Yoldan geçen müteahhit olmasın

Onlar Bursa’nın‘konut fabrikatörleri’. Aynı anda birkaç projeyle yüzlerce konut üretiyorlar. Sektörel Buluşma’nın, bu bölümünde Karnur, Semercioğlu ve Metin İnşaat’ın yöneticileriyle müteahhitlik mesleği özelinde inşaat sektörünü konuştuk.

 

İnşaat sektöründe son yıllarda yaşanan tabiri caizse ‘patlama’, konut üreten firmaları gündeme getirdi. Vatandaş artık ev alırken önce müteahhit firmanın güvenirliğine bakıyor.

 

Bursa’da özellikle Nilüfer’de art arda konutlar yükselirken, sektöre yeni oyuncular da giriyor. Ancak, yıllardır inşaatçılık yapan firmalar, son dönemde karı fazla diyerek çok fazla işi bilmeden, araştırma yapmadan inşaatçılığa yönelenlerden şikayetçi.

 

Beşevler Gönül Kahvesi ev sahipliğinde gerçekleştirdiğimiz bu ayki Sektörel Buluşma’mızda, bu konuya yer veriyoruz. Bursa’da uzun süredir çok sayıda konut üreten Karnur, Semercioğlu ve Metin İnşaat yöneticileri konuğumuz oldu ve sorularımızı yanıtladı. ‘Konut fabrikatörleri’ sektörün en önemli sorunlarının başında maliyetlerin yüksekliğini ve isteyen herkesin müteahhitlik yapabilmesini gösterdiler.

 

 

Karnur İnşaat Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Mikail Karataş: Son dönemde birileri dışarıdan bakıyor ve ‘inşaatçılar yapıyor, şu kadar daireyi şu kadar fiyata, şu kadar karı var’ diyerek riskleri hesap etmeden sektöre giriyor. Ondan sonra kalitesiz yapılar meydana geliyor. Kaliteyi kötü anlamda etkiliyor. Bu sefer kaliteli inşaat yapan firmalara zarar veriyor. Artı bu zararı da en çok asıl mesleği inşaat olmayan arkadaşlardan görüyoruz. Tekstilci kar var diyor giriyor, doktor vs. giriyor.

 

Semercioğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Yener Şenses: Bizim işimiz önce arazi bulmaktan başlıyor. Buradan başladığı için de emlakçı arkadaşlarla muhatap oluyorsunuz. İşi bilmeyen emlakçıyla başlamak başlı başına bir sıkıntı. Bizim piyasamızı en çok emlakçılar yükseltiyor, arsayı bulan emlakçılar olduğu için bakıyoruz herkes çok rahat emlakçı olabiliyor.

 

 

Metin İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Metin Bulat: Bu meslekle ilgili bir standart olmalı. Kuyumcu, bakkal vs. ‘bu işi ben aldım, bir firma kurdum müteahhit oldum’ diyor. Esas sıkıntı burada bence. Nasıl şimdi ustalık, çıraklık, kalfalık belgeleri geliyor, bunları da bir norma koyulmalı ki herkes müteahhit olmasın, yoldan geçen gelip firma açmasın.

 

M.B.: İstanbul’u bir kenara bırakırsak Türkiye’nin genelinde çok değişen bir şey yok. Bursa büyük bir şehir olmasına rağmen çok içiçe ve birbirimizi bir şekilde tanıyoruz. Bursa’da geçmişten belediyelerin eksikliğinden kaynaklı imar kirliliği var. İmar kirliliği şu andaki dönüşüm projelerini getirecek. Bizim şöyle bir sıkıntımız var; Fethiye bölgesinde Mikail Bey de yapıyor biz de yapıyoruz; 5 kat, bitişiği 4 kat, onun yanı 3 kat, onun yanı 2 kat gibi. Böyle bir imar olamaz. Orada yapılaşmış olan bir 2-3 kat olan bir bölgeyi 2 kat olarak bırakmışsınız. 50 metre yanına 5 kat vermişsiniz. Tezat. Olamaz böyle bir şey. Onun için projeleri yaparken mutlaka iyi bir proje yapmalı ki iyi bir şey çıksın ortaya. Biz de iyi şeyleri  ‘yaptık’ diye sunalım.

 

 

 

M.K.: Bursa büyüyor. Tabi bununla birlikte konut ihtiyacı doğuyor. Bu doğarken  çok farklı sektörlerden insanlar girerek bizim sektörümüzü daraltıyor. İnşaat sektörünün Bursa’da biteceğini düşünmüyorum. Çünkü genç nüfusumuz çok, ev ihtiyacı olan insanlar çok. ‘Doyuma ulaştı’ deniyor bazı yerlerde ama ben doyuma ulaştığını düşünmüyorum. Ki doyuma ulaşsa bu şekilde İstanbullu büyük firmalar Bursa’yı hala çok güzel bir pazar olarak görüyorlar ki yatırım yapıyorlar. Ama dikkat ederseniz İstanbul firmaları Bursa projelerinde genelde hüsrana uğruyor. Çünkü Bursa halen kabuğundan sıyrılmış değil. Yani Bursa’da İstanbul gibi yaşam alanlarını dağın başına yapıp satamazsınız. Bursa’da belli yerler vardır, belli merkezlere yakın olması lazım.

 

Y.Ş.: Günümüz şartlarında herkes her sektöre çok rahat bir şekilde girebiliyor. Burada ne var? Herkes konusunda uzmanlaşacak. İş buraya geliyor. İşini iyi yapıyorsan, kurumsal kültürün varsa, hedeflerin ve sermaye yeterliliğin buna müsaitse bugün her firma inşaata girebilir. Yadırgamayız, çünküöyle bir engel yok önünde. Burada işin ana özü bence işini düzgün ve doğru bir şekilde yapmak, markalaşmak.

 

Çünkü artık bu boyuta geldi iş. Bursa ölçeğine baktığımız zaman bu kadar emeğe, bu kadar uğraşa rağmen karlılık çok zayıf. Arazinin maliyeti 6 ay arayla birbirini tutmuyor.  Maliyetler bir yandan artıyor. En ufak bir söylentide konut satışı duruyor. Finans kurumları bazen, nasıl tekstil sektörü destek bekliyor, teşvik bekliyor birçok girişimlerde bulunuyor, biz inşaatçılar olarak bunu bir türlü oturtamıyoruz. Bu baskıyı hiçbir şekilde uygulayamıyoruz. Herkes bireysel hareket ediyor.

 

Y.Ş.: Kentsel dönüşümle ilgili girişim güzel. İnşallah başarılır. Ama ben bunun bir oluşumun elinde olmaması gerektiğine inanıyorum. Genel itibariyle firmaların bireysel de hareket edebilmesi gerekiyor. Hatta bunun her türlü hazırlığını yapmamız gerekiyor. Yarın öbür gün açıkta kalmamamız için. Ayrıca düne kadar birçok iş adamının arazileri var idi. ‘Ben buraya otel yapacağım’ diyordu. Yapamıyordu çünkü yüksek kat alamıyordu. Son bir iki senedir kırıldı. Yani biz 4 nala gideceğiz de önümüzün Nerobet açılması lazım. Belediye olsun, finans kurumları olsun, farklı kuruluşlar olsun kendilerini garantiye alsınlar firma bazında.

 

M.B.: Bitişik nizamda yarı zemin ya da bodrum kata daire, depo, dükkan vs. bir şey yapacaksınız. O zaman diyor ki; ‘1 metreden fazla kaldıramazsın’ diyor. ‘Komple otopark yapacağım, boşalan yapacağım’ diyorsun 1.80 kaldırıyor. Böyle bir tezatlık var mı? Yaşam alanı olması gereken yerde aşağı düşürüyorsunuz. ‘Hayır yaşam alanı yapmayacağım’ diyorsunuz, ‘kaldır’ diyorlar.

 

 

Y.Ş.: Bursa’da yer bitmez, Balıkesir’e kadar gideriz de… 2017 yılında 4 milyon nüfus olması düşünülürse, Bursa’da konut fazlası yok. Çünkü Carrefour’dan Ata Bulvarı’na kadar 90’lı yıllarda, yüzde 80’i kooperatifler tarafından yapılmış. Binalar, eski yönetmeliğe uygun. Yeni yaşam standartlarına ya da kültür seviyesine uymuyor. O yüzden insanlar biraz daha yaşam kalitesini arttırmak istiyorlar. Böyle bir etken var. Bir de dışardan göç alıp da insanlar geldiği sürece önümüzdeki 10-15 yıl çok rahat bir şekilde inşaat sektörünün büyüyeceğini düşünüyorum.

M.K.: Sonuçta sanayi arttıkça doğal olarak kalıcı nüfus gelecek. Konut sektörü Bursa’daki sanayinin artmasıyla beraber doğru orantılı büyüyecektir. Sanayi gelişiyor. Küçük İstanbul gibi olacak Bursa…

 

Y.Ş.: TOKİ, bu ölçekte edindiği arazileri örneğin Bursalı müteahhitlere sunsa daha mantıklı. TOKİ kendi eliyle proje üretmeye başlayınca olay hep böyle farklı yere gitmiş. Şimdi Bursa’yı Bursalılar mı, Bursa’nın yerel yöneticileri mi daha iyi bilir? Yoksa TOKİ Ankara’dan bizim Doğanbey Konutları’nın yapılmasına karar verecekse, o zaman buradaki şehir plancıları boşu boşuna görev yapmış. Bence TOKİ, elindeki yetkileri çok iyi olduğu için şehirlerin önünü açmak anlamıyla organizasyonun başına geçmeli ama üretime müdahil olmamalı.

 

 

 

M.K.: Zaten baktığınız zaman TOKİ’nin kuruluş amacı dar gelirli insanlara ucuz konut yapmak. Ama artık TOKİ amacından saptı. Lüks projelerde de yer almaya başladı. Haksız rekabet ortaya çıkıyor. Biz de yapı denetimleri var. TOKİ devlet eliyle yaptığı için yapı denetimi gibi bir zorunluluğu yok. Örneğin Doğanbey’i örnek verelim. Biz de Gazcılar Caddesi üzerinde 5 kat konut yapıyoruz ama arkamızdaki Doğanbey 22 kat. Nasıl rekabet edelim? Şartlar eşit olacaksa bir çok müteahhit TOKİ’yi geçer.

 

M.B.: Bu dönüşüm projesinin içinde buna benzer bir şey oluşacaktır. Bizim de böyle çalışmamız var. Bir büyük firma kentsel dönüşüm için belli bir bölgeye çalışıyor. Bunun tamamını inşaat olarak kendileri takip edebilirler ama diğer x firmalarla anlaşarak böyle bir çalışmanın altyapısını hazırlıyorlar.

Y.Ş.: Göbeğinde…

 

M.K.: 5-6 firma güç birliği yapacaksa tamamen firmaların dışında ayrı bir yönetim oluşturulması lazım. Öbür türlü kalite anlayışları farklıdır. Birisi ‘şu olsun’, diğeri ‘bu olsun’ derse orada fiyasko olur. Açık olmak lazım. Bursa’da çok kaliteli firmalar olduğu gibi çok kalitesiz firmalar da var. Belediye’nin ya da bu işi organize edenlerin belli kalite standartları getirmesi lazım.

 

M.K.: Artık Bursa müşterisi çok bilinçli. Şu an büyük bir Bursa ama aslında bir yandan da çok küçük. Ticarette yaptığınız en ufak yanlış, şehrin doğusunda yapın batısında duyarsınız. Onun için en güzel örnek yönlendiriciler müşteriler.

 

M.B.: 22 yıldır sektörün içindeyim. Metin İnşaat olarak bugüne kadar tahminen 500 civarında konut yapmışızdır. Şu anda da devam eden 180 konutumuz var. Şehrin farklı bölgelerinde dağınık 8 ayrı noktada inşaatlarımız sürüyor. Bir alanda çok büyük projeler değil de şehrin 8 farklı bölgesinde dağınık projeler yapıyoruz.

 

Y.Ş.: Biz babamızdan inşaatçıyız. Babam 1982-83 yıllarında DSİ işlerini alarak bu sektöre giriyor. Ondan sonra bizim kuşak geliyor. Bizim Semercioğlu’nun hikayesi ilginç; Semercioğlu’nu ben babamdan habersiz 2001 yılında kurdum. Babama söyleyemediğim için annem şirket ortağıdır. Bunun dışında bizim de 350 civarında yürüyen konutumuz var. 2 tane de 1-2 aya kadar başlayacak iş merkezi projemiz var. Onun öncesinde 30’u taahhütlü olmak üzere 400 civarında konut yapıldı. Olive Garden’a iyi bir proje hazırladık. Projenin şu anda yüzde 40’ı satıldı. Hedef kitlemiz de istediğimizin çok çok üstüne çıktı. Bizim şu anda yaptığımız konutlar biraz daha yatırımcıya yönelik. O yüzden karımızı minimize ederek satmaya çalışıyoruz. Hani yatırım bittikten sonra değer kazansınlar diye.