2025’e merhaba
Geçen yazımda “2024 Biterken” demiştim, bu sefer ise 2025’e merhaba diyelim ve 2024 yılını güzel satış adetleri ile kapattıktan sonra 2025’te neler olur şöyle genel bir piyasa durumuna bakalım. Şahsi tahminim 2025 yılında adet bazında bir miktar 2024’ün gerisinde kalacağımız ancak öyle çok büyük farkların da olmayacağı yönünde. 2024 sonuna yaklaştığımızda piyasada her sene olduğu gibi “fiyatlar yılbaşında artacak” (!) beklentisi ile ilan adetlerinde gerileme olmuştu ki bunun çok spekülatif olduğunu her ortamda söylemişimdir. Konut piyasasının perakende piyasası gibi öyle maliyet analizi ile satış rakamını belirlediğimiz bir piyasa olmadığı açıktır. Bu sebeple de asgari ücrete zam geldi o zaman biz de konut fiyatlarına %30 zam yapalım durumu hiçbir zaman olmamıştır ve olmayacaktır. Arz talep dengesi ile hareket eden piyasada isterseniz siz enflasyon oranı kadar her ay ya da 3 ayda bir fiyatlarınıza zam yapın eğer talep olmazsa yaptığınız zam görüntüde kalır ve el altından piyasa fiyatı ile satış yapmaya devam edersiniz. Müteahhitlerin yaptığı zamların ve bunu gören bazı 2. El mülk sahiplerinin fiyatlarını arttırması bu sebeple bir şey ifade etmez, zira gerçekleşen satış rakamları ilan edilen fiyatların oldukça altında ve piyasa fiyatlarında olmaya devam eder. Bir nevi körler sağırlar birbirini ağırlar durumu geçerli olur ancak fiyatların artması talep olmadığı sürece gerçekleşmez. Tabi bir de buna reel anlamda oluşan gerilemenin Türk Lirası bazında artış gibi görünmesi yanılsamasını da eklemek gerekir.
2024 sonuna doğru 2025’te daha yüksek fiyata satarız diye satıştan çekilen mülkler muhtemel 2-3 aylık periyotta tekrardan piyasaya düşmeye başlar. Yani mülk sahipleri değişen pek bir şey olmadığını görünce ve satma ihtiyacı devam ediyorsa tekrardan ilana girmek durumunda kalırlar. Bu süre zarfında kaybedilen vakit haliyle kaydedilen zarara dönüşmüş olur. Benim beklentim vadedeki paranın bozulmaya başlamadığı sürece bu sıkışıklığın devam edeceği yönündedir. Ne zaman ki yıllık faiz oranı %40 seviyelerine düşer o zaman tekrardan bir durum değerlendirmesi yaparız. Bununla beraber şu an için değişen bir durum söz konusu değil görüntüsü mevcut.
Tabi buna ek olarak bir de alım gücünün artması gibi bir gereklilik var ki vatandaş ev almak için harekete geçebilsin. Alım gücünün düştüğü ortamda ev alıp borca girmek kenarda birikimi ve kazancını arttırma ihtimali olmayanlar için çok riskli bir durumdur. Haliyle önceliğin var olan yaşam standardını stabil hale getirmek ve geriye gitmemek olduğu bir ortamda bu riske doğal olarak girmek istememeleri anlaşılabilir bir pozisyondur. Bunu kıracak dinamik ise satılık mülkün bu riski almaya değer rakamda olmasıdır ki zaten bu sebeple ilan rakamları ile gerçekleşen satış rakamları arasında ciddi bir marj oluşmaktadır.
2025’in ilk aylarında adetsel olarak gelebilecek düşüş ilerleyen süreçte muhtemel toparlanarak artışa geçecektir diye bir beklentim mevcut, tıpkı 2024’ün ilk aylarında olduğu gibi. 2025 yılının alanın da satanın da doğru fiyattan ve piyasa gerçekleriyle alıp satmayı gerçekleştirebileceği bir yıl olması dileğiyle.
