Emlakçılar yasa bekliyor

Sektörel Buluşma’nın konukları olan emlakçılar, sektörlerindeki karmaşasının son bulması için Emlak Müşavirleri Yasası’nın biran önce çıkması gerektiğini söylediler. Bursa’nın önde gelen firmalarının temsilcileri, kentsel dönüşüm ile ilgili görüşlerini de aktardılar.

 

Müstakil Sanayici ve İş Adamları Derneği (MÜSİAD) İnşaat Sektör Kurulu’nun ev sahipliğinde Derebahçe Tesisleri’nde gerçekleşen Sektörel Buluşma’nın bu ayki konukları emlak sektörüne yön veren önemli firmaların yöneticileri oldu. Kentsel dönüşümün konutları pazarlama ayağında yer alan firma yöneticileri, sektörlerine ilişkin yaşadıkları sıkıntıları ve dönüşümle ilgili düşünceleri samimi bir sohbet ortamında dile getirdiler. Biz de bu söyleşiyi gerçekleştiği sohbet ortamındaki gibi çok fazla araya girmeden sizlere aktarıyoruz.

 

MÜSİAD Bursa Şubesi Yönetim Kurulu Üyesi, İnşaat Sektör Kurulu Başkanı ve Devingen Planlama Şirket Müdürü

Hasan Şahintürk: Bu sektörel buluşmanın, kentimize fayda olarak dönmesini diliyorum. Daha sağlıklı bir kentte, daha sağlıklı bir ortamda yaşamamız için ufuk açılışına imkan sağlar umarım.

Büyükşehir Belediyesi Meclisi Başkan Vekili, İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Mustafa Altın: Bursa hepimizin.Biz belediye tarafındayız. Hükümet nezdinde, belediyenin nezdinde şehre katkı koymak anlamında her türlü noktada bulunma gayreti içindeyiz. Kentsel dönüşüm de şu anda en çok konuşulan konu. 17 Ağustos’tan sonra yeni bir yapılanmaya gidildi. Yapı denetim firmaları ve yönetmeliklerin değişmesi ile binalarda sağlamlık yönünden epey bir yol aldık. Şimdi ise şehrin yeniden yapılanmasını tartışıyoruz. Baktığınız zaman kağıt üstünde her şey basit gibi görünüyor ama sıkıntıların çok olduğu bir gerçek. Asıl konu hep kenarda duruyor. Asıl konu şehrin planlanması ile ilgili. Buna kafa yoramıyoruz. Zaman ile ilgili bir sıkıntı var. Sonuç olarak şehri hep birlikte yeniden planlayıp uygulamaya bir yerden geçmemiz lazım.

K.Y.: Bursa’da büyük bir hareketlilik var; yer arayışları, alan toplulaştırması, birleşmeler, GYO kurmalar konuşuluyor. Peki yerel yönetim olarak sizler neler yapıyorsunuz?

M.A.: Şehri yıkıp yeniden yapmak zorundayız. Başka şansımız yok. Özel sektör de talip dönüşüme. Sırf devletin parasıyla ya da TOKİ ile bu işin olacağına inanmıyorum, özel sektör kesinlikle bu işin içinde olacaktır. Özel sektör ise para kazanmazsa bu işe girmez. Onun da kazanacağı bir şekil, bir sistem kurularak yola çıkılır. Vatandaş da bu dönüşümü kavrayabilmiş değil. Örneğin; vatandaşın 3 katlı bir binası var, belki de kaçak, 3 daire istiyor. 3 daire verse vatandaşa, müteahhite daire kalmaz. O zaman planla ilgili o sisteme uygun bir değişiklik yapılması gerekecek. Yüksek yapıların olması gerektiğine inanıyorum ben. Kesinlikle şehri dikine büyüteceğiz, öbür türlü ne arsa yeter, ne arazi yeter. Mümkün değil dönüşümü başaramazsın.

Cengiz Kaya Gayrimenkul Genel Müdürü Cengiz Kaya: Nilüfer Belediyesi’nin küçük Dubai Projesi’ni planladığı Kayapa’da hala açılmış bir yer yok. Tüm müteahhitler arsa bekliyor ama arsa yok. Bu sıkıntılar ne zaman bitecek?

M.A.: Nilüfer’de şu anda 350 bin nüfusun barınacağı planlı boş alan var. Dubai Projesi diye konuşulan Göçmen konutlarının arka kısmı, Görükle, Hasanağa ve Kayapa’da. Şehrin diğer merkez mahallelerinde boş alan var ama kaliteli 2-3 bin konut yapmak isteyen firmalar gelse yer bulamıyor, haklısınız.

K.Y.: Bursa’yı merkezde korumak için ne yapılmalı?

M.A.: Merkezdeki nüfusu merkezde korumak istiyorsak, kentsel dönüşümü başarmamız lazım. Kentsel dönüşümü başaramadığımız zaman nüfus arttıkça şehir sağa sola büyüyecek.

C.K.: Müteahhitlere arsa kalmadı. Böyle bir arsa yok Bursa’da. Müteahhitlerle de ilgili toplantı yapılması gerekir. Herkes yüzde 35 verirken ben yüzde 42 pay alıyorsam iş değişiyor. Bu sefer rekabet başlıyor. Önce altyapı getireceksin sonra müteahhiti sokacaksın.

H.Ş.: Bunlar süreçtir. Bu süreçlerin işleyebilmesi için önce imara açılacak yerlerin kamu mülkiyetine geçmesi lazım. Belediyenin orda bir mantık değişikliğine gitmesi lazım. Kamuyu Avrupa’da incelerseniz, imara açılacak yerlerin çoğu belediyelerin ya da kamunun mülkiyetindedir. Dolayısıyla oradaki imar artışlarından gelen değer artışları kamuda kalır, kamu da o değer artışlarıyla birlikte oradaki altyapıyı finanse edebilir. Bizim sistemimizde ağırlıklı olarak özel mülkiyete dayalı bir yapılanma söz konusudur. Özel mülkiyete dayalı yapılanmalarda da kamunun uygun finanse edecek kadar bütçesi yoktur.

K.Y.: Öncelikle Yıldırım diyoruz. Yıldırım’da yapılan bir şey var mı?

H.Ş.: Biz depremciler olarak diyoruz ki demiryolu altı, Osmangazi için de fark etmiyor, Yıldırım için de aynı. Ankara Caddesi’nin kuzeyi dediğimiz bölümler riskli alanlardır çünkü tamamen alüvyon alanladır. Bunları belediyeler tespit edecek. İkinci bir risk alanımız olarak dere taşkın alanlarıdır. Taşkın alanlarında yine belediyelerimiz çalışarak belirlenmesi lazımdır. Onları daha sonra ilan ediyor. Üçüncüsü heyelan ve kaya düşmesi gibi alanlar vardır. Dördüncüsü de bu süre içerisinde sel baskınlarının olabileceği alanlar vardır. Bu alanları belediyelerimiz böyle tanımlayacak. Bir de yapı stoğu olarak fiziken eskimiş yıpranmış dokular var bunlarında tespit edilmesi gerekiyor. Kentsel dönüşümün nasıl yapılacağı bir muammadır. Dolayısıyla sadece yapıları dönüştürmek bir hedef değildir. Sağlıklı bir çevre oluşturmaktır. Yasanın amacı da budur.  Ama kanunun ciddi anlamda tartışılmaya ihtiyacı var.

MÜSİAD Üyesi İzomet Genel Müdürü Zeki Eker: Uygulamalara geçildiğinde sorunlar, eksiklikler daha da ortaya çıkacaktır. Bilinçli bir ekip halinde herkesin yaşadığı kente imar katma adına bildiklerini hükümetle de paylaşması lazım. Birlikten kuvvet doğar, eğer doğru bir plan oluşursa müteahhitler girer, TOKİ girmeden zaten kendinden dönüşüm olur mahallede.

Koray Tutkopar: Bizim kentsel dönüşüm konusunda henüz bir çalışmamız ve bir duyumumuz yok. Duyumların bizlere aktarılmaması da bizim için bir handikap haline geliyor.  Önce bu işin en başlangıcı olan biz emlak müşavirleri, danışmanların bilgileri dahilinde olsa müşterilerimizi daha iyi kanalize edip, daha iyi yatırımları, uygun mülkleri, uygun arsaları, daha uygun şekilde elde ettirebiliriz diye düşünüyorum. Ama dediğim gibi daha önce bizim bilgilendirilmemiz lazım.

Emlak Müşavirleri Odası Başkanı Ahmet Gür: Önce iğneyi kendimize çuvaldızı başkasına batırmamız lazım. Şuna  kesinlikle katılmıyorum. Hiçbir arkadaşım da vurgulamadı. Biz sadece belediyelerin yerlerinin değer testi yapan bir kurum değiliz. Bize siz imarınızı dahi kurum olarak da bildirmiyorsunuz sonra ama ondan sonra bir yetkili çıkıp diyor ki ‘Bizim alamadığımız yeri bir emlakçı çıkıp parayla satın alıyor.’ Tabi ki siz getirmezseniz kuruma biz bildirmezsek imarlı yerleri bildirmezsek, bir şekilde piyasaya çıkacak. Biz Oda olarak şunu istiyoruz; Belediyeden sektör olarak ruhsat alma mecburiyetimiz yok. Nasıl hukukçular barodan alıyorsa, nasıl mali müşavirler kendi odalarından alıyorsa biz de böyle istiyoruz. Biz Oda olarak onun talebinde bulunduk. İnşallah da çözeceğiz. Ama bu piyasa, inşaat sektörü dediğinizde bütün her şey duruyor. Kilitlediğiniz zaman bütün sektör duruyor.

 

Ama beni rahatsız eden, mütaahhitlerden istediğim şu, bir emlak müşaviri gibi pazarlama hakkı yok. Şuan da televizyon kanallarından emlak müşavirliği yapılıyor. Siz bunu önleyemediğiniz zaman  ‘Kentsel dönüşüm yapalım’ diyemezsiniz. Yapalım da nasıl yapalım? Emlak Müşavirleri Yasa Tasarısı biran önce çıkmalıdır. Burada olan meslektaşlarımın her biri  artık tapu dairelerine işleme gitmeyecek. Ne yapacak? İşlem takipçisi olacak, onu biz belirleyeceğiz. Bizim pazarladığımız şeyleri onlar bizim ofisimizden gelecek, alacak işlem yapacak. Tapu dairelerinin sorunu da ortadan kalkacak. Ama bunun yanında İmar Komisyonu Başkanı Sayın Mustafa Altın’dan şunu arz etmelerini rica ediyorum; Öncelikle insanlara imar kirliliğinden dolayı verilen 5 yıla kadar olan cezaların iptal olmasını istiyoruz. Önemli olan Bursa’ya nasıl bir katma değer sağlarız. Herkes elinin taşın altına koyacak. Ama yine söylüyorum; işyeri ruhsatı, elektrik, doğalgaz sorunu, mahkemelerin verdiği cezaların 31 Aralık tarihine kadar kaldırılmalı ve duyurulmalıdır. Bu açıklama çıksın bakın Bursa rahatlayacak. Bursa hepimize yeter.

 

Kemal Ermiş: Sektördeki problem aslında insanların birbirlerini anlamaması ve hep ‘ben isterim’ gibi hareket etmek gibi görünüyor. Kanunlarla yapmaya çalışıyorsunuz ama her şey insanda bitiyor. İnsanlar bunu düşünmelidir. Oturup karar verilmelidir. Bursa’da çok güzel bir kent oluşturulabilir, bir fırsattır bu. Herkes buna katkı koymalıdır.

Elit Arazi Gayrimenkul Harun Çalımlıoğlu: Bugün Bursalı müteahhitler kente çok güzel yapılar katıyor, katacaklar. Yüksek katları verdik; Heykel’e, Yeşil’e girdiğinizde 2 saatte çıkamıyorsunuz. Ankara asfaltında Hal’in orası kaldırıldı, şimdi Belediye Sarayı’nın inşaatının devam ettiği yerde bir kitlenme ve çok ciddi bir kaos olacak ileride. Benim kentsel dönüşüme bakışım şöyle. Az katlı ama genişleyen bir yapıda olmalı. Heykel’de bir dairenin fiyatı 100 bin TL, Ertuğrulkent’e geçin 300 bin TL. İnsanlar imkanları dahilinde merkezden uzaklaşmaya, merkezden kaçmaya çalışıyor. Yönetimler değişse de Bursa’da yapılan Bursa’da kalacak. Merkeze çok fazla yük olmadan dışarı doğru açılmak gerekiyor. Çok yerde bizim fikirlerimize, düşüncelerimize çok fazla ehemmiyet verilmiyor ama bu bölgede üç tane unsurla çalışılması gerekiyor. Belediye, müteahhit ve emlak müşavirleri. Bu üç unsur birbirinden kopuk olmamalı ve belediyelerde alınan kararları bu üç unsurun oturup vermesi gerekir. Örneğin Hamitler’de TOKİ’nin yaptığı da var, müteahhitin yaptığı da var. Kalite standartları da belli. Eğer güzel bir şey yapılacaksa, belediye müteahhitten başlamalı. Standart koyulmalı. Sırf para kazanılmak ya da rant sağlamak adına projeler üretilmemeli.

 

Çözüm Arsa Ofisi Nejat Sular: 16 yıldır 1995’den beri sektörün içerisindeyiz. Sular Yatırım olarak 4 ayrışirkete sahibiz. Yaklaşık olarak 2 yıldır kentsel dönüşüme hazırlanıyoruz. Zaten Çözüm Arsa olarak Bursa’da büyük konut projelerinde imzamız var. Alan toplulaştırması konusunda gerçekten ihtisas sahibi olduk. Buna da başlarken İstanbul’dan Uşak’a kadar 17 belediye ile görüşerek onların yaptıklarını incelemeye aldık. Biz Solid Mühendislik ekibini, belediyelere danışmanlık hizmeti verebilecek şekilde oluşturmaya çalıştık. Bursa’da şu anda 1120 kişiyle görüştük. Yaklaşık 4 bin 500 kişilik bir hedef kitlemiz var kentsel dönüşümle ilgili olarak. Belirli anket çalışmaları yaptık. Bu insanları davet ettik. Gecekondu bölgelerinden ziyade eski yapı stoklarının ele alınarak oradaki sağlıksız yapıların yıkılması anlamında.  Aynı zamanda sivil toplum kuruluşları ile de görüştük. Eğer 10-20 dönümlük küçük alanlara kentsel dönüşüm izni verilirse şu andaki kooperatifleşmenin dışına çıkmaz. Daha büyük alanlarda yapılması gerekir. Bursa’nın küçük parsellere ihtiyacı yok. Gerçekten büyük alanlara, 300-500-1000 dairelik alanlara ihtiyacımız var. İmar planları bu şekilde yapılırsa bütün sosyal donatı alanlarını katabilme şansımız da olur. Aynı zamanda Bursa’nın dikey büyümesi gerekiyor ki yeşil alanlarımızın tükenmemesi gerekiyor.

H.Ş.: Bugün sağlıklı ve nitelikli bir konutta oturmayı istiyorlarsa mutlaka buna bir bedel katkısı koymak zorundadır. ‘Benim 1 daireme karşılık 1 daire isterim’, ‘1 dairem var, 2 daire isterim’ mantığı doğru bir mantık değildir. Vatandaş olarak bunun bilincine varmalı. Bu oluşmazsa kente daha büyük bedeller olarak geri döner. Sağlıklı konut sadece betonarmesi iyi olan konut değildir. Nitelikli olan, tüm sosyal donatı alanlarına sahip, kan damarları gibi ulaşım sistemi çalışan bir doku kuracaksınız. Yolu genişletemezseniz, otoparklar yapamazsınız ve yeşil alanları artıramazsanız nasıl kuracaksınız. Kamunun da mülk sahiplerinin de yatırımcının da o düşünceden çıkması lazım.

 

Evreka Gayrimenkul Emrah Dönmez: Ben kentsel dönüşüm olayına biraz şüpheli yaklaşıyorum. Çünkü hem yeterli alan yok hem mülkiyetle ilgili ciddi sıkıntılar olacaktır diye tahmin ediyorum. Buna örnek olarak en son Arnavutluk’ta böyle bir şey ile karşılaştım. Orada Tiran’da da kentsel dönüşüm meselesi var. Arnavutluk 2 milyon nüfuslu bir yer. Tiran’da 600 bin civarında. Fakat yenilemede o kadar büyük sıkıntılar var ki, alan yetmiyor, mülkiyet hakları ile ilgili çok ciddi problemlerle karşılaşıyorlar ve her şey Arap saçına dönmüş durumda. Açıkçası ben bu sürece biraz temkinli yaklaşmaktayım ve çok da sağlıklışekilde gerçekleşeceğini tahmin edemiyorum ne yazık ki.

K.Y.: Kentsel dönüşümden çıkar sağlamak isteyenlerin çıkabileceği düşüncesiyle vatandaşın bilinçlenmesi amacıyla ‘Kentsel Dönüşüm Ofisleri’  hayata geçecek. Vatandaşları kentsel dönüşüm sırasında nasıl bir tehlike bekliyor olabilir?

A.G.: Eğer siz kurumları işgal edip de görevinizi yerine getirmezseniz emlak müşavirleri de tabi ki piyasaya çıkar, kendi etki ve yetkilerini kullanarak ticari amaçlarını yerine getirirler. Ama emlak simsarlarının piyasaya çıkmasını istemiyorlarsa yasamızıçıkarırlar, biz mesleğimizle ilgili ve ilintili olan her türlüçalışmayı yaparız. Bizler vatandaş yüzde yüz kazansın diye bir başkasına pazarlamak gibi bir lüksümüz yok. Hatta tam tersi gelen müşterimize daha düşük fiyata verirsek, işlem yapılır, satış olur, biz kazanırız yani o tam tersi olarak düşünülmeli.  Tek şikayet ettiğimiz mesele bizim ilgi alanımıza girmesinler, müteahhit olabilir, belediye olabilir. Geçenlerde Başbakan Yardımcısı Bülent Arınç da söyledi; ‘TOKİ’yi artık çok genişlettik, belki yarın altından kalkamayabilir. Özel firmalara yetki vermeli.’ Doğrusu da bu bence. Haddinden  çok yük verirseniz orada bir sıkıntı doğacak. O yüzden biz kurum olarak, sektör olarak her zaman her zaman katkı koymaya hazırız, hiç böyle bir fırsatçılık yapmadık, bundan sonra da yapmayız zaten bu ülke bizim Bursa bizim vatandaşlar da bizim diye düşünüyorum. Bursalıların içi rahat olsun.

C.K.: Müteahhitler bizim rakiplerimiz. Neden hep karşımızdalar?

A.G.: Bugünün büyük firmaları dünün küçücük firmalarıydı.  Biz önce kendi sektörümüze değer vereceğiz ondan sonra onları rakip göreceğiz. İnşaat sektöründe müteahhit pazarlamacı değildir. İnşaatçı, müteahhit kendisi yapacak imal edecek, bizim hangi özel kurumda olabilir, kendine güvendiği emlak müşaviri anlaşmalı onun aracılığıyla pazarlamalı. Televizyonlarda resmen bu işin pazarlamasını yapıyorlar.  Yanlış bence. Herkes işini yapacak. Bunun tam tersine Heykel’de Fomara’da otel odalarını kiraya veren arkadaşlar var, kaçak. Biz de Oda olarak yer gösterme ücreti yok, özellerde de var mı? Adam diyor ki; ‘150 TL aylık’ gidip tutmaz mı? Ama yer gösterme ücreti alıyor 100 TL. 10 tane yer gösterse 1000 lira yapar. Fırsatçı denilecekse eğer Bursa’nın pazarlamasında, yetkililer bunlara bakmalı, bunların önüne geçmeli diye yıllardır söylüyoruz. Bizim derdimiz, sıkıntımız bu. Yerel seçimler yaklaşıyor, her belediye en azından bir emlak müşaviri Meclis Üyesi olarak bünyesine almalı. İmar durumlarını belediye Oda’ya bildirmeli, Oda da tüm meslektaşlarına bildirmeli. Biz insanların parasına yön veriyoruz yani bizim işimizi hangi babayiğit yapabilir. Trilyonlara yön veriyoruz. Yasamız çıktığı zaman yetkili bakanın ve diğer kurumların bize hak ettiğimiz değeri verdikleri zaman biz Bursa’da ve Türkiye genelinde çok rahat olacağız.  Sizlerin işi de çok kolaylaşacak. Bütün sektör artık belgeli olacak. Bu kesin. Olması gereken bu zaten.  Bizim içimizde her sektörden insan var. Şu anda da en çok sicil alan Oda biziz. Bundan da rahatsızım açıkçası. Niye bir duyum almışlar, yasa çıkacak, engel olacak, hepsi hangi sektörde olursa olsun hurra bize geliyorlar. Ama hiç bir eğitimi yok, bilinci yok, emekli olmuş, ‘Ben bu işi yaparım’ diyor.

K.Y.: Kentsel Dönüşüm ile birlikte patlama yaşandı mı sicil konusunda?

A.G.: Evet, 2011’de dahil bizim böyle bir yoğunluğumuz var. Ama şu anda son zamanda 130’a yakın insan müracaat etmiş.

K.Y.: Emlakçılar arasında bir spekülasyon yaratma yok mu?

A.G.: Yok. Ben katılmıyorum ona.

 

Koray Tutkopar: Yetkisi olmayan, bu işi bilmeyen insanların yaşattığışeyler olabiliyor. Bu işi layıkıyla yapan insanlar arasında böyle şeylerin döndüğüne inanmıyorum.

A.G.:Eğer beni kurum olarak dolandırıldıktan sonra buluyorsan, önceden gel bul, ‘Kaydın var mı? diye sor. Bursa çok şanslı bu konuda. Biz bir şekilde birbirimize ulaşabiliyoruz. Kurum ve kuruluşlardan destek alıyoruz. Sesimiz de çıkıyor. Bursa’ya çok yatırımcı geliyor. Sorun bir tane yasanın onaylanması lazım. O yasa onaylanmadığı sürece hangi gücünü kullanacaksın. Bizim şu anda yasamız yok. Bursa şanslı bir şehir, ben onu görüyorum. Bir şekilde belki uzar, belki sıkıntı olur ama kentsel dönüşümün olacağına inanıyoruz. Ben Bursa merkezin Karacabey’e birleşeceğine inananlardanım.