Fahiş kira artışları hakkında
Geçtiğimiz günlerde TÜGEM ticari eğitimi için İstanbul’da bulunuyordum. Bu eğitime Gayrimenkul Hukuku Avukatı Ali Güvenç Kiraz ile katıldı. Avukat Ali Güvenç Kiraz, kiracı ve kiralayanla ilgili pek çok önemli bilgiler verdi, bunları sizlerle de paylaşmak isterim.
Gayrimenkul hukuku Türkiye Borçlar Kanunu’nun 314. maddesine göre, kiracı her ayın sonunda kirasını ve yan giderlerini ödemekle yükümlüdür. Mal sahibi sadece kira borcunu değil, yan giderleri de ödemeyen kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesini isteyebilir. Bunu ya noterden ihtarname ile ya da icra yoluyla çıkmasını isteyebilir. Kiracı, sözleşmeye uygun olan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Ancak kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumludur.
FAHİŞ ARTIŞ NASIL BELİRLENECEK?
Avukat Kiraz’a göre, şu anda ülkemizde fahiş kira artış tartışmaları var. Ancak bu cevapsız bir soru. Araba fiyatları artıyor, ev fiyatları artıyor, et fiyatları artıyor. Bunların fiyatlarını artıranlara ceza veremiyorsak, kira artışı yapanlara da ceza vermememiz gerekir. Bir yıl daha yüzde 25’lik artış devam ederse, ceza tahliye davaları çok fazla artar, boş evler artar, her taraf satılık gayrimenkulle dolar. Ev sahiplerinin kiraya verme heyecanı biter, günlük kiralamalar hayatımıza girer. Bizim kira hukukumuz, 6570 Sayılı gayrimenkul kiralamalar hakkında ve 2012 yılında çıkarılan Borçlar Kanunu ile bir çatı altına alındı. Ancak kanun koyucu kira sözleşmelerini ayrı bir sözleşmeyle, ayrı bir yönetmelikle hazırlamak istemedi.
Kira sözleşmemiz kapsamındaki borçlar para borcudur ve kira yoluyla oluşan borçları da her zaman ödemek zorunda olan bir borçtur. Ay sonuna kadar ödenmesi gerekir. Eğer sözleşmede özel bir bilgi yok ise ay sonuna kadar ödemekle yükümlüdür. Eğer taşınmazı iş yeri olarak kiraya vereceksek, kiracının ruhsat alması gerekiyor, dükkânın iskâna tabi olması gerekiyor. Fakat kiracı sözleşmeyi yapmış, sözleşmede iskân alınmasından sonra başlanır hükmü yoksa ve sözleşmede yazılmamışsa kira borcu imkânsız olmaz hükmü ile o bedeli yani kira bedelini ödemek zorundadır. Ayıpların giderilmesi mal sahibi tarafından yapılmalıdır.
KİRA SÖZLEŞMELERİNDEKİ FARKLILIKLAR NELERDİR?
Anglo Sakson ülkelerinde sözleşme süreleri sınırlıdır. Fakat ülkemizde sınırlandırma +10 yılda belirlenir. Ödenmediği için ihtar gönderdikse ya da icra yoluyla bir bildirim yaptıksa en az 30 gün süre vermek zorundayız. Bundan sonra ödemediyse icra mahkemesi icra yoluyla tahliye edebilir. Diyelim ki bir kira dönemi içinde iki kez ödemediyse kiracı kırmızı kartı yer. Bir icra yılı içinde iki haklı ihtar çekilmiş olması sebebiyle tahliye davası açılabilir.
Uzun süreli sözleşmelerde de kira yılı bir yıldır. Esaslı tadilat veya yıkım gerekiyorsa kiracımızı tahliye edebiliriz. Ancak avam veya mimari projenin mahkemeye sunulması zorunlu tutuluyor. Eski kiracının da yeni kira bedeli ile davet edilmesi gerekiyor. Satın alınması yoluyla kiralamalarda iki tane hakkımız var. İçeride bulunan kiracıya tapunun ediminden itibaren eline geçecek şekilde ihtarname çekilmesi ve altı ay süre verilmesi, bu ihtarnameye de tapu örneğinin eklenmesi… Hatta burayı ben kullanacağım, benim ihtiyacım var, şeklinde açıklama yapılması gerekiyor ya da ikinci hak ise eski kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Aslında kiracı ve kiralayan gerçekten iyi niyetli hareket edildiğinde anlaşılmaması için hiçbir neden yok. Tüm okuyucularıma stressiz ve güzel günler dilerim.
