Gayrimenkul alırken ya da satarken dikkat edilmesi gereken noktaları sektör temsilcilerinden dinlerken, işin profesyonellerine ayrıca özellikle gündemden düşmeyen yabancıya gayrimenkul satışının detaylarını sorduk. Bugün gayrimenkul sektöründe yaşanan gelişmeleri de yine kendilerinden dinledik.
YAZI: Nagihan GÖRKEN
BEMO Başkanı
Geçmişte bir masa ve sandalye ile icra edilen, daha çok emeklilerin yaptığı ve zaman içerisinde gelişip, bugünlere gelen bir sektör. Gayrimenkul sektörünün dünü maalesef insanlarda temiz algılar bırakmadı. Mevzuatı bilmeyen, proje okuyamayan, bir tapunun hisse oranlarını bile hesaplayamayan bir kesim yüzünden geçmişin algıları hâlâ üzerimizde kara bir leke gibi duruyor. Geçmişte birçok mağduriyet yaşandı. Emlak işi yapanlar gerek işletmelerine gerek kendilerine yatırım yapmadılar olaya sadece iş odaklı baktılar. 2000 yılından sonra dünyada özellikle de ülkemizde ciddi bir değişim başladı. Bir süreçti, bir kırılma anıydı. Bu kırılma anıyla birlikte ülke nüfusunun artması, büyük şehirlerdeki ulaşım zorlukları, zaman tasarrufu gibi nedenlerle gayrimenkul sektöründe danışmanlığın gücünün ortaya çıktığını görüyoruz. Tabii insanların da ekonomik olarak rahat olması gerekiyor. Eskiden evinizi satacaksanız yakın/etkin çevrenizle bunu çözmeye çalışıyordunuz. Özellikle 2000 yılından sonra e-ticaretin yayılması ve dünyada lokomotif olmasıyla bizler de yerimizi almak zorundaydık. Artık yüzde 80’inin birinci iş, yüzde 10’unun ikinci iş, yüzde 10’unun da emekli olduğu, ihtiyaçlarından dolayı değil bu sektöre sevdalarından dolayı bu işi yapmaya devam edenleri sektörde görmekteyiz. Bu bir başarıdır.
Biz de BEMO yönetimi olarak 2014 yılından beri sektörümüze, Bursa’mıza ve Türkiye’ye hizmet ediyoruz. 2000’den sonra son 14 yıl arasındaki farklılıkları görüp, bunların çözümü noktasında bir fikir ortaya atmaya çalıştık. Bu fikrimizin de bugüne kadar hayata geçtiğini görüyoruz. Şu anda artık sektörün yüzde 80’i üniversite mezunu ve bu çok önemli bir şey. Emlak danışmanlığını birinci iş olarak yapıyorlar. İşin kalitesinin artması için her türlü çabayı ve olanakları gündemde tutuyoruz.
Eğitim ve öğretim tarafına ciddi bir yatırım yapıyoruz. Bizim olmazsa olmaz temel ilkelerimizden biri gündemden hiçbir zaman uzak durmamak. Duyuru halinde değil işleyiş anlamında her daim sahadayız.
Sektör, her geçen gün sanal dünyanın içine giriyor. Danışmanların, bu işi yapanların ciddi anlamda kendilerini yenileme zorunluluğu var. Bu anlamda destek amaçlı kurum olarak her şeyin altına imza atıyoruz. Biz bir köprüyüz. Gerek üyemizle gerek tüketiciyle gerek kamuyla olan problemlerde odamız aktif. Arka planda akademisyenlerle gönül bağı var. Kamu kuruluşlarıyla her daim dinamik toplantılar yapan ve işleyiş noktasında iyi bir ekip var. Sahada ve STK’larıyla güçlü, birbiriyle fikir alışverişinde bulunan bir Bursa var. Belki istenilen seviyede olmasa da sektörün seviyesinin yükseltilmesi noktasında ciddi bir atılımdayız.
Ülkemizde ihtiyaç doğrultusunda öğrencileri okullara sevk etmek zorundayız. Herkes çocuğunun doktor, hukukçu ya da uzayla ilgili bir bölüm bitirmesini istiyor olabilir. Fakat bitirmek değil sonrasında aktif hayatta var olmaktır mesele.
Biz, bu işi üniversitesini bitirmiş arkadaşlarımıza teslim etmek zorundayız. Bir geçiş süreci yaşıyoruz. Şu anda mesleki yeterlilik konusunda bizler eğitim programlarıyla, odaların ve STK’ların katkılarıyla sektörü her daim ayakta tutuyoruz. Ama bitmiyor… Bir şeyin altını çizmek lazım; biz sadece emlakçı değiliz. Biz avukatız, mimarız, mühendisiz, şehir plancısıyız, haritacıyız. Bugün bunların hepsini yapabilen, kabiliyetli tek sektör gayrimenkul sektörü.
Düşünebiliyor musunuz, hukukun 10-20 yıldır çözemediği, mirasçıların kavga ettiği bir işlemi emlakçı, 3 ay içerisinde toplayıp, küskünleri de barıştırarak herkesi mutlu edebiliyor. Biz aslında görünmeden ciddi anlamda kamuya da hizmet ediyoruz. Sektörün, bu alandan mezun olanların mesleğe girişleriyle ve katkılarıyla büyüyeceğine inanıyoruz.
Evet, dönemsel olarak zorluklar içinden geçebiliyoruz. Lakin son 30 yıla bakıldığı zaman sektör zaten hızını artırıp, bir anda fren yapabilen bir sektör. Hükümetimiz sektörü, son 3 yıldır el frenini çektirmeden, hafif frenlerle ve hızlanmalarla bugüne kadar getirdi. 0.99’un tabii ki etkisi çok. Lakin bu etkiden kendine rant sağlamaya çalışan, fiyatları artıran bir kesim olduğunu da unutmamak lazım. Onlara da buradan sesleniyorum. Bedeller bugün sizin cebinize girmiş olsa da yarın sizin cebinizden bu bedeller çıkacaktır. Meslektaşlarımıza müşterinin anlık baskısı altında kalmamalarını ve kendilerine, sektöre yakışır şekilde ilkelerinden vazgeçmemelerini tavsiye ediyorum.
BEMO Yönetim Kurulu Üyesi
Yönetmelikten sonra Seviye 4 ve Seviye 5 diye iki mesleki yeterlilik belgesine sahip oldu sektörümüz. Bursa’da genelinde Seviye 5 alınıyor. Bu sertifikayla birlikte bizler resmi dairelerden bilgi almak istiyoruz. Bazı belediyeler bu bilgiyi veriyorlar. Biz aldığımız çıktı ile bir işlem yapmıyoruz. Müşterimize hizmet amaçlı, ona ön bilgi vermek amacıyla yapıyoruz bunu. Biz ilk portföyü aldığımızda ilk önce tapu dairesinde, sonra belediyelerde sorgusunu yapıyoruz.
Tapu dairesinde zorluklarla karşılaşıyoruz. İçeriye gayrimenkul danışmanının girmesi imkansız. Müdür ya da sekreter yoğun, bizlere yardımcı olmuyorlar. Bize yardımcı olabilecek memur veya bilgilendirme yapabilecek biri olsa daha hızlı hizmet vereceğiz. Zaten tapuda işlemi vatandaş yapıyor, biz sadece hizmeti hızlandırmaya çalışıyoruz.
Diğer zorluklardan biri de fiziki yetersizlikler. Tapu işlemleri, noterlere geçtiğinde belki çok daha pratik olacak her şey. Ticaret İl Müdürlüğünden beklentilerimiz var. Ziyaret ettik. Kaçak çalışan emlak danışmanlarını tespit etsinler ki sektörde bizim gibi düzgün işini yapmaya çalışanların önü açılsın.
Gayrimenkul danışmanlarının bir vizyonu olmalı. Bununla ilgili olarak biz İstanbul’u örnek alıyoruz. Biz, yatırımcılara birçok noktada para kazandırabiliriz. Mesela, konumunu iyi belirledikten sonra iyi bir ekspertiz yapıp, yatırımcıya bölgedeki rayiç fiyatları, piyasa rayicinden daha düşük aldırabiliriz. İyi bir müteahhit bulup, yerini kat karşılığı verdirebiliriz. Yine yapılan projenin tek tek satışını yapabiliriz. Yatırımcımızın parmağını bile oynatmasına gerek yok. Biz gayrimenkul danışmanları ekip veya şahıs olarak çok hızlı yönlendirmeler ve satışlar yapabiliriz. Yine aynı şekilde alıcılara da… Bizim gayrimenkul danışmanları olarak aramızda öyle bir ağımız var ki çok hızlı sorgulama yapabiliyoruz. Dolayısıyla alıcıya da kıyaslamalar yaparak talep edilen rakamın o yatırıma verilip verilmeyeceğini söyleyebiliyoruz.
TÜGEM İl Koordinatörü
Gayrimenkul danışmanlarının işe, ikinci bir iş olarak bakmamaları gerekiyor. Sektör bilgisine sahip olmalılar. Kendilerini bu konuda iyi yetiştirmeliler. Mesleğini yapabilmesi için gerekli olan belgeleri tamamlamış olmalılar. Birçok kişi belge almadan mesleği yapmaya devam ediyor. Biz belgesiz hiçbir danışmanı çalıştırmıyoruz. Böylece onları engellemeye çalışıyoruz.
İyi bir gayrimenkul danışmanı iletişim konusunda beceri sahibi ve girişken olmalı. Telefondan ziyade yüz yüze yapılan görüşmelerin daha etkili olduğu kanısındayım. Beden dili çok önemli.
Öncelikle müşterinin ne istediğini ona iyi bir hizmet sunabilmesi için çok iyi bilmesi gerekiyor. Bölgesine hakim ve finans bilgisine sahip olması gerekiyor. Güncel tüm bilgilere sahip olması gerekiyor ki müşterisini doğru şekilde bilgilendirsin.
Günümüzde dijital ortamda satışlar olabiliyor. Bununla ilgili kendilerini sürekli güncellemeleri lazım. Yine müşteriyi bilgilendirme açısından özellikle teknoloji konusunda kendilerini çok iyi yetiştirmeleri gerekiyor. Her şeyden önce güven duygusu önemli. Açık ve net bilgiler sunduğunuz, şeffaf çalıştığınız sürece bence her müşteri gayrimenkul danışmanı ile birlikte yürümeyi tercih eder diye düşünüyorum. Zaman yönetimini de iyi yapmalı. Disiplinli çalışmak sektörümüzde çok önemli. Güler yüzlü olmak zorundayız. Tüm bunlar mesleğimizin olmazsa olmazları.
TÜGEM Bursa Başkanı
Alım satım konusu ciddi uzmanlık gerektiren bir iş. Çok büyük yatırımların olduğu sektörde yapılacak en ufak bir hata ileride çok büyük sorunlara yol açabiliyor. Gayrimenkul tarafına baktığımızda ev alan bir kişinin öncelikle gördüğü yeri aldığından emin olması için kontrol etmesi gerekiyor. Bunun kontrolünü de ada/parsel/paftasına bakarak yapacak. Gördüğü adresteki evi mi alıyor, bunu tespit etmesi lazım. Aynı şekilde tarla, arsa, iş yeri aldığında da bunu yapmalı. Üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ve tedbir olup olmadığını incelemesi gerekiyor alım yapan kişinin. Arsa ve arazi için ayrıca altından doğalgaz hattı geçiyor mu ya da üzerinden bir elektrik direği geçiyor mu, kullanım hakkı var mı, bunları tapu dairesinden incelemesi gerekiyor.
Bir de bu işin belediye tarafı var. Evi gördünüz, 3+1, ama belediyeye gittiğinizde mimari projeye baktığınızda bu yer 2+1 çıkabiliyor. Dolayısıyla mimari projeye bakmak çok önemli. En büyük sorunları özellikle çatı ve giriş katları, iş yerlerinde (dükkân olan) yaşıyoruz. Çatı katlarında imarda olmayan üst katlar dahil ediliyor. Giriş katlarında da kazan daireleri, ortak alanlar dahil edilebiliyor. Dolayısıyla mimari proje kontrolüyle satın alacağınız yerin gördüğünüz ile birebir olduğundan emin olmanız gerekiyor.
Bu iki konuyla ilgili emlak işletmeleri bazı belediyelerde ve tapu dairesinde zorlanmasına rağmen bir şekilde buna ulaşabiliyorlar. Ama bireylere de kurumlar yardımcı oluyorlar.
Öte yandan gayrimenkulü kredi ile alıyorsanız orada bir ekspertiz raporu oluşuyor ve bütün bu saydığımız her şey önünüze geliyor. Tapu kaydında herhangi bir tedbir olup olmadığı, mimari projesinde sıkıntı olup olmadığı, röntgeni çekilmiş bir şekilde sizin önünüze geliyor. Ama kredi kullanmıyorsanız ya bir emlak danışmanı ile çalışacaksınız ya da kendiniz bireysel olarak araştırmak zorundasınız.
Tabii alım satımda birçok kriter var. Satan kişinin değer artış vergisi ödeyeceğini bilmesi lazım, 5 yıl içerisinde satıyorsa. Taşınmaz ticaret belgesi olan bir emlak danışmanı ile çalıştığı zaman bu gibi riskleri satıcı öğrenmiş oluyor. Ayrıca alınan mülk ev ya da iş yeri ise kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin olması gerekiyor. Arsa tapulu bir yapının içine girmemesi gerekiyor. Kesinlikle aldığı bağımsız bölümün tapuda yazıyor olması lazım. Diğer bir husus da satış vaadi sözleşmeleri… En büyük sıkıntılar, mahkemelik olunan süreçler bununla ilgili. Bu sözleşmelerin bireysel anlamda bir hükmü yok. Tapu dairelerinde sonuçlanmayan hiçbir işlemin resmi olarak geçerliliği yok. Dolayısıyla yaptığınız sözleşmeyi noterde onaylatmanız ve bunu tapuya şerh düşmeniz gerekiyor. Yani yapılan sözleşme kişiler arasındaysa hiçbir geçerliliği yok. Tapu müdürlüğü son sözü söylüyor. Tapu senedini almadığınız hiçbir mülk sizin değil.
Diğer taraftan riski en aza indirmek için, bu genelde 1. el konutlarda oluyor, satış vaadi sözleşmesi yapıyor alıcı taraf. Bu sadece müşteri ile üreticinin arasında olan bir sözleşme. Kötü niyetli bir müteahhit aynı daireyi 5 kişiye satabiliyor bu şekilde. Örneklerini Türkiye genelinde yaşadık. Dolayısıyla bunlara sadece noterde değil tapu üzerinde şerh düşülerek önlem alınması gerekiyor.
Çınar Değerleme Sorumlu Ortak
Yabancıya satış konusu, 2644 sayılı Tapu Kanununda 2012’de syapılan bir değişiklikle Türkiye’nin gündemine geldi. Daha önce mütekabiliyet esası vardı. O husus ortadan kalktı.
Bu konuda doğru bilenen yanlışların başında, her yabancıya satış vatandaşlıkla sonuçlanmaz. Yapılan son değişiklikle 400 bin dolar ve üzerindeki satışlarda ancak vatandaşlık veriliyor. Bunun altındaki değerde yabancıya satış vatandaşlık getirmiyor. İkincisi basında sıkça gündeme gelen, yabancıya satışların piyasayı domine ettiği konusu. Bu konu istatistiksel olarak pek doğru değil. Ocak-Nisan arasında Tapu Kadastro Genel Müdürlüğündeki satışların Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yapılan açıklamaya göre yüzde 4.7’si yabancıya satış. Bu oran ne kadar küçük ya da büyüktür, bunu kamuoyunun takdirine bırakmak gerekir.
Bir başka husus; yabancıya satışların toplam içindeki payı illere göre değişiklik arz ediyor. En fazla yabancıya satış (nisan ayı için) 2564 satışla İstanbul’da olmuş, İstanbul’u, Antalya 1970 satışla takip etmiş, arkadan 333 satışla Ankara gelmiş. Bursa, bu konuda 7.sırada yer alıyor.
Bursa’da yabancıya satışların yoğunlaştığı bölgeler konut için Nilüfer, Osmangazi; arsa ve arazi olarak ise il geneline yayılıyor. Homojen bir dağılım söz konusu arazide.
Yabancıya satışla ilgili Bursa çok olumsuz etkilenmiyor piyasadan. Rusya-Ukrayna savaşı ile Antalya’da son bir ayda kiralarda yüzde 70 artış oldu. Ruslar Antalya’da ilk sırayı alıyor. Son bir ayda Rusların satışında yüzde 186, Ukraynalılara satışta yüzde 185.9 artış olmuş. 3 ülke vatandaşları haricinde (Suriye, Kuzey Kore, Küba) haricinde bütün ülkelerin vatandaşlarına gayrimenkul satışı yapılabiliyor.
Bemo Yönetim Kurulu Üyesi
Maslow’un yaşam piramidiyle başlamak istiyorum sözlerime. Yaşam piramidinin temeli yemek, içmek, barınmaktan başlıyor. Temel ihtiyaca hizmet eden bir sektörün temsilcileriyiz. Ülkemizin yıllık yaklaşık 800 bin adet konut ihtiyacı var. Pandemi, arkasından Ukrayna-Rusya savaşı, maliyet artışları ve enflasyon. Bunlar konut fiyatlarında artışa sebep olan faktörler.
Geçen haftalarda konut kredi paketi açıklandı. Türkiye’de borçlanmadan konut edinebilmek mümkün değil. Bu sektörümüze bir can suyu sağladı. Yabancı yatırımcıların da ciddi bir talebi var.
Bursa’da konut talepleri 2+1 ve 3+1 üzerinde yoğunlaşıyor. Pandemiyle beraber müstakil yaşama olan talep de artış gösterdi. Villa ya da hobi bahçesi tarzında küçük metrekare araziye talep artışı söz konusu. Bursa’nın yakın çevresindeki köylerde ciddi bir talep söz konusu bununla ilgili olarak. Fiyatlarda da yükseliş…
Son dönemde enflasyon, kur geçişleri ve pandemiyle birlikte insanların alım gücü düştü. Bu noktada daha düşük metrekareli dairelere ya da arazilere insanlar meyil ediyorlar.
Dairelere olan talep arttığından dolayı kiralarda da ciddi bir yükseliş var. Bunun da pandemi yavaşladığında, ekonomik olarak rahatladığımızda ve yeterli arz üretildiğinde normal seviyelere geleceği kanaatindeyim.
Mevcut durumda portföy üretmek oldukça güç. Lakin iktisadın birinci kuralı arz olmadan talep olmuyor. Meslektaşlarıma birebir portföy üretmelerini tavsiye ederim.