Konut fiyatları fırladı, sektör çıkış arıyor

Bursa’daki evlerin metrekare fiyatını, sektörün maliyet artışlarından nasıl etkilendiğini, dar ve orta gelirli vatandaşların konut sahibi olma şansını, sektörün geleceğini, sektör temsilcileriyle değerlendirdik.

HABER: Eşref AYDEMİR

Rıdvan Hasırcı
BURSED Başkanı
54 .Komite Gayrimenkul Meclis Üyesi

Fiyatlar yükselirken talepte daralma yaşanıyor
Covid salgınıyla beraber dünyada ham madde üretiminde uzun süreli üretim yapılamaması bazı dengelerin bozulmasına neden oldu. Bunlar, ham madde fiyatlarındaki artış (beton demir çimento vb.), işçilik asgari ücretteki artış, enflasyonun artması, konut imarlı arazilerin bölgesel bazda yeterli olmaması, Bursa’nın hızlı göç olması yani arzın talebi karşılayamaması olarak sıralanabilir. Bölgesel olarak değişiklikler olabilir fakat 80-90 metrekare 2+1 daire 350.000 - 400.000 TL’den başlıyor.

Bursa’daki büyük ilçelerdeki konutların metrekare fiyatı ise bir önceki yılla karşılaştırmalı olarak şöyle:

Konut fiyatlarındaki artışların normalde satışları ciddi anlamda düşürmesi beklenirken, sektörün talebe zor yetiştiğini görüyoruz. Yüksek enflasyon ve bununla beraber global ham madde kriziyle, rakamların fiyatlarda artış beklentisi konuta olan talebi arttırdığını düşünüyoruz. Fiyatlar daha da yükselirse tabii ki talepte daralma yaratacaktır. Bu da üreticiler açısından olumsuz bir süreç olacaktır.

Öngörümüz Bursa konumu itibarıyla son zamanlarda en çok göç alan ve konut ihraç eden bir konumda. Talepleri 2’ye ayırabiliriz; barınma ihtiyacı ve yatırım aracı olarak. Artan maliyetlerden dolayı konut satışında yıl sonuna kadar bir düşüş olacağını düşünüyoruz.

İmarlı arsaların kısıtlı olmasından ve kira bedellerinin aşırı yükselmesinden dolayı her kesimden konut talebi geliyor. Talep edenler bütçelerine göre belirledikleri bölgelerde arayış içerisine giriyorlar. Şu an Bursa’da A+ konutlarda arz sıkıntısı olduğundan yeni projelere talebin yoğun olduğunu görüyoruz.

Dar gelirli kesimin bir birikimi yoksa şu anki ekonomik koşullarda şehir merkezinde yatırım yapmasının zor olduğunu düşünüyoruz. Şehir merkezindeki eski yerleşim alanlarında dahi daire fiyatlarının 2 hatta 3 katına çıktığı piyasada, dar gelirli kesimin daire alması zorlaştı. Uzak lokasyonlarda alternatif imarlı arazilerin yaratılması ve küçük metrekarelerde üretimin yapılması gerekiyor. Şu an dar gelirli kesimin organize sanayi bölgelerine yakın ilçelerimizde konut sahibi olmaya yoğun talebi bulunuyor.

Belediyelerin acil olarak ‘diğer tarım alanı’ vasıflı arazilerde imar çalışması yapması ve elini taşın altına koyarak sosyal belediyecilik anlayışıyla hazine arsalarında proje geliştirip dar gelirli kesimi kiradan kurtararak, ev sahibi olmasının önünü açması gerekir.

Devletimizin özellikle barınma amaçlı konut alacaklara (yatırımcılara değil) uygun kredi sağlaması gerekir. Barınma odaklı konut ihtiyacı alacaklardan KDV alınmaması bu tarz konut üretimi yapacak inşaat firmalarının maliyetlerini düşürecektir. Yine vergi indirimleri hatta muafiyetlerinin getirilmesi gerekir.

Diğer kesimlere hitap eden sıfır konut artışıyla ilgili de belediyelerin imar konusunu gündeme alıp alternatif alanları imara açarak talebi yeni bölgelere kaydırarak ev alacak ve üretim yapacak firmaların önünü açabileceklerini düşünüyoruz. Genel olarak konut kredi faizlerinin acilen düşürülüp devletimizin sektörü destekleyecek bir paket açıklaması gerekmektedir. Yabancıya satışlardaki şartların biraz daha ağırlaştırılması lazım. Yabancıya konut satacağız diye iç piyasadaki dengenin bozulmamasına özen gösterilmesi gerekir. Yabancı yatırımcıya aldığı mülkü belli süre satamaması, fiyat artışı ikinci el konuttaki talebi arttırdı. Lakin enflasyonun ve kira bedellerindeki artışın da konuttaki fiyat artışını tetiklediğini düşünüyoruz. Son günlerdeki gayrimenkul piyasası bugüne kadar örneği görülmemiş şekilde bir yön almıştır. Acilen sektörün paydaşları olan meslek ve ticaret odalarının, STK’ların ve devletimizin ilgili kuruluşlarının bir araya gelip, sorunlara çözüm bulması gerekiyor.

Göksel Birsen
TÜGEM Bursa Başkanı

Maliyet artışları inşaat projelerine darbe vuruyor

Yeni inşa edilen bir binada metrekare satış fiyatları ilçelere göre şöyle:

Konut fiyatları deyim yerindeyse uçuyor. Merkez Bankası’nın resmi verileri de bu gerçeği ortaya koyuyor. Merkez Bankası’na göre ocak ayı itibarıyla son bir yılda yeni konutların fiyatı yüzde 85, ikinci el konutların fiyatı yüzde 76 arttı. Genel artış oranı da yüzde 77. Bu artışın, son 3 ayda daha da belirginleştiğini ve nisan sonu itibarıyla daha yukarılarda oluştuğunu tahmin etmek zor değil. Bunun ana sebebi talepten değil, maliyet artışlarındaki yükselmedir. Şubat sonunda yüzde 90'ı aşmış inşaat maliyetleri karşısında konut fiyatlarının artmasına şaşmamak gerekir.

Bursa’da merkez ilçelerde en ucuz daireler 1+1 400.000 TL, 2+1 550.000 TL ve 3+1 700.000 TL’den başlamaktadır. İyi lokasyonlarda ise bu rakamlar 1+1 900.000 TL, 2+1 1.400.000 TL, 3+1 2.000.000 TL’dir.

Türkiye genelinde konut satışları mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 20,6 artarak 134 bin 170 oldu. Bursa’da ise 4.918 adet konut satıldı. Şubat ayında bu rakam 3.354’ idi.

İnşaat sektöründe yaşanan maliyet artışları inşaat projelerine darbe vuruyor, önceki yıllara göre kesilen ruhsat sayısı azalıyor. Ülke çapında devam eden birçok projede sorunlar yaşanıyor. Orta ve yüksek gelir grubu, konut alımında aktif durumda. Elinde alacağı konutun en az % 50’si kadar nakdi olmayanların alım yapamayacağı bir dönemdeyiz.

Metrekare olarak daha düşük ve merkeze daha uzak olan projelerdeki dairelerin talebinin arttığını görüyoruz. Ayrıca mevcutta evini satarak alım yapanların oranı gitgide artıyor.

İmarlı arsa fiyatları ve kat karşılığı oranlarının aşağı seviyede olması ana şarttır. Bununla birlikte müteahhit kârları da makul seviyelerde olmalıdır. Sıfır konut fiyatlarındaki artış aynı şekilde 2. el konutların da fiyatlarının yukarı çıkmasına neden olmuştur. 2. el konut piyasasına olan ilgi her geçen gün daha da artmaktadır.

Özkan Aydemir

ELFİ Gayrimenkul YK Başkanı

Maliyetler vatandaşları ikinci el konuta yönlendirdi

Metrekare satış fiyatlarının artmasında en büyük sebep elbette inşaat maliyetlerinin artmasıdır. Yüksek enflasyon sebebiyle dışa bağımlı ürünlerde ithalat maliyetlerine bağlı olarak üretim maliyetlerinin artması bu sonucu doğurmaktadır. Müteahhit firmaların kalemleri üzerindeki maliyetleri arttıkça firmalar da haliyle satış rakamlarını revize etmekte ve bu da metrekare fiyatlarına yansımaktadır. Buna arsa maliyetini de eklediğimizde fiyatların artması kaçınılmaz olmaktadır.

Bölgesel olarak değişkenlik göstermekle birlikte şu an konut fiyatları Nilüfer’de Görükle, Akçalar bölgelerinde 700 bin; Kayapa, Hasanağa ve Balkan mahallesinde 1.100 bin; Özlüce, 23 Nisan, Ataevler mahallesinde 2 milyondan başlamaktadır.

Konut fiyatlarındaki artışlar, talebi sınırlı süre bir miktar geriye çekse de rakamlara alışıldıkça satışların devamlılığı esastır gayrimenkul sektöründe. ELFİ Gayrimenkul olarak geçen yıla oranla faaliyetlerimizi yükselen bir ivme ile devam ettirdiğimizi söyleyebilirim. Neticede hem yatırım hem de yaşamsal bir ihtiyaç olduğundan bütçesini dengeleyebilen herkesin gayrimenkul yatırımı yapma potansiyeli vardır. Yükselen fiyatlar dile getirildiği kadar satışlarda bir düşüş yaratmamıştır.

2020. başında son yılların en yüksek satışlarının olduğu 3 ay sonunda tüm dünyada olduğu gibi pandemi süreci yaşayan sektörümüzde, 2 yıllık süreçte inşaat maliyetlerindeki artış, döviz ve piyasalardaki oynaklık, devam eden konut projelerinin fiyatlardaki değişimden dolayı azalmasına neden olmuştur.

Yeni konutlara talebin ağırlıklı olarak orta üst segmentten geldiğini söyleyebiliriz. Yatırım amacıyla gayrimenkul alanlar orta vadede kâr elde etmek ile birlikte yatırım enstrümanı olarak daha güvenilir gördüğünden gayrimenkule yönelmektedir. Bununla birlikte oturum amacıyla alanların ise 30-40 yaş aralığında olup pandemi öncesinde aldığı evin değerlenmesi ile birlikte var olanı satarak, oradan elde ettiği birikimin üzerine bir miktar daha ekleme yaparak yaşam kalitesini yükseltme hedefinde olan kesim olduğunu görüyoruz.

Dar gelirli kesimin şu an itibari ile artan maliyetler ve fiyatlar sebebiyle sıfır projelerden daire alması gerçekten çok zor; bu kesim ağırlıklı olarak bir miktar birikim yapabildiyse toplu ulaşıma yakın, yaşamsal maliyetini düşürme hedefiyle eski tip konutlara yönelmektedir. Orta gelirli kesim ise göreceli yeni binalar ile birlikte gelişme potansiyeli olabilecek yerleri dikkate almaktadır. Orta gelir grubunda oturum amacıyla alınan gayrimenkuller ağırlıklı ikinci el statüsünde ve şehir merkezlerinde iken konu sıfır konut ise Balkan, Kayapa gibi fiyatların merkezi lokasyonlara oranla biraz daha düşük seyrettiği alanlar ön plana çıkmaktadır.

Güçlü inşaat firmalarının kendi içinde son alıcıya finansal alternatifler sunabilmesi bundan sonraki süreçte önemli bir satış argümanı olacaktır diye düşünüyoruz. Şu an itibari ile faiz oranlarını daha da düşürmek konut fiyatlarını arttırmaktan başka bir sonuç vermeyecektir. Piyasanın daha stabil olduğu ve üreticilerin önünü görebildiği ortamın kurulması ile birlikte sıfır konut satışları da artacaktır. Sıfır konut fiyatlarındaki artış aynı yüzdesel anlamda olmasa da ikinci el ev piyasasına da yansıdı. Sıfır konutların fiyatının ciddi anlamda artması ile birlikte bütçesi sıfır konuta yetmez hale gelen alıcı adayları talebi ikinci ellere kaydırdı, talebin artışı ve arzın azalması ile birlikte de bu tip konutların da fiyatı doğal olarak artış trendine girdi.

İsmail Duyar

Çınar Taşınmaz Değerleme ve Müşavirlik Başkan Yardımcısı

Bursa’da en ucuz sıfır konut sadece Karacabey’de kaldı
Yeni inşa edilen bir binada metrekare satış fiyatları ilçelere göre değişkenlik gösterse de; Yıldırım ilçesinde Nisan 2021’de 4000 TL iken, Nisan 2022’ de 8000 TL; Osmangazi’de geçen yıl Nisan ayında 3500 TL, bu yıl ise 5500 TL; Nilüfer’de Nisan 2021’de 6000 TL olarak hesaplanırken bu yıl aynı dönemde 12000 TL oldu. Mudanya’da ise 2021 yılı Nisan ayında 5000 TL olan metrekare fiyatı 2022 yılında ise 10000 TL olarak hesaplanmıştır.

Bursa’da en ucuz sıfır konutlar Karacabey’de satılmakta olup, 4000 TL/m² bedel mukabili sıfır konut alabilmek mümkün olmuştur.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) her ay yayımladığı Konut İstatistikleri verilerine göre Türkiye genelinde 2022 Mart ayında, geçtiğimiz yılın aynı ayına göre % 20,6 artışla, bir önceki aya göre ise % 37,5 yükselişle 134.170 adet konut satıldı. Bu verilere göre talebin çok azalmadığını söyleyebiliriz. Sahadaki çalışmalarımıza göre arz problemi yaşandığı görülmektedir. Satışların düşüşü konusunda şu söylenebilir; acil ihtiyacı olmayan bir satıcı malını daha yüksek bir bedelle satabileceği beklentisi ile satmaktan vazgeçmek veya talep ettiği bedelde artış yapmaktadır. Makul fiyatla arz edilen konutun satışında bir problem olmadığı kanaatindeyiz.

Maliyet artışları, yapımı devam eden konut sayısını azaltmıştır. 2020 yılında 555,068 olan yapı ruhsatı sayısı 2021 yılında 480,293 olarak gerçekleşmiştir. Buradaki azalış sadece maliyet artışlarına bağlı değil, dövizdeki dalgalanma nedeniyle inşaat firmalarının sermayelerindeki azalma nedenlidir.

Yeni konutlara talep genellikle üst gelir grubundan gelmektedir. Bunun yanı sıra pandemi döneminde dövizle para kazanan ihracata yönelik sektör çalışanları gibi yatırımcılar, konut alımında öne çıkmıştır. Ayrıca yabancı yatırımcılar da ciddi bir talep oluşturmaktadır.

TOKİ’nin bazı projelerinde dar ve orta gelirliler için konut edindirme imkanları mevcuttur. Ancak bu, ihtiyacın tamamını karşılamaktan uzaktır. Mevcut faiz oranları ile bankadan konut kredisi almak son derece zorlaşmıştır. BDDK tarafından yapılan bir düzenleme ile Evim şirketleri olarak bilinen Tasarruf Finansman Şirketleri farklı bir finansman yöntemi olarak öne çıkmaktadır. Ayrıca 1970-1980’lerde pek çok kişiyi ev sahibi yapan konut yapı kooperatiflerinin de devlet tarafından desteklenmesiyle bunlar da yeniden alternatif bir finansman yöntemi olabilecektir. Dar ve orta gelirli kesim, lokasyon olarak bütçelerine uygun semtlerden ev satın alma yoluna gitmektedir. Hatta kirada oturduğu eve parası yetmeyen yatırımcı, parasının yettiği muhitlerden gayrimenkul alıp kiraya vermekte, kendi kirada oturduğu evin kirasını almış olduğu kira geliri ile karşılamaktadır. Bunun yanı sıra özellikle İstanbul gibi metropollerde paylaşımlı ikamet yöntemi ile karşılaşılmaya başlanmıştır. Pandemi ile büyükşehirlerin yanı başındaki kırsal alanda müstakil evlere yerleşerek evden çalışan pek çok yatırımcı son dönemde gündemi işgal etmektedir.

Sıfır konut arzı arttıkça sıfır konut artışı da artacaktır. Konut arzının artışı için bir takım vergi ve yatırım teşviklerine ihtiyaç var. Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın son dönemdeki uygulamaları konut arzına güçlük çıkartmaktadır. Özünde son derece doğru bir yasa olan Müteahhitlik Yasası pandemi döneminde dövizin yükseldiği bir ortamda yürürlüğe girmiştir. Pek çok yatırımcı inşaat sektörüne yatırım yapmamaktadır. Ayrıca statikle ilgili yönetmelikler, mevzuat, imar mevzuatı sürekli değişiyor. Adeta bürokrasi konut inşasını zorlaştırmak ve imkânsız hale getirmek için çalışıyor izlenimi vermektedir. Geçen yıllarda orta ve alt gelir grubu için projeleri satışa çıkaran TOKİ ve orta ve üst gelir grubu için nitelikli projeler yapan iştiraki Emlak Konut GYO’nun yaptığı yeni projeler ihtiyacı karşılamamaktadır. Belediyelerin imar birimlerine giren projelerin çıkması çok uzun süre alıyor. Bu hemen hemen tüm belediyeler için geçerlidir.

Enflasyonun tekrar gündeme girmesi ile Türk milletinin kadim yatırım aracı olan gayrimenkul, parayı enflasyona karşı koruma aracı olarak devreye girmiştir. Sıfır veya ikinci el olmasına bakmaksızın yatırım yapan yatırımcılar mevcuttur. İnşaat maliyetlerindeki artışın ne kadar ve hangi hızla devam edeceği belirsizdir. Sıfır konut fiyatlarındaki artışlar, ikinci el konutu da etkilemektedir. Salgın ile birlikte değişen konut tercihleri müstakil, bahçeli, balkonu veya terası büyük olan ikinci el konuta rağbeti artırmıştır. Buna bağlı olarak ikinci el piyasası fiyatlanmaktadır. Konut yatırımı yapacak yatırımcılara çok boyutlu düşünmelerini tavsiye ederiz. Bir konuta sadece değeri, getirisi, konumu olarak bakmak yeterli olmayacaktır. Teknik ve hukuki yönden yeterli bilgiye sahip olmadan yatırım yapmamalarını tavsiye ederiz.

Berkun Çiftliklioğlu
BURSED Bşk. Yrd.

Arsa stoku yakın gelecekte yeterli olmayacak

Yeni inşa edilen bir binada metrekare satış fiyatları ilçelere göre şöyle:

Bursa ölçeğinde imar planlarının yeterli olmaması sebebiyle arsa stokunun yakın gelecekte yeterli olmayacağını düşünüyoruz. Bu da Bursa’da fiyatlar artsa da gayrimenkul satış potansiyelinin azalmayacağı anlamına gelmektedir. Bursa’da talepleri 2’ye ayırabiliriz; barınma ihtiyacı ve yatırım aracı olarak. Artan maliyetlerden dolayı konut satışında yıl sonuna kadar her ne kadar düşüş beklentisi olsa da; B ve B+ gelir seviyesi olan altın ve beyaz yaka diye tabir ettiğimiz kesime hitap eden konut projeleri yoğun talep görmektedir. (Nilüfer’de Kayapa, Balkan, Kızılcıklı mahalleri ve 23 Nisan mahallesi; Yıldırım’da Millet ve Erikli mahalleleri).

Ayrıca Bursa’da A+ konutlarda arz sıkıntısı olduğundan yeni projelere talebin yoğun olduğunu görüyoruz. (Nilüfer’de Balat ve Özlüce mahalleleri; Mudanya’da Bademli mahallesi; Osmangazi’de Nilüferköy, Doburca mahallesi).

İmarlı konut arsalarının kısıtlı olmasından ve kiraların aşırı yükselmesinden dolayı her kesimden konut talebi geliyor. Talep edenler bütçelerine göre belirledikleri bölgelerde arayış içerisine giriyorlar. Dar gelirli kesiminin bir birikimi yoksa şu anki ekonomik koşullarda şehir merkezinde yatırım yapması zor.

Büyükşehir Belediyesi mücavir alanlarının özellikle şehrin merkezinde bulunan büyük ova sınırının ölçeğinin tekrar gözden geçirilmesi gerekiyor. Büyük ovada kalan arazi ve gecekonduların kentsel dönüşüme kazandırılmasıyla ya da rezerv alan ilan edilmesiyle imar sıkıntısı bir nebze olsun rahatlar diye düşünüyoruz. Belediyelerin elini taşın altına koyarak sosyal belediyecilik anlayışıyla hazine arsalarında proje geliştirerek dar gelirli kesimi kiradan kurtararak ev sahibi olmasının önünü açması gerekir. Diğer kesimlere hitap eden sıfır konut artışıyla ilgili de; belediyelerin imar konusunu gündeme alıp alternatif alanları imara açıp talebi yeni bölgelere kaydırarak ev alacak ve üretim yapacak firmaların önü açabileceklerini düşünüyoruz.

Genel olarak konut kredi faizlerinin acilen düşürülüp devletimizin sektörü destekleyecek bir paket açıklaması gerekmektedir. Konut (150 metrekare altındakilere) ve iş yeri KDV oranlarında, tapu alım satım harçlarında indirime gidilmeli. Yabancıya ev satışlarında şartların biraz daha ağırlaştırılması ve yabancı yatırımcıya aldığı mülkü belli süre satamama şartının getirilmesi gerekir.

Fiyat artışı ikinci el konuttaki talebi de arttırdı. Enflasyonun ve kira artışlarının konuttaki fiyat artışını tetiklediğini düşünüyoruz.