Röportaj: İsmail Hakkı Yoğurtçu
Kredilere ulaşımın zorlaşması, alım gücünün düşmesi, boşanmaların artması ve yaşam tarzlarındaki değişimler gibi nedenlerden dolayı son yıllarda konutların m2’leri düşmeye, daireler küçülmeye başladı.
“Misafir odası” olan büyük evler neredeyse tarih olurken, günümüzde daha düşük maliyetli ve erişilebilir olan 1 + 1 ve 2 + 1 daireler yoğun ilgi görüyor. İnşaat firmaları da yeni trende uygun olarak küçük dairelere yöneliyor.
Şeref Demir /İMSİAD YKB
Ülke genelindeki ekonomik gelişmeler, bu bölgede konut almak isteyenlerin beklentilerini önemli ölçüde değiştirmiştir. Türkiye genelinde olduğu gibi Bursa’da da yaşanan enflasyon, alım gücünün azalması ve yüksek konut kredisi faiz oranları, konut satın alma kararlarını zorlaştırmıştır. Bu durum, tüketicilerin taleplerinde bir dizi değişikliğe neden olmuştur. Ekonomik belirsizlikler, konut alıcılarını daha temkinli hale getirmiş, özellikle uygun fiyatlı ve daha küçük metrekareli konutlara yönelmişlerdir. Daha önce geniş ve lüks dairelere olan talep, yerini daha ekonomik, kompakt ve ihtiyaçlara yönelik tasarlanmış dairelere bırakmıştır. Önceden 3+1 ve daha büyük daireler tercih edilirken, günümüzde alım gücündeki azalma ve ailelerin küçülmesi gibi nedenlerle 2+1 ve 1+1 dairelere olan talep artmıştır. 2+1 daireler, hem aileler için yeterli yaşam alanı sunarken, hem de daha uygun fiyatlı olmaları nedeniyle yatırımcılar için cazip bir seçenek haline gelmiştir. 1+1 daireler ise yalnız yaşayan bireyler veya yatırım amaçlı alıcılar için idealdir. Özellikle, küçük dairelerin kiralanma oranları yüksek olduğundan, yatırımcılar için de bu daire tipleri öne çıkmaktadır. Enflasyon ve alım gücünün azalması nedeniyle, konut alıcıları bütçelerine en uygun ve fiyat/performans açısından en verimli daireleri tercih etmeye başlamıştır. Ulaşım ağlarına, okul ve hastanelere yakınlık, konut alımında önemli bir kriter olmaya devam etmektedir. Bursa gibi aktif fay hatlarına yakın bölgelerde konut alıcıları, yapıların depreme dayanıklılığına daha fazla dikkat etmektedir.
Sabri Şen / İMDER YKB
Global piyasaların içerisinde olduğu güncel durum malumunuz, adı konmasa da resesyon süreci devam etmektedir. Ülkemiz de global pazardaki gelişmelerden ciddi bir şekilde etkilenmektedir. Son güncellenen OVP ile 2025 yılında global pazarlarda iyileşme ve hatta en fazla ticaretimizin olduğu euro bölgesinde büyümenin daha fazla olacağı varsayımı üzerinden ülkemizde de iyileşmenin yaşanacağı düşünüldüğü açıklanmıştır. Ancak benim öngörüm bu beklentinin inşaat sektörüne yansımasının en az 2 seneyi bulacağı yönündedir. Bizim ülke olarak mevcut ekonomik durumda insanlarımızın konut almasında en temel ölçüt, konut kredi maliyetlerini düşmesine dayanmaktadır. Diğer kriter ise alım gücünün artması veya kişi başına düşen gelirin yükselmesi ile mümkün hale gelmektedir. Konut tarafında ise insanlar ekonomik mevcut şartlarında daha ulaşılabilir olduğunu düşündükleri için ve ayrıca ilerde daha büyük bir konuta geçerken basamak olarak gördükleri için 1+1 dairelerin popülaritesi artmaktadır. Özellikle son 2 yıldır çokça üretilen 1+1 konutların bu anlamda beklentilere cevap verebilecek durumda olduğu da bir gerçektir. Diğer taraftan 1+1 daireler, yatırımcı tarafında da kira getirisi ve maliyetleriyle cazibesini korumaktadır. Daha sonra kredi maliyetinin düşmesi ve satın alma gücünün artması ile normal konuta yönelimin olacağını düşünüyorum.
Ömer Kumova / Kumova İnşaat YKB
Bursa’da konut almak isteyenlerin beklenti ve daire büyüklüğü taleplerinin değişiklik göstermesinin, ekonomiden ziyade, ağırlıklı olarak sosyo-kültürel yaşamdaki ve aile yapılanmalarındaki farklılaşmalar kaynaklı olduğunu söyleyebilirim. Ülke ve dünya genelindeki ekonomi göstergelerinde değişikliklerin yaşanması, bir kısım uygun fiyatlı sosyal konuta olan talebin artmasına ve bunun yanında emlak yatırımlarının ertelenmesine belki bir derece sebep olabilir. Bursa özelinde konuşacak olursak; Bursa; boşanma oranları bakımından Türkiye ortalamasının %10 üzerinde boşanmaların yaşandığı bir kenttir. Bu veri bize 1 büyük evin 2 küçük eve dönüşebilmesi sonucunu da vermiş olur. Diğer taraftan hane halkı sayısının ortalaması, son 15 yılda 4’ten 3,14 kişi/haneye gerilemiştir. Doğumdan ölüme kadar evini değiştirme ortalama sayısı ise 3’tür. Bu ev değişikliği taleplerinin en önemli sebebi ise hane halkı sayısından kaynaklı ailedeki büyüme veya küçülmelerdir. Bunlar gibi daha birçok istatistiki verileri dikkate alarak Bursa’nın doğru yerinde, gerçek ihtiyaçları tespit ederek projeler üretmek aslına bakarsanız bizlerin mesleki anlamda Bursa’ya karşı bir sorumluluğumuzdur. Bu çerçevede Bursa genelinde nitelikli 1+1 ve 2+1 konut ihtiyacı da vardır, üst segment konsept projelere de ihtiyaç vardır. Fakat Bursa genelinde daha büyük bir ihtiyaç olarak uygun fiyatlı 2+1 ve 3+1 sosyal konut talebi olduğunu söyleyebilirim.
Sertaç Karaalp / Alpiş İnşaat YKB
Hayat çok hızlı akıyor, özellikle içinde bulunduğumuz teknoloji çağında insanlar biraz daha minimal evleri tercih ediyorlar. Daha önce insanların hayatında ev çok önemli bir unsurdu. İnsanlar evlerinin büyük olmasını, misafirlerini rahatça ağırlayabilmeyi isterdi ancak teknolojinin ne yazık ki bizi biraz örf ve adetlerimizden uzaklaştırdığını görüyoruz. Evlerde misafir ağırlama geleneği hemen hemen bitti gibi. Daha çok dışarıda görüşmeler oluyor. Misafir odası kavramı ortadan kalktı. Evlerimizi biraz da batı kültürünün etkisi ile otel gibi kullanmaya başladık. Yakın geçmişte yaşanan pandeminin de etkisi ile insanlar aralarına biraz daha mesafe koydu. Artık dışarıda görüşmeler fazlalaştı. Pandemide hep birlikte evlere kapanmamız, müşteri tercihlerini apartmanlardan çok daha geniş sosyal alanlara sahip olan sitelere yöneltti. Yaşanan depremlerin ardından da yapıların kalitelerinin artmasından dolayı inşaatlarda ciddi bir maliyet artışı da yaşandı. Bu durumun ortaya çıkardığı mali etkilerle de insanlar biraz daha minimal evleri tercih etmeye başladılar.
Muhammet Adiloğlu / Adiloğlu YKB
Herkes geniş bir daire sahibi olmak ister fakat artan yaşam konforu neticesinde azalan satın alma gücü, ister istemez vatandaşı daha küçük daireleri tercih etmeye yönlendiriyor. Aslında geçmiş yıllara baktığımızda aldığı ücret ile o zaman aldığı dairenin fiyat orantısında bir değişiklik yok. Günümüzde de oran aynı. Fakat günümüzde yaşam konforuna bağlı olarak harcama kalemleri de artmış durumda. Kimsenin eskiye dönme gibi bir niyeti yok. Günümüzde tercih edilen daire tipleri bölge bölge değişiklik gösteriyor. Ama şunu gözlemliyoruz; Her bölgede metrekarelerde düşüş var. En çok tercih edilen küçük de olsa 3+1 veya geniş 2+1 daire seçenekleri diyebiliriz. İnsanların konut tercihlerinde kendi ekonomisine uygun olmasına, çevresel faktörlere (Okul-Ulaşım-Alışveriş gibi), alacağı konutun işçilik kalitesine dikkat ettiğini söyleyebiliriz.
Doğan Gündüz / Paris İnşaat YKB
Son bir yılda önceki parasal genişleme sürecinde konut fiyatlarında hızlı yükseliş yüzünden son kullanıcılar konuta erişemez oldu. Yatırımcılar bekledikleri artışı görmeyince faizde kalmayı seçtiler ve talep düştü. Aslında konut talep eden profil değişti. Yatırımcılar prim ya da yüksek kira geliri bekliyor konut yatırımından. Son kullanıcı düşük fiyat bekliyor. Talep ağırlıklı olarak küçük dairelere yöneliyor. Bu tip dairler son kullanıcı için erişilebilir fiyat sunarken, yatırımcı içinde yatırıma göre daha yüksek kira geliri sağlıyor. Orta sınıf 3+1 daire talebinde düşüş gözlemliyoruz, lüks konut talebi normal seyrinde gidiyor, küçük daire talebi yükseliyor. yatırım için konut alanlar potansiyel gelir artışı ve yüksek kira getirisi beklerken, son kullanıcı erişebildiği en konforlu evi almak istiyor. Bu talep değişimleri projeleri de değiştirdi, firmalar artık daha küçük daireler veya daha lüks daireler geliştirmeye başladı.
Yusuf Şehitoğlu / Şehitoğlu İnşaat YKB
Gayrimenkul piyasasındaki daralma, enflasyona bağlı hızlı maliyet artışları, maliyet artış hızına ulaşamayan gelir artışları gibi nedenlerle konutlarda fiyat dengesizliği oluştu. Ayrıca bankaların para politikaları ve maliyetler dolayısıyla finansmana ulaşma konusunda istekli olmamaları da diğer bir etken olarak karşılaştığımız husustur. Fakat şöyle bir gerçek vardır ki gayrimenkul enflasyona karşı kendini ezdirmeyen en güçlü araçların başındadır. İhtiyaçlar gün geçtikçe değişiyor. Her tip konut tercih ediliyor. Ancak ailelerin yaşam şekilleri, yoğun iş hayatı, minimal yaşam hatta evlerin nasıl temizleneceği bile tercihleri etkiliyor. Eskiden evlerde salonlar misafir için kullanılır ayrıca bir oturma odası olurdu. Sonra salonlar genel kullanıma açıldı. Diğer taraftan aileler mutlaka fazladan bir odası olsun isterdi özellikle misafir ağırlama için. Günümüzde bu alışkanlıklar ve yaşam şekilleri değiştiği için evlerde fazladan bir oda ya da birime para vermek istenmemeye başlandı. Aileler küçüldü, yalnız yaşamlar arttı dolayısıyla daha minimum evler tercih edilir hale geldi.
Mustafa Hakkı Taşolar / Taşolar İnşaat YKB
Toplumun büyük kısmının yeni daireye ihtiyacı var. Özellikle banka kredilerine ulaşım güçlüğünden dolayı artan faizlerden dolayı müşterilerimiz daire alımını erteliyorlar, ellerine nakit parası olan insanlar da parasını mevduat da değerlendiriyor. Dairelerin seçimi bölgelere göre değişiyor. Özellikle bizim yaptığımız bölgelerde genelde geniş daireler tercih ediliyor. Bazı bölgelerde küçük, kullanışlı daireler tercih ediliyor. Artan maliyetlerden dolayı önümüzdeki süreçte küçük ama kullanışlı dairelerin ulaşabilirdik açısından satışının daha hızlı olacağı gözleniyor. Çekirdek aile dediğimiz kısmın küçülmesi çocuk sayılarının azlığı anne baba ile yaşayanların azalması daire alım tipini değiştiriyor.
Sevim Yılmaz / RW Ada Gayrimenkul YKB
Konut kredi faiz oranlarında yapılan faiz indirimi sonrasında beklenilen oranda olmasa da kredili konut satışlarında hareketlilik gözlemliyoruz. Son dönemdeki ekonomik gelişmeler alıcıları yatırım amaçlı gayrimenkul alımından ziyade, oturabilecekleri yeni konut alımına yöneltti. Bütçesi oranında konut almak isteyenler her seçeneği değerlendirme adına tercih ettikleri bölgede tüm projeleri gezerek ödeme koşulları, teslim tarihi, bina güvenilirliği gibi konuları araştırıyor. Özellikle genç çiftler, tek yaşayanlar site içerisinde sosyal alanlara sahip 2+1 dairelere ilgi gösteriyor. 4-5 nüfuslu aileler ise 4+1 daireleri tercih ediyorlar. 3+1 daire talebi her zaman güncelliğini koruyor.