Bugünlerde ülke olarak en çok konuştuğumuz konu; dolar paritesindeki hızlı tırmanış nedeniyle altüst olan ekonomik piyasalar. Çalışma alanımız gayrimenkul olunca gelen sorular da haliyle dolara mı gayrimenkule mi yatırım yapalım?; en doğru yatırım aracı hangisidir? şeklinde oluyor. Bu sorulara hiç düşünmeden belirsiz ekonomik konjonktürde en doğru yatırım aracı gayrimenkuldür, bu geçmişte de böyleydi gelecekte de böyle olacaktır, cevabını veriyorum.
Şimdi neden gayrimenkul yatırımının en doğru tercih olacağı konusunu ele alalım. Dolar özelinde döviz kurlarındaki dalgalanmalar; siyasi koşullardan, enflasyonist ortamdan, faizlerden, ödemeler dengesinden kısacası birçok siyasal ve ekonomik olaylardan etkilenerek yukarı veya aşağıya doğru hareket eder. Belirli dönemlerde döviz yatırımcısı kazanır, belirli dönemlerde yatırımlar stabil kalır ve bazen de yatırımcı kaybedebilir.
Gayrimenkule gelirsek, 83 milyon nüfusa sahip Türkiye’nin 2040 yılında nüfusunun 100 milyona ulaşacağı tahmin edilmektedir. Hâlihazırda Türkiye’nin konut stoku 19,5 milyon düzeyindedir, bu konutların 6,7 milyonu ise riskli yapı statüsünde olduğu için yenilenmeye ihtiyaç duymaktadır. Bu demektir ki, artan nüfus artışına paralel olarak ortaya çıkacak konut ihtiyacı bir kenara mevcut konutların yaklaşık üçte birinin de acilen yenilenmesi gerekmektedir. Nüfus projeksiyonu ve riskli yapı istatistiklerini birlikte okursak Türkiye’de yakın gelecekte en çok gayrimenkul sektörüne ciddi yatırım yapılması gerektiğini görürüz.
Fakat özellikle büyük kentlerimizde şu an ciddi bir şekilde arsa yetersizliği ile karşı karşıyayız. Kent yönetimleri ihtiyaç duyulan imarlı arsaları üretmekte yetersiz kalmaktadır.
İktisadın temel bir kuralı vardır; piyasadaki herhangi bir malın fiyatı arz ve talep dengesi içinde gerçekleşir. Fakat Türkiye’de en temel fizyolojik ihtiyaçlardan olan konuta gereksinim duyan kişilerin sayısı her geçen gün artmaktadır, bir diğer ifade ile piyasada gayrimenkule olan talep bir artış eğilimindedir fakat yapı ruhsatları ve yapı kullanım izinleri incelendiğinde gayrimenkul üretiminin bu ihtiyacı karşılayamadığını görmekteyiz. Sadece bu veri bile özellikle arz- talep yetersizliği nedeniyle gayrimenkul fiyatlarının yakın bir dönemde artacağını ispatlamaya yeterlidir. Bu verilerin üzerine ne yazık ki döviz kurundaki dalgalanmaya paralel olarak inşaat sektöründeki ham maddelerin fiyatlarının da her geçen arttığını da göz önüne alırsak, gayrimenkul fiyatlarının hem arz -talep odaklı hem de ham madde fiyatlarındaki artışa paralel olarak yükseleceği aşikardır.
Son olarak şunu hatırlatalım, döviz kurlarındaki dalgalanmalar ülkedeki siyasi iklime bağlı olarak artabilir de, birdenbire düşebilir de. Fakat gayrimenkul fiyatları siyasi dengelerden bağımsız olarak tamamen toplumsal ve ekonomik yapı ile ilintilidir ve artış her zaman yukarıya doğru tırmanma eğiliminde olacaktır. Buradan hareketle diyorum ki; ekonomik koşullar ne olursa olsun gayrimenkul her zaman en doğru yatırım aracıdır.