Kat karşılığı
Ülkemizde yapılan inşaat projelerinin büyük bir kısmında uygulanan kat karşılığı veya arsa karşılığı inşaat yapım şekli, artan konut ihtiyacı, müteahhitin arsa alımına oluşturduğu finansman modeli, arsa sahiplerinin arsalarını satmaktan daha iyi şekilde değerlendirmek istemesi ve arsanın üzerine bina yapmak için kendi imkanının bulunmaması sonucunda, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında bir inşaat yapım şeklidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, her iki taraf da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı durumuna girer, sözleşme iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Arsa sahibi sözleşme ile kararlaştırılan arsa paylarının mülkiyetini müteahhide devretmek, müteahhit de binayı tamamlayarak belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmek borcu altına girer.
“Kat karşılığı” inşaat sözleşmelerinde oran konusunda arsa sahibi ile müteahhitler arasında ciddi tartışmalar yaşanmaktadır. Kat karşılığı inşaat yapımında son yıllarda arsa sahibine verilen oranlar rekabet sonucu ciddi şekilde yükseltmiştir. Fakat bu durum, müteahhit firmaların verdikleri taahhütleri yerine getirmemesine yol açmaktadır. Arsa sahipleri ile müteahhit firma arasında çıkan anlaşmazlıklar neticesinde yargı yoluna başvurulur. Bu gibi durumların yaşanmaması için arsa sahiplerinin oran hesabı konusunda bilir kişilerden destek alması gerekir. Çünkü her zaman verilen oranın yüksekliği arsa sahibine avantaj getirmez. Meselâ iki farklı müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilen oran yüzde 35 ve yüzde 40 olduğunu düşünürsek; ilk bakışta bunlardan arsa sahibine verilen yüzde 40 oranın daha cazip olduğunu söyleyebiliriz. Fakat, sözleşme detayları ve müteahhit firmanın işi doğru ve zamanında teslim etmesi bizleri bu oran konusunda yanıltır. Ayrıca, arsa sahibi tarafından elde edilen gayrimenkullerin ne değerde olabileceği konusunda bilir kişinin çalışma yapması gerekir. Yapılan proje şekli ve işin kalitesine göre gayrimenkulün satış bedeli değişmektedir.
Aynı kalite ve büyüklükte 100 adet gayrimenkulün yapılacağı bir araziyi ele alalım. Yüzde 35 ile anlaşılması durumunda arsa sahibine müteahhidin 35 adet gayrimenkul taahhüt ettiğini düşünelim. Bilirkişinin yaptığı çalışma neticesinde arsa sahibinin elde edeceği bu gayrimenkullerin adedi minimum 4 milyon TL’ye satılsa arsa sahibi toplamda 140 milyon TL gelir elde edecektir.
Yüzde 40 ile anlaşılan alternatifte ise müteahhit tarafından arsa sahibine 40 adet gayrimenkul veriliyor. Bu gayrimenkullerin her birinin bilir kişi tarafından 3 milyon 250 bin TL’ye satılacağı ve arsa sahibinin işin sonunda 130 milyon TL gelir elde edeceğini söyleyebiliriz.
Yüzde 40 oran ile müteahhide yerini veren arsa sahibi 130 milyon TL gelir elde ederken, yüzde 35 oran ile müteahhide yerini veren arsa sahibi 140 milyon TL gelir elde etmektedir.
Burada dikkat çekmek istediğimiz husus; arsa sahibine verilen oranın yüksek olması elde edilen gelirin de yüksek olacağı anlamına gelmiyor olmasıdır. Özellikle arsa sahiplerinin bu konuda bilinçli hareket etmesi gerekiyor. Projenin teknik özellikleri, sosyal donatı alanları, işçilik kalitesi, satış sonrası hizmet gibi bir çok sebep değer bakımından farklılık oluşturur. Her zaman "En iyi oran en iyi değer" değildir.
