En doğru yatırım ‘Hala’ gayrimenkul!

Bursa inşaat sektörünün yanı sıra sosyal hayatta ve sivil toplum kuruluşu örgütlerinde de oldukça aktif olan İnşaat Mühendisi Ömer Kumova ile pandeminin ve kredi faizlerinin inşaatı nasıl etkilediğini konuştuk. Konut kredisi faizlerinin 0,64’e düşürülmesinin sektöre ciddi katkı sağladığını, bunun yanı sıra, stok miktarının tamamen bitmesi ve sektörün yeniden üretmeye başlaması ile mevcut fiyatlarda yüzde 25-30 bandında kısa vadede fiyat farklılıkları da olacağını dolayısıyla mevcut faiz oranları ile konut almanın yatırım değeri bakımından avantajlı olduğunu ifade etti.

1-) KISACA FİRMANIZI TANITIR MISINIZ?

1987 yılından bugüne inşaat sektöründe faaliyet gösteren Ömer Kumova İnşaat olarak bugüne kadar 60’nin üzerinde proje hayata geçirerek, konut, villa, işyeri olarak toplamda 2 bin 500’ün üzerinde bağımsız bölüm teslim ettik.

2-) PANDEMİ SÜRECİ İNŞAAT SEKTÖRÜNÜ NASIL ETKİLEDİ? BU SÜREÇTE ÜRETİCİLERİ ZORLAYAN UNSURLAR NELERDİ? TÜKETİCİLERE TAVSİYENİZ VAR MI?

Tüm dünyayı etkisi altına almış olan Covid-19 pandemisinden inşaat sektörü de ciddi anlamda nasibini aldı. Ülkemizin yaşamış olduğu ekonomik krizden en çok etkilenen sektörlerin başında gelen inşaat sektörü, iyileşme ve normalleşmenin başladığı bir dönemde bu seferde Covid-19 pandemisinden ciddi anlamda etkilendi. İnşaat ruhsat sayılarında son iki yılda gözlemlenen yüzde 90’lara varan düşüş, maalesef Covid-19 kaynaklı olarak mevcut süreçte de devam etmektedir. Konut faiz oranlarının düşmesine paralel yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen konut satışları, mevcut konut stoğunun önemli bir kısmının tüketilmesine vesile oldu. Buna karşılık uzun süredir konut üretim hızı, çok düşük seviyelerde. Üretimin sınırlı kaldığı son iki yıllık süre zarfında inşaat maliyetlerinde ciddi oranda bir yükselme mevcut. Tüm bu verileri yan yana koyduğumuzda, eski maliyetlerle yapılmış olan konutları daha uygun bedellere almak bugün için hala mümkün. Yeni maliyetlerle yapılmakta olan konutlar daha yüksek fiyatlarla satışa sunulmak zorunda. Bugün için uygulanan düşük konut kredi faiz oranını da dikkate alarak, tamamlanmış ve yapı kullanma izinleri alınmış olan konutların satın alınması ile ilgili hala çok önemli bir fırsat olduğunu düşünüyorum.

3-) KONUT KREDİSİ FAİZLERİNİN 0,64’E DÜŞÜRÜLMESİNİN SEKTÖRE YANSIMALARI NASIL OLDU? FAİZ İNDİRİMİ SATIŞLARINIZA NASIL YANSIDI?

Tamamlanmış olan projelere ciddi bir talep oldu. Hatta bu durum kredi kullanmayarak konut alan müşterilerimizi de karar verme sürecini hızlandırdı. Elinde bir kısım altını, dövizi olanların da, bunları nakde çevirerek kredi miktarını aşağıya çektiklerini gördük. Sonuç olarak oluşturulmak istenen 1 birimlik halka 2, hatta bazen 3 birime ulaşan etkiler yarattığı. Bursa’mızın tamamlanmış konut stoğunun erimesine ciddi katkı sağladığını, devamında yeni proje üretiminin bu vesileyle tekrar hızlanacağını düşünüyoruz.

4-) FAİZ İNDİRİMİYLE BİRLİKTE KONUT FİYATLARININ ARTTIĞI İDDİALARI ORTAYA ATILDI. BU DURUM KONUTLARA OLAN TALEBİ AZALTIR MI?

İnşaat sektöründe m2 birim maliyetlerinde son iki yılda yüzde 40’ların üzerinde bir artış gerçekleşti. Ekonomik kriz sürecinde bu maliyet artışları talep düşüklüğünden dolayı fiyatlara yansıtılamadı. Stok erime hızına paralel bir kısım fiyatlarda yukarı yönlü hareket etmesi olağandır. Esas fiyat artışları; eski maliyetlerle hayata geçirilmiş olan konutların satışının tamamlanıp, yeni maliyetlerle yapılan konutların satışı tabana yayıldığında gerçekleşecektir. O yüzden mevcut faiz oranları ile hala konut almak yatırım değeri bakımından avantajlıdır.

5-) ARTAN MALİYETLER KONUT FİYATLARINA NE ZAMAN, HANGİ ORANLARDA YANSIR? BU KONUDA, KONUT ALMAYI DÜŞÜNENLERE ELLERİNİ ÇABUK TUTMALARI KONUSUNDA BİR MESAJINIZ VAR MI?

Stok miktarının tamamen bitmesi ve sektörün yeniden üretmeye başlaması ile mevcut fiyatlarda yüzde 25-30 bandında kısa vadede fiyat farklılıkları olacaktır. Bugün paranızı faizde tutmanız, reel olarak negatif getiri ile vade sonunda paranın satın alma gücünün iyice azalması demektir. Döviz ve Borsa, bir yatırım aracı hiç olmamıştır. Altını da yükselmiş görüp korkuyor insanlar. Bu çerçevede en doğru yatırım aracı her zaman gayrimenkuldür. Gayrimenkul bir yandan kira getirir, diğer yandan değerine değer katar. Konut almayı düşünenlere tavsiyem; tamamlanmış ve yapı kullanma izinleri alınmış olan projelerden mevcut faiz oranı imkânını ve fiyat avantajını kaçırmayarak yatırım yapmaları yönündedir.

6-) YABANCILARIN BURSA’YA OLAN İLGİSİ NE DURUMDA? DAHA ÇOK HANGİ ÜLKENİN VATANDAŞLARINA SATIŞ YAPILIYOR?

Ortadoğu ülke vatandaşları ve Arap’lar, Bursa’mıza daha çok ilgi gösteriyorlar. Bu ülkelerin vatandaşlarının yaşam şekilleri firmamızı tercih edenlerin hayata bakış açıları ile örtüşmediğinden dolayı firmamızda, AB üyesi ülke vatandaşları hariç olmak üzere, yabancıya satış yapılmamaktadır. Yakın geçmişte özellikle İstanbul’da bu tarz yerli ve yabancı müşterilerin aynı çatı altında yan yana geldiği projelerde, ciddi işletme sıkıntıları gerçekleşmiştir. Önümüzdeki dönemde Bursa’daki birçok projeden de bu konularla ilgili daha fazla şikayetler duyacağımızı düşünüyorum.

7-) SİZE GÖRE BURSA’DA YETERLİ KONUT STOKU VAR MI? PANDEMİ SONRASI HANGİ KONUT TİPLERİNE İLGİ ARTACAKTIR?

Bursa’da özellikle tamamlanmış projelerdeki konut stoğunun ciddi anlamda azaldığını düşünüyorum. İnşaat aşamasında olup yüzde 50 seviyesine gelmemiş kısımdaki konut stoğunda ciddi bir azalma yok. Covid-19 da, aynı şekilde kentlerimizi yeni çağ düzenine nasıl daha iyi hazırlamamız gerektiğini hatırlattı bizlere. İnsanların sosyal mesafe algıları satın alacakları konutun mimarisine ve büyüklüğüne yansıyacak, proje alanlarında m2 başına düşecek insan sayısının önemi artacaktır. Bu da az katlı ve geniş alanlara yayılan projelerin daha çok karşılık bulacağı anlamına gelecektir.

8-) YENİ KONUT PROJELERİNİZ OLACAK MI? BUNLAR ŞEHRİN HANGİ BÖLGELERİNDE OLACAK VE NE ZAMAN HAYATA GEÇİRMEYİ PLANLIYORSUNUZ?

Yeni konut projelerimiz tabii ki var. Kayapa bölgesinde toplamda 8 projemiz var. Bunlarda 3’ü tamamlandı. 3’ü devam ediyor, 2’si ise hafriyat aşamasında. Bursa’nın yatırım değeri en yüksek bölgesi Kayapa’ya çok güveniyoruz. Diğer taraftan Bodrum bölgesinde bir projeyi hayata geçirmek ile ilgili çalışmalarımız devam ediyor.

9-) BURSA’DA KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN GELECEĞİNİ NASIL GÖRÜYORSUNUZ? KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN SAĞLIKLI BİR ŞEKİLDE TAMAMLANMASI İÇİN ÖNERİLERİNİZ NELERDİR?

Kentler yatay büyümelidir. Kentsel dönüşüm başladığı ilk günlerden bugüne dile getirdiğimiz bir husus vardı. Kentsel dönüşümü bir fırsat olarak değerlendirip, şehirlerin nüfus yoğunluğunu barındıran alanları bu vesileyle daha yaşanabilir bir alana çevirerek şehirleri yaymak ve m2 başına düşen insan sayısını aşağıya çekmemiz. Kentsel dönüşüm projelerini layıkıyla gerçekleştiren bir kısım meslektaşlarımı kutluyorum. Ancak biz, imarıyla, kat maliklerinin talepleriyle, bazı firmaların hesapsızca teklifleriyle, kısacası her yönüyle yanlış yönetilen bir sürecin içinde olmak istemedik. Kentsel dönüşüm eski yapılaşmanın ve planlamaların hatalarının, görsel çirkinliklerinin günümüz koşullarının ihtiyaçlarına göre güzelleştirilmesi bakımından bir fırsattı. Maalesef düzeltmek bir yana, birçok yerde daha da görsel çirkinliklerin arttığını izlemek zorunda kaldık. O yüzden Kentsel Dönüşümün Bursa’da geleceği ile ilgili iyi bir umudum maalesef yok.

10-) EKLEMEK İSTEDİĞİNİZ BAŞKA HUSUSLAR VAR MI?

Mimari olarak ülkemizde son zamanlarda sıkça görmekten sıkıldığımız, birbirini tekrar eden, çirkin, mimarinin o altın oranlarına uymayan ve insanlara estetik açıdan bir tat vermeyen binaların artık sürdürülebilir bir tarafı kalmadığıdır. İnsanların yaşam alanı olarak yapılan bu yapılar, insan ölçeği dikkate alınarak bundan sonraki süreçte dizayn edilmelidir. Şehirlerimizi beton yığını olmaktan çıkartıp, insanların daha fazla mutlu olabilecekleri yaşam alanlarına hep beraber döndürmeliyiz. Bursa’mızın geleceğine yapısal olarak en büyük zararı, değer yaratmaktan uzak sadece ticari yaklaşımı sergileyen firmalar ve bu yaklaşımdan nemalanmaya çalışan yatırımcılar vermiştir. Üreticiler olarak daha az ticari yaklaşım ile ‘eser yaratma’ peşinde koşmalıyız.