Yurt dışı yerleşiklerin Türkiye’de, Türkler’in diğer ülkelerde gayrimenkul alımlarında denge giderek tersine dönüyor. Yabancıya satışla elde edilen döviz geliri hızla azalırken, Türkler’in alım için yurt dışına çıkardığı döviz hacmi giderek büyüyor.
Karşılığında vatandaşlık verilmesinin de etkisiyle son on yılda hızla büyüyerek Türkiye’nin cari işlemler dengesinde önemli bir gelir kalemi haline gelen yabancı alımlarında frene; Türkler’in yurt dışı gayrimenkul yatırımlarında ise gaza basma eğilimi giderek belirginleşiyor. Türkler’in gayrimenkul edinimi için yurt dışına çıkardığı döviz, yabancıların bu amaçla getirdiği tutara yaklaştı.
2024’de 75 milyar TL’lik alım
Merkez Bankası’nın açıkladığı son ödemeler dengesi verilerine göre 2024 döneminde Türkler’in yurt dışı gayrimenkul yatırımları dolar bazında geçen yılın eş dönemine göre yüzde 11,5 arttı. Artış eğiliminin başladığı 2023’de 1 milyar 780 milyon dolar olan Türkler’in yurt dışında gayrimenkul alımına ödediği döviz, bu yıl 1 milyar 990 milyon dolara ulaştı.
Merkez Bankası’nın ortalama dolar alış kuru ile çevrildiğinde Türkler’in başka ülkelerde taşınmaz alımı için transfer ettiği paranın 75 milyar TL’ye yaklaştığı belirlendi.
Makas giderek kapanıyor
Merkez Bankası verilerine göre yabancıların ilk kez 2013 yılında 3 milyar doları, 2014’te 4 milyar doları, 2018’de 5 milyar doları aşan Türkiye’den gayrimenkul alımlarının yıllık hacmi, 2022 yılında 6,3 milyar dolarla en yüksek düzeye ulaştıktan sonra düşüşe geçti.
Türkler’in ilk kez 2017’de 341 milyon dolar olarak istatistiklere giren yurt dışı gayrimenkul alımlarının yıllık hacmi ise özellikle 2022’de 628 milyon ve 2023 yılında 1 milyar 782 milyon dolarla katlanarak büyüdü. 2024 yılında 2 milyara yaklaşan hacim 2025’de artarak devam etmesini öngürüyoruz.
Türkler neden yurt dışında ev alıyor?
Yurt dışında konut alan Türkler’in büyük bölümünü, gelir dağılımında bozulmanın da etkisiyle ortaya çıkan yeni varlıklı kesim içinde “yatırımcı” tip alıcılar ile çocuklarının eğitimi ve kariyeri için uzun vadede yurt dışına yerleşip orada yaşamak isteyenler oluşturuyor. Ağırlıklı olarak KKTC, Dubai, Montenegro, Yunanistan, İngiltere ve Amerika’dan gayrimenkul alımlarının arttığını görmekteyiz.
Yurt dışında kira gelirinin gayrimenkulün satış fiyatından çok daha hızlı artması da maddi imkanları olan kesimi dış ülkelerde alıma yönelten faktörlerin başında geliyor. Dolar bazında kira geliri elde edip Türkiye’de harcamanın avantajı, yurt dışı konut alımını cazip kılıyor. Bu arada Türk vatandaşlarının giderek büyüyen vize sorunu da onları, oturma izni, çifte vatandaşlık gibi imkanları da beraberinde sunan yurt dışı konut alımına itiyor.
Yabancı alımları neden düşüyor?
Yabancıların konut alımlarındaki hızlı artışta, karşılığında vatandaşlık verilmesi etkili olmuştu. 2016 ve 2017’de yapılan yasal düzenlemelerle yabancı yatırımcıların ev almak koşulu ile Türk vatandaşlığı almasının önü açılmıştı.
2017’deki düzenlemede 1 milyon dolar olan vatandaşlık almak için gerekli asgari taşınmaz alım bedeli, 2018’de 250 bin dolara düşürülmüştü. Bu düzenleme ile önceki dönemlerde de Türkiye’nin sahil kentlerine ilgi duyan Ruslar ve Avrupalılar’ın yanında, siyasal, sosyal istikrarsızlık, iç savaş gibi durumların yaşandığı Orta Doğu ülkeleri yurttaşlarından konut alımı için yoğun bir akın başladı. Vatandaşlık karşılığında alınan konutların 5 yıl süreyle satılmaması şartı bulunuyordu.
Bu sürenin 2023’te dolması ile birlikte yabancılar vatandaşlık karşılığı aldıkları konutları satmaya başladılar. Bu kişilerin sattığı konutların alıcılarının büyük bölümünü de yine vatandaşlık almak isteyen yabancılar oluşturdu. Ancak bölge ülkelerindeki karışıklıkların yol açtığı demografik hareketlerin yavaşlaması, mültecileşme oranının düşmesi ve Türk vatandaşlığı almak için gerekli asgari konut alım bedelinin 400 bin dolara çıkarılması gibi gelişmeler yabancı alımlarının azalmasında etkili oldu.
