektörü belki de kendi çarelerini bulmak zorunda kalacak. Daha önce yapılmış ve 98’lerde tekstil sektörü ciddi bir krizden kendi gayretleri ile çıkmıştı. 2021 yılında konut kredilerinde sektörü hareketlendirecek mertebede ciddi bir indirim olası görünmüyor.Bursa gibi deprem riski altında bir şehirde yeni ve sıfır konut her zaman cazibedir. Ancak şartlar nedeni ile gerek fiyatların gerekse de faizlerin yüksek olması ev ihtiyacında olanları ikinci el konuta yönlendiriyor.

Yılmaz AVŞAR
Beydağ İnşaat YKB
Bugünkü koşullarda konut satışlarındaki düşüşün iki nedeni olduğunu düşünüyorum. Birincisi faizlerin yüksekliği, bu hem insanların konut kredisi çekmesini engelliyor hem de elindeki birikimi faizde değerlendirmesini sağlıyor. İkinci sebep ise sıfır konuttaki satılabilir stokların erimesi. 2018 krizinde sektörde yara alan birçok firma üretimi durdurdu, yeni şantiyeler başlamadı, firmalar ellerindeki stokları eritmek istedi ve bu da konut kredilerinin 0,64 seviyesine inmesiyle gerçekleşti. Aşılama hızlı bir şekilde giderse yaza doğru insanlar rahatlamış bir şekilde artık dışarı çıkmaya başlar. Faizlerin de o zamana kadar aşağı yönlü harekete geçmesiyle beraber satışların hızlanacağını düşünüyorum. Yaz sonuna doğru da tekrar bir konut kredisi kampanyası olur. Sektörü en çok hareketlendirecek olan şey faizlerin düşmesidir. Bu hem konut satışını arttıracak hem de yatırımcının finansman maliyetlerini düşürecektir. Son dönemde ikinci el konutun daha çok satılmasının en büyük sebebi sıfır konut stokunun olmaması. Diğer bir etken de ikinci el konut fiyatının daha uygun olması.

Cem Kaleli
Numan Kaleli A.Ş YKB
Konut satışlarındaki düşüş trendi asıl olarak konut fiyatlarına ve kredi faiz oranlarına bağlı gibi görünse de esasen altın ve kurdaki oynaklık, piyasalardaki güvensizlik önemli etken. Pandemi dolayısıyla insanların kendilerini sahibi oldukları işlerle ya da mesleklerle ilgili sağlam ve güvende hissetmemeleri, işlerini tümden yada geçici olarak kaybetme korkuları, ileri ve uzun vadeli borçlanma korkuları da gayrimenkul alımına ciddi engel teşkil etmekte. Bu aşağı yönlü trend kanaatimce aşılama çalışmalarının hızlı ilerlemesi ve hastalık riskinin azalmaya başlaması, MB faiz kararları ve enflasyon rakamları ile birlikte 3.çeyrek veya sonrası sektörde bir miktar iyileşme görülebilir. Sıfır konutların ikinci elden daha cazip hale gelebilmesi için sıfır yapılan konutların sunduğu yaşam konforu farkları önemli bir etken olmakla birlikte ödeme şartları ve fiyatlama politikası çok önem arz etmektedir. Yenisi ile eskisi arasında bu saydığım unsurlar açısından önemli bir fark yok ise tüketiciler sıfır dairelere doğal olarak yatırımcısının beklediği ilgiyi göstermeyecektir.

Özkan AYDEMİR

Elif Gayrimenkul YKB
Konut satışları, yıl içerisinde dalgalı seyir izleyen bir dinamiktir. Rakamsal olarak satışların düşmesinin ana sebeplerinin başında konut kredisi faiz oranları ve pandemi süreci gelmektedir. Piyasaların normal seyrine baktığımızda yılın mart ve nisan ayları ile beraber konut satışlarında bir artış söz konusu olmaktadır. Ancak pandeminin etkilerini de göz önüne almamız gerektiği için 2021 yılının ikinci yarısından sonra bir yükselişin olacağını düşünüyoruz. Gayrimenkul sektörünün hareketlenmesi için en önemli konuların başında, gayrimenkul finansman kaynaklarının aktif olarak kullanılabilir olması gelmektedir. Ülkemizde en çok tercih edilen gayrimenkul finansman kaynaklarının başında da şüphesiz konut kredisi geliyor. Eğer konut kredisi kullandırma oranlarının yüzde 1 ve altı bir rakam olması halinde konut satışlarında yeni bir ivme yakalanması kaçınılmaz. Bu yüzden öncelikle kamu bankaları olmak üzere özel sektördeki bankaların da bu yönde atacağı adımlar büyük önem taşıyor.
Sıfır konutların cazip hale gelmesi için yapılacakların başında; ilk kez satılan konutlardaki tapu harç bedellerinde indirim yapılması, ilk kez satılacak konutlar için kullandırılan konut kredisi faiz oranlarının daha düşük oranlarla belirlenmesi gelmektedir.

Göksel BİRSEN
TÜGEM Bursa İl Başkanı
Konut satışlarındaki düşüşü pandeminin etkisine bağlayamayız. Çünkü pandeminin yaşandığı haziran, temmuz ve ağustos aylarında konut satışları önceki dönemin çok üzerinde gerçekleşti. En belirgin neden konut kredilerindeki yüksek artıştır. Faizlerin yüzde 1’in altına inmesi gerçekleştiğinde konut satışlarındaki düşüş de sona erecektir. Merkez Bankası’nın bir süre daha faiz indirimi yapmayacağı anlaşılıyor. Faize, büyük ihtimalle temmuza kadar dokunulmayacak. 24 ana ve 200’ün üzerinde alt sektörlerin olduğu inşaat sektöründe faizlerin yıl içerisinde indirileceğini düşünüyoruz. Sektörün hareketlenmesi bu sayede gerçekleşmiş olacaktır. İkinci ele göre sıfır konutların konut faiz oranları ve vadelerinin daha cazip hale getirilmesi sağlanmalıdır. Ayrıca tapu harcı ve KDV indirimlerinin sıfır konut alanlara uygulanması sıfır konutu cazip hale getirecektir.