Sektörel Buluşma : Yeni Bursa'yı onlar kuracak

 

Konut ve Yapı Gazetesi’nin gündem yaratan Sektörel Buluşması’nın 3.’sünde, Bursa inşaat sektörünün yeni kuşak genç temsilcilerini konuk ettik. Kentsel Dönüşüm ile birlikte kurulacak yeni Bursa üzerine görüşlerini aldığımız genç inşaatçılar, konuya ne kadar hakim olduklarını çarpıcı fikir ve yorumlarıyla gösterdiler. Dünyayı takip eden, yeniliklere açık genç girişimciler, dönüşümün insan odaklı olması konusunda hem fikir. İnşaat sektöründeki eksikleri, hataları iyi okuyan ve doğru analiz eden gençler, bu birikimlerini önce kendi firmalarını rekabete hazır tutmak ve büyütmek, sonra da yeni Bursa’yı sağlam temeller üzerine inşa etmeye hazır. İşte Bursa Mühendis ve Mimar İşadamları Derneği’nin (BUMİAD) ev sahipliğinde Odunluk’taki Sosyal Tesisleri’nde gerçekleştirdiğimiz 3. Sektörel Buluşma’da genç inşaatçıların aydınlık fikirleri:

 

 

İnşaat sektörünün altın çağını yaşadığına inanıyorum. Artık eskisi gibi değil rekabet çok fazla, sektör çok geniş. Tabii böyle olunca da iyi şeyler ortaya çıkarmamız gerekiyor. İnşaat sektöründe bence şu anda sadece arsa payları çok fazla etkileyebiliyor. Çünkü 5 yıl önceki ya da 1,5-2 yıl önceki arsa paylarıyla şu andaki arsa payları inanılmaz farklı. Tabi ki bu biraz bizi fiyatlandırmada konut üretirken zorluyor. Artık inşaat sektörü olarak markaya yatırım yapmak zorundayız. Oluşturduğumuz güvenle kazandığımız bir müşteri portföyümüz var. Bizim şehir dışına açılmamız Sakarya ile başladı. Apart öğrenci evlerimizle bir girişimde bulunduk. Umduğumuzdan daha iyi bir dönüşüm aldık. Artık genç girişimciler daha bilinçli. Sivil toplum örgütlerinin olması, odaların olması bir dayanışma. Ben konut sektörünün inşaat sektörünün önümüzdeki yıllarda daha iyi yerlere geleceğine inanıyorum.

 

İstanbul modellemesi söylendi. Bugün evet İstanbul bir marka olmasından dolayı belki Bursa geri kalıyor ya da İstanbul’daki bir çok marka firmanın Bursa’ya yatırım yapacağı söyleniyor. Biz o zaman bu durumda tam tersini uygulamaya çalışacağız. Kısa bir zaman sonra İstanbul’da 3 bin konutluk büyük bir projeye başlayacağız.  Biz Bakyapı’nın Bursa’daki kimliğini, olduğu gibi İstanbul’a taşımaya kalkıştık. Yani İstanbul’a ayak uydurmayacağız. Biz buradaki konseptimizi oraya taşıyacağız. Öte yandan keşke kentsel dönüşümle şehir merkezleri de iyileştirilebilse ama altyapı, ulaşım, trafik gibi sıkıntılar aşılırsa neden olmasın? Keyifli olacağına inanıyorum.

 

 

Günümüz bilgi çağı olarak adlandırılıyor. Bu bilgi çağına yetişmede günümüzde kişisel gayretler, kişisel çabalar bir noktada yetersiz kalıyor. Grup çalışmaları, grup paylaşımları önem kazanıyor. En önemli dezavantajımız yaşımız gereği tecrübesizlik. Tecrübe de parayla satın alınmıyor, bir şekilde yaşayarak oluyor. Önümüzde kat edilmesi gereken fazlasıyla yol var. Tabi özel sektör sürekli bir mücadeleyi gerektiriyor. Sürekli bir rekabet ortamındayız. Sürekli kendimizi geliştirmemiz gerekiyor. Bu konuda da sivil toplum örgütlerinin de ben son derece önemli bir yer teşkil ettiğini düşünüyorum. Kentsel dönüşümde Doğanbey eleştirildi ama eleştirilmesi gereken bir yönümüz daha var. Toplumsal olarak da biraz açgözlüyüz. Biraz onun da kurbanı olduk.

 

Mali değeri, mali ederi 50 bin TL, 100 bin TL bandında olan, arsa değeri kalmış sadece, yapı değeri olmayan yerlere ‘Benim 3 çocuğum var, 3 tane daire alayım’ mantığı bizi bu noktalara getirdi. Dağyenice Kentsel Dönüşüm Projesi şu an için Türkiye çapında örnek teşkil edebilecek bir kentsel dönüşüm modelidir. Yapı ile ilgili meslek odalarının mutabakatı ve şeffaflık paralelinde götürülmeye çalışılıyor ve en önemli noktası da şu kamulaştırma yöntemiyle orada spekülasyona mahal vermeden, kamulaştırma yoluyla yapılıyor. Doğanbey de o mantıkla yapılsaydı şu an bu ucubeyle karşı karşıya kalmazdık. Kentsel dönüşüm modelinin kanun olarak geçmesi yetmiyor zihinsel de bir dönüşümü şart. Bursa şehrinin kimliği çok önemli bir olgu fakat sınırlarını da belirlememiz gerekiyor. Binalara ve özellikle bizim bölgelere kesinlikle kimlik katmamız gerekiyor. Kimlikten kastım da ruh. Ruh katmamız, tanımlamamız gerekiyor. Daha aktif, daha paylaşımcı, daha böyle ar-ge ye dayalı bir sistem üzerinde mutabakatla çalışmamız gerekiyor. Grup çalışmasıyla, grup hareketiyle paylaşarak kendini geliştirdiği ölçüde ben Bursamız’a da faydalı olacağı kanaatindeyim. İnşaat sektörü çok zigzaglar çizen bir sektör, yani istikrarın son derece önemli olduğu bir sektör. Bu istikrar ortamının meyvelerinden faydalanıp, geleceğe yönelik kendimizi geliştirme adına daha fazla çalışmamız gerektiğini düşünüyorum.

 

 

Bundan sonraki süreçte inşaat sektörünün geleceğini tamamen etkileyecek bir durum çıkacak ortaya. Bursa’da gerçekten çöküntü bölgeleri var, riskli bölgeler çok fazla. Ruhsatsız yapı sayısı yüzde 35’lerde. Bu tasarıdan sonra şehrin içine doğru bir kayış olacağını düşünüyorum. Medeniyet seviyemiz ilerledikçe şehirler dışarıya doğru açılıyor. Fakat zaman içerisinde sosyolojik açıdan sıkıntılar çıkıyor. Yani bugün bazı bölgelere baktığınızda mesela bir Balat Bölgesi’nde sokakta yürüyen insan göremezsiniz. Herkes sitelerin içerisinde yaşıyor. Bu aslında kültürel gelişimimiz için son derece sakıncalı. Zaman içerisinde insanların tekrar şehrin içini keşfedeceğini düşünüyorum. Doğanbey’de yapılan hatalar bundan sonra tekrarlanmazsa çok daha farklı olabilir.

 

Fakat bu demek değil ki bundan sonra yapılacak kentsel dönüşümler bu kadar kötü olsun çok daha iyi şeyler çıkabilir diye düşünüyorum. Yapılan bu hatadan yararlanmak lazım diye düşünüyorum. Bundan sonraki süreç çok daha farklı olabilir. Benim söylemek istediğimin ana fikri şu; yani yapılan bir hatadan ders alarak daha iyi ürünler çıkartabiliriz. Bu saatten sonra başka yapılacak bir şey yok. Bundan sonra TOKİ’nin biraz daha minimalize olması, yetkilerinin daraltılması lazım. Bunun haricinde kentlerin estetiklerine dokularına uyumlu binalar yapması lazım. Yurtdışında birçok ülkede belli sektörler şehrin dışına taşınıyor. Bütün çalışmaları yapılıyor, çok organize bir şekilde, çok modern bir şekilde BESOB Projesi’ni de bu anlamda Bursa’ya değer katacak bir proje olarak görüyorum. Bunun dışında Bursa Valiliği’nin yürüttüğü Dağyenice Projesi de gerçek anlamda Mütekabiliyet Yasası’yla beraber geldiğinde Bursa’da hem yurtdışından gelen insanların özellikle Ortadoğu coğrafyasındaki insanların Bursa’yı daha kolay tanıması ve Bursa’da da konut almaları noktasında faydalı olacağını düşünüyorum.

 

Yani önümüz açık yeter ki finans sistemi inşaat sektörüne destek versin, Türkiye’nin ekonomik dengeleri iyi gitsin, finans sisteminin verdiği destek devam ettiği müddetçe Türkiye’deki ve Bursa’daki inşaat sektörünün hızı artarak devam edecek diye düşünüyorum. Sosyolojik açıdan kapalı devre dediğimiz kapalı devre konut yaşam alanları gerçekten sosyolojik açıdan çok sıkıntı yaratıyor. Süreç tekrar şehrin merkezine gelecektir. FSM Bulvarı yaşayan bir alan oldu. Dilerim ki bundan sonra Hasanağa’da da Ertuğrul Bölgesi’nde de bu tarz cazibe merkezleri oluşturulsun. Gençler olarak aktif olmalıyız, her yere girip çıkmalıyız diye düşünüyorum. Siyasetten de kaçmamalıyız gerekirse siyasete de girmeliyiz.

 

 

Nilüfer Bölgesi son yıllarda geliştiği için Osmangazi ve Yıldırım’a oranla yapılaşma anlamında daha sağlıklı. Osmangazi ve Yıldırım Bölgesi’nde, Kent Meydanı ve eski dericilerin yer aldığı Soğanlı’da olabilecek noktalarda bu konudaki çalışmalar sürüyor. Yalova Yolu önemli bir yer diye düşünüyorum. İzmir ve Mudanya Yolu baz alındığında orada da güzel bir çalışma yapılabilir. Ama özellikle şehrin merkezi, kalbi noktasındaki kısımların, Fomara civarı ve Doğanbey’in karşı tarafında olacak yerler daha etkili olacaktır. Kentsel dönüşümde rekabet ortamı oluşursa o zaman insanların ihtiyaçlarına, sosyal yaşam alanlarına önem verilecek projeler ciddi anlamda şekillenecektir.

 

Ne kadar şehir merkezine dönüşüm de olsa özellikle Hasanağa Bölgesi şuan İstanbullu firmaların göz bebeği haline geldi. Ağaoğlu’nun orada arsalar topladığı, İstanbullu bir kaç yatırımcının Hasanağa TOKİ’nin civarında yatırımlar yaptığı, yani bu anlamda şehrin batısına doğru her türlü büyüme devam ediyor. Burada planlamalar çok önemli. Bununla ilgili bir belirsizlik var. Biz şu an nereye, ne yatırım yapılacağını henüz bilmiyoruz. Yani 5 yıl Betticket sonrasını, 10-20 yıl sonrasını göremiyoruz. Bu anlamda da yerel yönetimlere büyük iş düşüyor. Ama ben yerel firmaların, Bursalılar tarafından tanındığı için İstanbul firmalarından daha avantajlı olduğunu düşünüyorum. Bu anlamda ciddi bir projelendirme yapılırsa yerel firmaların daha çok tercih edileceği muhakkak.

 

 

Dünyanın neresine bakarsanız bakın veya gelişmiş olan ülkelere bakarsanız zaten şu anda kentsel dönüşümler çok fazla yapılmıyor. Onlarda bir master plan var. Bizim asıl sorunumuz burada. Bir kere Bursa’nın bir envanter çalışması yok; Bursa’nın nelere sahip olduğunu veya Bursa’nın ne şekil üzerinde daha aktif olduğuna yönelik hiçbir çalışma yok ve bundan 30 sene sonra bu şehrin nasıl olacağını bilmiyoruz. İşte Doğanbey bunun en büyük örneklerinden bir tanesi. Kentsel dönüşümün bir mantığı var, bu mantık oluşmadan önce bunun bir altyapısı vardır. Yani siz önce bütün güzergahlarınızı ayarlıyorsunuz, altyapı hizmetlerinizi sağlıyorsunuz, sağlığı, eğitimi, ulaşımı, lokasyonu hepsini bitiriyorsunuz, bütün her şey sistematiğine oturuyor, ondan sonra konut üretmeye başlıyorsunuz.

 

Fakat bizde öyle değil, önce konutlar üretiliyor. Sonra konuta alternatif yollar çıkmaya başlıyor. Daha sonra altyapı hizmetleri çözülemediği için daha farklı sıkıntılar ortaya çıkmaya başlıyor ve bakıyorsunuz sadece mikro ölçekli bir dönüşüm oluyor. Böyle bir yapı mantığı yok, insanın bu doğasına aykırı. O mantık bizi ileriye götüren bir mantık değil maalesef ve daha geri götüren bir mantık. Buyrun Doğanbey’de insanların hepsi yerleşsin oradaki trafiği siz düşünün. Mümkün mü böyle bir şey? Şimdi Doğanbey’i dönüştürmek değil mesele; Doğanbey’den aşağıya eski Santral Garaj’a kadar olan yukarıda Setbaşı’na kadar olan yerde bir plan yapılması gerekiyor.  Kentsel dönüşümü özel sektördeki firmalar yani bizler yapabiliriz. Maalesef eksik olan noktalardan birisi de inşaat firmalarımız açısından norm ve standartlarımızda bir sıkıntımız var diye düşünüyorum ben. Branşlaşma yok. Burada sektörel bazda baktığınız zaman inşaat sektörü ve onun altını oluşturan binlerce kalem içerisinde markalaşmakla da çok doğru orantılı gidecek.Ama önce branşlaşmamız lazım. Şehrin içerisine çekmek ve şehrin içerisinde farklı konseptler oluşturmak bizim zaten kendi vizyonumuzu oluşturan sistematiklerden bir tanesi. Hepimiz 25-30’lu yaşlardayız. Bizlere düşen bunu biraz daha yaşatmaksa eğer, ben kentsel dönüşümün şehrin kalbinden başlayacağını umuyorum. Şehri kalbi yaşatır diye düşünüyorum.

 

 

Türkiye’de özel sektörün yapamayacağı hiçbir iş kolu düşünemiyorum. Bursa da kendi içinden bu tarz birçok müteahhit çıkartır. Bunlara talip olacak kişileri çıkartır. Sadece kentsel dönüşüm değil TOKİ anlamında da bakmak lazım konuya. Bugün her konuda özelleştirmeden bahsedilirken sadece inşaat sektöründe devletin ciddi bir etkisi söz konusu. Devlet pazarda ciddi bir faktör, ciddi bir oyuncu olarak bulunuyor ve bütün rekabet koşullarını bozuyor. Bu da bütün inşaat sektöründe bence ciddi bir problem. Sadece kentsel dönüşümlerde değil, toplu konutlarda TOKİ’nin talip olduğu bütün işleri özel sektör kendi içinde yapabilir diye düşünüyorum.

 

Türkiye Bursa’ya doğru akıyor, çok ciddi bir göç alıyor. Bu yüzden İstanbul’daki büyük yatırımcıların da dikkatini çekmiş durumda ve şu anda birçok mevcut oyuncular olduğu gibi önümüzdeki yıllarda daha Bursa’ya gelmeyi düşünen çok ciddi oyuncular var, çok ciddi aktörler var. Türkiye Bursa’ya doğru akıyor, Bursa’da kendi içinde batıya doğru akıyor. O yüzden aslında Nilüfer’in çok daha iyi yönetilmesi lazım. Bizim tek problemimiz kentsel dönüşüm değil onun dışında da inşaatçı olarak başka problemlerimiz de var. İşte 1/100 binlik planları kamuoyu görmeden emlakçıların gözünün önünde dolaşıyor. Yani herkes nereden, ne geçecek, ne yapılacak, bildiği için arsa konusunda ciddi bir spekülatif fiyat artışları var.

 

Bunun dışında biz inşaatçıların müteahhitlerin sosyal güvenlik primleriyle ilgili üzerimize ciddi bir yük var. Enerjiyle ilgili ciddi sıkıntılarımız var. Bizim birbirimize destek olmamız bir takım daha büyük örgütlenmelerin bir takım yatırımların içine girmemiz lazım. Benim BUMİAD’ın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Girişimi ile bilgim yoktu. Kesinlikle doğru bir hamle bu. Bursa’nın ihtiyacı olan bir hamle bu. Çünkü Carrefour geldiğinde bakkallar tek tek kapatıyordu. İstanbul’daki büyük yatırımcılar Bursa’ya geldiğinde bizler kolay kolay tek tek dükkanları kapatacak girişimciler değiliz. O yüzden de bir takım hamleler yapmamız lazım diye düşünüyorum.

 

 

Doğanbey TOKİ bir hataydı şu an bu hatayı yapanlar hala bu şehri yönetiyor. Bizi yönetenlerin en az bizim yaşımız kadar bir tecrübesi var bu işlerde ama bu hata neden yapıldı? Ben hala kendi içinde bunun cevabını bulabilmiş değilim. Bundan sonra yapılmasın. Tamam yapılmasın ama bu yapılan ne olacak? Niye yapıldı? Bunun hiçbir şekilde hesabı sorulmayacak mı? Çünkü gözden kaçacak bir hata değil bana göre. Orada ulaşım nasıl sağlanacak? merak ediyorum. Benim anlayamadığım bizi yöneten, bizim kadar tecrübesi olan yöneticilerin bunu nasıl fark edemediği.

 

Doğanbey gibi hataları inşallah bizim kuşak yapmayacak. Bursa’daki inşaat yapan firmalarda kalite anlayışı yine Türkiye ortalamasının bana göre üzerinde gibi gidiyor. Özellikle bizim kuşak bu işe biraz daha önem veriyor. Nasıl bir Şaypa ve Özhan Marketler Zinciri çıktıysa burada da pazardan her zaman payını alacak, işini düzgün yapan Bursa’nın çok değerli inşaat firmaları var. İnanmıyorum ki Türkiye’de böyle bir jenarasyon bizim gibi oturup bunları konuşuyordur. Dolayısıyla ben İstanbul’dan gelecek olan inşaat firmalarının Bursa’nın inşaat kalitesini arttıracağını düşünüyorum. Kentsel Dönüşüm mutlaka tartışılmalı. Şehir merkezinde yaşayan insanların yaşam kalitesini arttırmak adına yaptığımız çok doğru sonuna kadar destekliyorum ama herkesi şehrin merkezine çekmek gibi bir misyon edinirsek de o şehir merkezi diye bir yer kalmaz.

 

 

 

Bursa’da gözle görülen bir şey var ki her tarafta inşaat var. Bursa’da nüfus yapısından dolayı. İstanbul doldu artık. Bütün herkes Bursa’ya doluyor. İnşaat haddinden fazla. Ama projeler asıl şimdi 2012’den sonra başlayacak. Bütün büyük firmalardan her gün fiyat teklifleri geliyor. Büyük firmalardan Ağaoğlu’ndan tutun bir sürü muadil firmalar Bursa’da projelerine ön hazırlık yapmak için fiyat alıyorlar.

 

Çünkü konumu itibariyle çok güzel bir yere sahip ve inşaatta Bursa’nın geleceği var. İnşaat 2012’den sonra çok daha hızlanacak ve iyi yerlere gelecek. İnşaat malzemesi sattığımız için Çalı Yolu’na girdiğinizde kuyumcular çarşısı gibi olmuş. Sağlı sollu inşaat malzemesi satan firmalar ve görüntümüz de kötü. Şehir içinde belediye izin vermiyor, hepimizi Çalı Yolu’na bırakıyorlar. Çok yüksek cirolarımız var, ciddi çalışıyoruz ama belediye tutup da bize bir yer göstermiyor.

 

 

Dışardan gelen yatırımcı bizlerin firmalarımızın isimlerini biliyor. Belli bir güven ortamı oluşmuştur diye düşünüyorum. Ama dışardan gelen yatırımcı tabi ki aynı derecede emin olmayabilir, bunu aşmak bence önemli. Bunu da satacağınız ürünü göstermekle yapabiliyorsunuz. Kullandığınız malzemeyi, yaptığınız planlamayı, düşündüğünüz sosyal alanları yeterince açık anlattığınız zaman gelen yatırımcıya, biraz daha tedirginliğini almış şekilde bu projeye yaklaşmasını sağlayabiliyorsunuz. Şu anda site konsepti daha çok geçerli Bursa’da.

 

İnsanlar kapalı, güvenlikli, sosyal alanı kendi içinde barındıran daireler ya da yapılar arıyorlar. Ama şimdi biz bunun dışına çıkarak ‘İnsanları tekrar şehir içine çekelim. Tekrar eskiye bir dönüş sağlayalım’ diye uğraşırsak biraz da idealist kalmış olacağız ticari açıdan. İlerisi açısından doğrusu o ama şu an için birazda bizi ticari olarak bu fikir daha çok zorluyor. Konsept yapılar yapmak daha şu an için rantabl. O yüzden böyle devam ediyoruz. Ama ileride umarım diğer şekilde yapılar gerçekleşirse daha çoğunlukta olarak bizde tabi o yöne kayacağız.

 

 

Türkiye’de rekabetin ve üretimin güçlü olduğu sektörlerin pazarlarının gittikçe daraldığı bir ortamda marka yaratmak çok zor. Markayı yaratmak için öncelikle sadece maliyetle değil kaliteli ürün kullanmakla alakalı. Kaliteli ürün, kaliteli servis vermekle marka yaratılır. Burada aslında Koç Grubu’ndan Mustafa Koç’un şu sözünü çok takdir ederim; Türkiye’de marka olmak için yatırım yapmak için ketçap fabrikası kurarsanız marka olup yatırım yapmış sayılmazsınız ama Türkiye’de olmayan kekikli ketçap fabrikası kurarsanız yatırım yapmış sayılırsınız’. Marka olma yolunda ciddi bir adım atılıp, farklı şeyler sunmak lazım. Böylelikle de insanların aklında birlik ve kalıcılık yaratmış olabiliyorsunuz. Tabi bunun yanında da PR kısmı da işin ciddi boyutu. Türkler olarak maalesef marka yaratmak konusunda çok güçlü değiliz. Neticede Türk üretici olarak biz fason üretim yapmaya alışmışız. Avrupalı marka yaratmış, ticaret yapmış, bizler fason üretim yapmışız. Ama bugün bu değişiyor. Türk üretiminin gücü, kalitesi günden güne artıyor.  Ve yapacağımız farklılıklarla da markayı yaratabiliriz. Tabi burada kalite esasını ve güven esasını koruyarak.